深圳城中村统租样本：五年签约率35%，房租涨幅超三成

陷入舆论的深圳市南山区白芒村被按下了“暂停键”。

从5月中旬开始，白芒村部分租户陆续收到房东通知，要求限期搬离，原因是白芒村成了综合整治点，村里的房屋要被统租用作保障性住房。不过，在舆论发酵之下，统租工作现已暂停。

白芒村村口

6月中旬，记者实地探访发现，统租宣传标语已经被撤下，取而代之的是“丰富片区多元化业态 构建多类型租赁供应”等横幅。

“你愿意搬就搬，不搬暂时也没人管。”戴文明在白芒村经营一家客家餐馆，是被“清租”对象。他告诉南方农村报记者，第一批与统租方签约的房东，早前已经通知租客搬离。不过，现在更多的人还在观望，选择“按兵不动”。

实际上，“统租改造”城中村，白芒村并非首例。2018年，在距离白芒村20公里外的龙华区大浪街道陶元社区元芬新村，一场“统租改造”的试验正式启动。该村探索的“微棠元芬模式”成为了龙华区“统租改造”的样板，被政府大力推广。

从某种程度上来说，元芬新村的今天就是白芒村的明天。外界对于白芒村“统租改造”的诸多疑问，在如今的元芬新村或许能找到答案。

主打新青年社区

元芬新村是一处占地超10万平方米的大型城中村，楼宇共261栋，建筑面积约29.5万平方米。因毗邻深圳地铁6号线元芬站和4号线龙胜站，吸引众多来深者在此栖居。据统计，元芬新村总人口约2.5万人，户籍人口仅565人，非户籍人口占比约98%。

曾经，元芬新村跟其他城中村一样，环境杂乱、设施老旧、缺乏管理，直到“统租改造”项目落地，元芬新村开启了“换装”之旅。如今，行走在元芬新村，时尚的彩虹墙、健身房、自习室、小酒馆及咖啡厅不时闪现，很难再将其与城中村联系在一起。

陶元社区党委书记郑伟雄告诉记者，2018年6月，深圳愿景微棠商业管理有限公司（以下简称“微棠”）被引入陶元社区，与元芬社区股份合作公司达成战略合作，采取整村统租的方式进行统一规划和综合整治改造。据郑伟雄透露，元芬新村经微棠统租的楼栋共90余栋，改造占比超30%。

“V是爱心的形状，town是城镇的意思。”一名微棠管家指着一栋微棠楼栋上的logo告诉记者，在元芬新村，一眼就能看出微棠的房子，随处可见“新青年社区”这样的标语。微棠的房子特点鲜明，楼体色彩明快，改造后的建筑披着彩虹色的外衣，犹如糖果一般。

这种经过改造后整体租赁的城中村，很受年轻人青睐。乔新生是微棠社区的一名租户，他看重的是微棠社区的民水民电。他告诉记者，自己之前租的农民房水费7元/立方米，电费1.5元/度。“开空调的时候一个月电费三四百块，吓得我都不敢用。”

微棠社区的健身房内部

“这里和想象中的城中村截然不同，很有大学校园的氛围。”吴越毕业没多久便来到深圳，打算备战公考的她希望找到一个相对安静的住处，微棠氛围浓厚的自习室和完备的配套设施让她选择住在这里。很快，她便融入了社区，喜欢健身的她还参加了免费的瑜伽体验课，成为一名“棠主”。

根据微棠官方数据，微棠住户人口平均年龄25.8岁，本科及以上学历占比55%。其中房租占收入比例为19.6%，74%的住户以地铁通行方式为主，82%的住户为上班族。

流失的低收入群体

在被高楼包围的元芬新村，除了写字楼里的白领、青年群体，还住着一群底层打工者。对他们来说，体面不是生活的必需品，低廉的租金才是刚需。

在大浪街道，以红苹果家具为代表的家具行业曾催生了大量的就业机会，吸引了来自四川、河南、湖南等地的农民工在此就业。郑伟雄告诉记者，高峰时期，家具行业为大浪街道提供了5000多个就业岗位，不少农民工选择在元芬新村租住。

55岁的胡桑是元芬新村的一名农民房租客，20年前，他和老婆离开四川达州老家来到深圳打拼，儿子留在老家由父母照料。夫妻俩最开始在元芬新村附近的家具厂上班。现在，他住在村里20多平方米的大单间，每月房租900元。

经微棠改造后的房间

“我们收入那么少，哪里租得起微棠的房？”在他看来，同样面积的“彩虹房”起码1500元以上，对靠打零工维持生活的他来说无疑是奢侈的。共享厨房、阅读室、健身房等这些设施在他看来并不实用。“外面跑，空气还好一点，现在到处都有绿道。最重要的是，微棠的房子不能使用燃气，只能用电磁炉做饭，‘煲个汤都难’。”

近两年，随着成本攀升，元芬新村附近的家具工厂逐渐外迁，搬到人力成本更低的惠州、清远、河源等地，大部分工人也跟着搬了出去，像胡桑这样留下来的农民工越来越少。

“现在来的都是在写字楼工作的，很少有工厂的。”郑伟雄告诉记者，来元芬新村的租客逐渐变成了南山、罗湖的年轻人。他是赞成元芬新村统租改造的，租户的人员结构年轻了，素质也提升了，还能拉动当地的消费。最直观的是，年轻人喜欢的咖啡馆和奶茶店如雨后春笋般涌现。“包给微棠，因为没有明火做饭，最起码安全系数比较高，是不是？”

记者比较了微棠公寓、房东直租的农民房和其他公寓品牌的房源，基本上品牌公寓（包括微棠）会配备空调、洗衣机、衣柜、桌子、马桶和电梯。相比农民房，除了不能接燃气外，整体品质有明显提升。

居住品质提升，房价自然上涨。记者登陆微棠社区官网查阅发现，元芬新村开间的价格介于1289-1499元/月，一居室介于2149-2239元/月，两居室则为2799-3299元/月。

微棠的租金由三部分组成，房租、按照房租15%收取的管理费和每月99元的网络安装费用。以一房一厅为例，农民房的一房一厅空房（不带家具）价格在1500元左右，小军公寓等二房东同个房型（带家具）价格在2100元左右，微棠同房型中介报价在2500元左右。

同样的两房一厅，农民房的两房一厅空房（不带家具）价格在2200元左右，小军公寓等二房东同房型（带家具）价格在3100左右，微棠同房型中介报价在3600元左右。当地房东介绍，承租给微棠后同房型涨幅在400至1400元不等。

观望中的房东

在元芬新村，因为没有时间进行管理或楼栋维护成本高，不少房东选择让微棠统租，但大部分房东仍在观望。

郑伟雄向记者介绍，元芬新村统租项目主要集中在2018年，受三年疫情影响，该项目后续推进较为迟缓。此外，因统租涉及各方利益，执行过程中存在诸多不确定因素，很多房东一直不愿签约。

微棠社区“彩虹楼”外景

齐少昆是微棠的一名收房管家，他告诉南方农村报记者，微棠统租的楼房签约时间少则13年，多则15年。业主不参与日常管理，只按约定收取固定房租。每个村都有一个固定的收房价格，实行“一村一价”。

不过，房屋的租金都有上限。以元芬新村为例，楼梯房是45元/平方米，电梯房50元/平方米。“会根据采光情况、格局、楼层等方面进行一定的降价，除非楼层采光特别好，才能拿到上限价。”齐少昆说。

不少房东因为价格谈不拢而拒绝签约。郑宝用是元芬新村的一名房东，也是土生土长的深圳人。2018年，他在元芬新村建起了五层的楼梯房，在每层120平方米的楼层上分割出了4个房间，自己单独住在5楼，剩余楼层出租，这在当地房东中间是一种通行做法。

他给记者算了一笔账，按照每间1500元的价格来算，自己出租每月有24000元收入。如果按照微棠45元/平方米的上限租金来算，郑宝用每月只能拿到21600元。相比之下，统租让他每月损失2400元。

除了房租外，小孩就学问题也使得签约工作变得困难。不少租户曾不止一次向郑宝用诉苦，孩子好不容易在元芬小学办了学位，搬出去的话，又要重新找学校。他见不得这些孩子受罪，“孩子们搬来搬去也麻烦，反正自己也要住，懒得搬了”。

记者调查发现，元芬新村的宅基地面积普遍为120平方米，为了提高容积率，经微棠统租后的农民房普遍由原来的4-6间扩充至8间，单个房间的使用面积相较之前有一定缩水，采取的方式便是将原有的农民房内墙打通，重新进行隔间布局。

按照齐少昆的说法，从房东处收房以后，微棠一般会把原来的隔墙打掉，换成轻钢龙骨隔墙、加装集成板、隔音棉或者气砖。

吴丽玮是元芬新村的一名房东，她有一套6层的自建房。之前微棠的收房管家曾打电话找她收房，被她果断拒绝。“（如果）墙壁全部打掉了，破坏了我的房屋结构，承包13年后整套房子要重新维修。”

不过，微棠的统租计划还在全力推进中。2023年2月28日，深圳市属国企人才安居集团旗下的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司正式揭牌，该公司注册资本20亿，由市人才安居集团持股51%、愿景明创持股49%。人才安居集团表示，目前已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间，将在各区快速打造1到2个标杆项目，确保全年筹集超过3万套。

（应受访者要求，文中戴文明、胡桑、郑宝用、吴丽玮皆为化名）

【记者】赵继林

【实习生】唐浩锋

【来源】南方农村报