第一太平戴维斯：高端租赁住宅租金上涨 上海旅宿资产价值提升

本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道

2023年以来，上海市租赁住宅市场复苏明显。第一太平戴维斯最新披露的数据显示，一季度，上海市服务式公寓空置率环比下降2.1个百分点至21.3%，租金环比上涨1.2%；优质长租公寓市场租金也环比上涨3.2%。

在此背景下，第一太平戴维斯发布《旅宿资产焕新行动指南》（以下简称《指南》），并于业内率先提出“旅宿资产”概念。所谓旅宿资产，或称泛住宿类物业，包含各种类型的长短期住宿设施。

第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部董事朱逸卿在接受《中国经营报》记者专访时表示，随着住户需求日趋多元，市场供给端愈发需要提供更具个性及差异化的产品，以适配需求，社区、社交与体验空间的融合亦成为租赁市场的发展动向。同时，中国继续扩大保障性租赁住房政策，开发商出售资产脱困，外资基金仍将活跃搜寻租赁资产。

上海租赁住宅市场回暖

“2023年年初疫情管控的放开利好旅游及商务劳资市场，受到季节性因素和就业群体返沪利好影响，国内及外籍租客需求都有所回暖，租赁住宅市场较为活跃。”朱逸卿向记者感慨道。

第一太平戴维斯数据显示，2023年一季度，上海市服务式公寓空置率环比下降2.1个百分点至21.3%，同比上升3.9个百分点；服务式公寓租金环比上涨1.2%，达到平均每月每平方米264.3元。优质长租公寓市场租金也环比上涨3.2%，平均达到每月每平方米198.8元，空置率则上升1.0个百分点至18.4%。

朱逸卿进一步表示，一季度，上海市高端租赁市场空置率有所下降，租金也呈现上调趋势。随着境内外旅游恢复迅速，带动短租市场租赁回暖，包括陆家嘴、南京西路和衡复风貌区等核心区位项目入住率季度内均有明显提升。

《指南》指出，旅宿类资产，或称泛住宿类物业，包含各种类型的长短期住宿设施。由于当前资产类型日益多样，加之政府对持有型租赁公寓越发重视，通盘审视旅宿资产正成为合理而必然的选择。

朱逸卿告诉记者，国家政策的支持也将助推上海高端租赁市场的发展。“房住不炒”会是未来中国房地产的主旋律和主方向，应运而生的R4地块（四类居住用地）将会更加全面落实租赁住房相关需求。

“同时，人们在居住观念上的转变也成为高端租赁市场发展趋势。”朱逸卿表示，一方面是住房人群主力转变，以前提到国内高端租赁都聊的是欧美人群的租赁预算，现在反而是以国内年轻新富人群为主；另一方面是产品偏好转变，以前最具品牌效应的豪宅楼盘不再是租赁人群的主选，反而梧桐树下的衡复风貌区与有文化标签的住房更受客人偏好。

“社交活动转变，让租客更愿意在项目内参与社交活动，更愿意重塑邻里关系，这也要求租赁项目的配套配合和运营服务水平。”朱逸卿总结道。

投资方看好旅宿资产

《指南》显示，随着客群的变化及多元化，服务式公寓在服务内容、硬件设计等层面逐渐上下延展，既有传统的偏向商务客户的酒店式服务公寓，也包含近年发展迅速的精品式租赁公寓，提供更加富有生活情调和社交活动的现代空间。此外，提供部分基本服务、价格较为亲民的长租公寓也是近年热门投资标的。对核心城市而言，持续而多元的就业人群流入为这一类产品增长提供了充足的需求支撑。

“现在我们可以看到酒店系、房地产系和创业系的‘玩家’都在试图挤进高端租赁市场，因为大家觉得高端租赁市场更能够得到高回报。”朱逸卿表示，高端租赁之所以现在才成为热点，不是因为之前投资者有所忽略，而是进入这条赛道的门槛以及对运营管理能力的要求都非常高。“不是品牌标榜自己高端就能做好高端租赁，而是需要市场的认可和客户的沉淀。”

就当下市场形势而言，朱逸卿认为，酒店系在进入高端租赁市场上有产品设计和运营体系上的优势，能够用品牌优势暂时造就自身市场认可优势。除此之外，房地产系和创业系的产品将更会受到市场的重重考量。

那么，一个优秀的高端租赁项目应如何打造呢？《指南》指出，对项目空间、设施做到精细管理，使项目维护良好之外，动态调整、盘活资产的低效空间，令空间功能更符合住户习惯，有助于直接或间接增加项目营收，也需要更加综合的运营能力参与；科技在管理过程中的价值日益被重视，将人性化及智能化体验加以融合势在必行。

“以我的经历和参与的高端租赁项目来看，对于整体操盘能力要求非常高。”朱逸卿表示，例如在项目开发前端，都要对区域市场和租金进行深度了解，从而选择房间户型的合适配比，“哪类户型的坪效最高，哪类户型的房价和去化表现最好等”。

值得一提的是，随着国内基础设施领域不动产投资信托基金的推出，以租赁公寓为底层资产的REITs产品已经入市。机构投资者正成为服务式公寓市场愈发重要的资本力量，也更为注重项目运营状况带来的可持续现金营收能力。

《指南》认为，存量旅宿资产必须适时考量资产运营状况，针对市场发展趋势和需求环境做出调整。近年来，上海的酒店及租赁公寓市场频现大宗交易整售或改造案例，体现了投资市场对这一领域的潜力看好。通过产品迭代升级、空间重塑，不仅可令项目剥离或转化低效空间，提升营收水平，也为后续资产价值创造了良好条件。