啥？大降价等不到了？成都房价竟然每平又涨了2475元？

还记得前俩月市场从2-3月的高点向下走的时候，各路人轮番上阵齐喊市场很差、房地产市场很惨，卖不动了、活不下去了，大呼需要救市、期盼救市政策快点出台出来。

然后，最近喊救市的声音明显减少了……

市场是无药可救了？还是稳如老狗了？特别是近期，都在说二手房挂牌量冲高，成交不行，成都市场到底怎么样？会有大降价的可能吗？

还是先看看新房。

新房来说，其实价格一直是涨的，不但涨价格，也在涨面积。

6月成都新房备案价涨到了20382元/ ，环比5月的20050元/ 涨了1.7%。但是，相对于3月份的17907元/ ，每平米涨了2475元，涨幅达到了13.8%。也就是说，成都新房用了三个月整体竟然涨了两千多。这个涨幅不可谓不惊人。（数据来源：克尔瑞，因不同机构统计口径不同，仅供参考。）

数据来源：克尔瑞

当然，从成交量来看，是连续两个月下滑，市场热度出现了回落。但是，这个也并不能说明市场不行了，一方面房地产市场本来就有金三银四、金九银十这一说法，基本上天气变热市场本来就会进入成交淡季；另外一方面，不管是从销量还是从备案价上看，并不比往年正常年份差多少，备案价还在持续上涨。

此外，项目开盘去化率来看，虽然相比前两个月开盘去化率有所下降，但中心城区开盘去化率仍旧维持在80%的去化水平。

这个去化率，可比以前正常市场环境下好多了。房地产真的是由奢入俭难，自16年开启黄金上涨期，没有开盘就卖完都不算好项目。

数据来源：克尔瑞

6月是今年上半年第二个供大于求的月份，整体6个月有4个月都供小于求，从整个上半年数据来看，上半年供应了915万 ，成交了1024万 ，整体上半年是供小于求，新房热度还是很高的。（数据来源：中原地产）

数据来源：中原地产

数据来源：中原地产

整个上半年拉通来看，上半年成都新房整体均价涨到了19000元/ ，套均面积132 ，套均总价来到了250万/套，2022年全年这个数据是129 /套、223万/套。

也就是说半年时间，套均面积增加了3个 ，套均总价增加了27万。单价、面积、总价都出现了上涨，这说明啥？

说明成都的新房市场还是很健康的，市场热度其实依然比较高，这也说明成都人改善需求比较旺盛，在成都的开发商多数都活的很不错。新房市场完全变成了改善市场。

如果你是刚需或者刚改群体，建议还是老老实实看二手房比较好。

数据来源：中原地产

数据来源：中原地产

当然，成都新房市场上半年这么好，除了前两个月市场热度高之外，主城区及热门区域、热门板块带动，非热门区域及远郊销售情况较差，且进入市场淡季部分区域部分楼盘出现没有客户的情况，整体市场分化较为严重。

另外，再给大家说个扎心的事情。对于成都新房市场，其实基本上别想有其他城市类似的大降价、以价换量等情况大规模出现，至少从目前看，热门区域、板块存量也并没有很高，市场热度依然持续。但非热门板块可能会出现优惠等促销情况，但整体处于平稳状态。

而且，上半年土拍最高清水限价达到了36000元/ ，而且上半年清水限价超3万的地块占比翻倍了，成交占了33%，这些地块的陆续入市，也会进一步拉升新房的备案价。

白话就是，上半年高价地更多了，高价地多了……后期房价自然也会涨，至少对于热门板块而言。

数据来源：中原地产

数据来源：中原地产

槽点更多的是二手房，6月咋样了呢？

从贝壳看，贝壳6月挂牌均价为17963元/ ，环比微涨1.4%，但贝壳指数为15619元/ ，环比降了0.5%。贝壳的挂牌均价和贝壳指数，简单来说差不多可以理解为挂牌价和实际成交价。这也意味着，6月整体房东心理价位经历了上个月的低点预期略微增强，但在成交的时候愿意让步降价成交，买家可谈价空间增强。

但目前仍旧只是微降状态，二手房市场没有出现大降价的情况。

6月新增房源31816套，相比上个月减少3663套，新增房源挂牌量连续三个月下降，挂牌量波动下降。5月减少1928套，4月减少10518套，3月增加3367套。

6月新增带看量则连续四个月下降，但降幅在收窄。6月新增带看量683186次，相比上个月减少了51335次。带看量和新增挂牌房源量都在降低。从带看量月度数据变动来看，5月减少53912次，4月减少96359次，3月减少143076次。

数据来源：贝壳

数据来源：贝壳

目前成都二手房整体挂牌量在20万套左右，到了20万套后并没有再持续大幅上升，目前保持相对稳定的挂牌量水平。

而拉通整个上半年来看，客户量、带看量都处于高位，但价格并没有出现上涨，基本上处于平稳且相对微降的状态，同时成交周期拉长了。

从整体上半年及6月份市场情况来看，目前成都二手房市场在经历2-3月的需求集中释放后，市场热度快速回落，但在经历最近几个月的快速回落后，开始有企稳的苗头出现。一方面是很多业主看到2-3月的市场热度，市场滞后后知后觉跟风挂牌，想要跟着热度卖房，其中也潜藏大量卖房换房的置换需求，但待市场热度快速回落，这部分挂牌业主撤回了自己挂牌的房源，等待市场回复热度。

数据来源：中原地产

数据来源：中原地产

数据来源：中原地产

另一方面在经历需求集中释放后的快速回落后，市场经历几个月的疲软期，也累计了一定的需求，出现相对企稳，且目前处于市场淡季，带看量降幅持续收窄，几个月的疲软期也让观望市场的部分买家开始逐渐入场，看房的同时观察市场情况。

这张图更直观。虽然自3月以来二手房市场快速回落，但是即使再回落，依然是近五六年的成交高位，放在以往这都是大热的好市场。当然，明显的市场已经出现量价齐跌的趋势，成交乏力疲态尽显。

数据来源：克尔瑞

总体来说，成都二手房市场量价齐跌、但有相对企稳的苗头，并没有出现大规模以价换量，但二手房价格松动，市场仍旧观望情绪较为普遍，买家议价能力提升，部分业主开始想要降价快速出售的情况出现。

大白话说，现在市场仍旧很多人在观望，整体市场信心仍旧不足。另外，有些业主扛了几个月后有点扛不住，出现了降价，但并不是大规模的情况，相对来说是个别情况。现在还是买家和卖家心理博弈阶段，但总体来说买家占据主动，可以谈价的空间变大了。

近期市场本来也是淡季，而且有些也出现了扛不住降价的情况，但大规模降价的可能几乎没有，毕竟成都二手房挂牌量虽然多，总体支撑力还是在的。后面二手房能买到好房子的机会变多了。

打个总结。

成都整体市场，走入了一个完全分化的态势。就是成都新房市场完全是改善主场，而刚需和刚改群体则只能进入二手房市场。

成都新房还是比较火热，价格持续高位，但市场分化严重。从今年上半年土拍来看，高价地在持续增多，后期新房市场不管是面积、总价、单价都仍旧会持续上涨，新房市场的购房门槛越来越高。而且成都本身改善需求旺盛，改善群体持续涌入新房市场不断推动热门板块市场热度。

二手房市场则基本上变成刚需和刚改群体的主场。目前整体二手房市场仍旧观望情绪较浓，进入买方市场，买家议价能力提升，卖家降价空间加大，但并没有出现普遍的大幅降价、以价换量的情况。

就目前二手房市场而言，很难出现大规模降价，当然想要跟新房市场一样蹭蹭的涨也基本没多大可能。虽然伴随着买房需求的累积市场后续可能会逐渐企稳，但这个过程中会有越来越多的业主扛不住，也给了想买家更多的捡漏机会。

虽然新房整体处于上涨态势，但是其实也存在了很多的置换需求在里面。如果二手房持市场持续萎靡，卖房置换需求的业主卖房受阻或者成交价较低，也会进一步导致这部分业主的置换需求延后或降低预期，也将一定程度影响新房市场。

但就成都市场而言，相对以往来说不管是价格、成交量都算是比较好的，虽然市场分化较突出，但远没有达到需要救市的程度。虽然俗话说会哭的孩子有奶喝，但是还没咋地呢就跟着急吼吼的叫救市，是不是忘记房住不炒了？