房价下滑空间有多大？楼市“三高”已经显现，业内人士揭示实况

2023年的“金九银十”，比往年都要冷清得多。

最近公布的一系列数据，都印证了这一点。从全国重点监测的30个城市的房价来看，近几年来，房地产的成交量一直在持续下降，仅仅五月份，一线、二三线城市的成交量就分别下降了36%和23%，成交面积缩减到了1955万平方米。

与此同时，青岛、昆明、长春等一些大城市的去化周期也延长到了20个月。

尽管目前的房地产市场形势严峻，但是政策的调控力度并未有所放松。据数据显示，截至今年五月份，房地产市场的调控次数超过了420次。此外，在五月二十九日，央行和银保监会召开的座谈会上，再次强调了坚持房住不炒的原则，并且要避免短期内过度依赖房地产的金融功能来刺激经济。

因此，未来房地产市场的调控不仅不会减弱，反而还会加大力度。在“三条红线”和“两个限制”的约束下，房企们面临巨大的压力，不得不不断降低价格，以求以价换量。

对于这个问题，很多刚需购房者都表示疑惑：虽然价格还会下降，但究竟能降到什么程度呢？对此，有些业内人士透露了真相。

应该指出，目前房地产市场存在“三高”的趋势。

房屋闲置量大

经济学家任泽平曾经在一篇论文里指出，从改革开放开始，到2018年，城市新增住房总数已达3.11亿套，而这些住房的总面积又有多大呢？

据资料显示，在2018年，全国城市居民有8.5亿人，平均每个家庭只有3.08人。根据这个数据，我国的实际住房需求大约是2.76亿套，也就是说，多出的0.35亿套其实是过剩房产，占比达11.25%。

但一个重要的问题是，为什么大多数人还是买不起房子呢？

虽然现在房源充足，但大部分房子都被少数炒房者所垄断。据了解，在国外，住房空置率通常为5%-10%，但目前国内的住房空置率已高达26.6%，而且这个数字还在不断上升。

高房价与低收入比例

由于每个人的收入水平不同，所以他们对房价的感受也不同。对于一个刚步入社会的年轻人来说，要靠自己的能力，在大城市里买房，几乎是不现实的。

从国家重点监测的百座城市的数据来看，国际上通常认为房价收入比的合理上限在6左右，而截至2023年，我国的平均房价收入比已达13.2，比国际水平高出了200%以上。像北京和深圳这样的城市，他们的房价收入比都在30以上，这意味着他们要拼搏半个世纪（这还是不吃不喝不花钱的情况下），才能买得起一套房子，这是多么艰难的事情。

而且，住房问题也成了影响生育率的一个重要因素，让很多年轻人不敢再要孩子。

居民负债率过高

从央行的统计数据看，近几年，由于房价的持续上涨，导致居民的负债率也随之攀升，目前已达62.2%，比社会平均水平高出11.6%。

根据发达国家的经验，如果居民负债超过65%，就会对金融稳定造成冲击。近几年，国家有意降低杠杆，严格控制了流入房地产市场的资金。

因此，从上述“三高”中，我们可以看出，未来房价上涨的空间将不再那么大了，而随着各种税费和政策的不断出台，我们可以预期，房价将会在逐渐下调的过程中，保持平稳和健康的发展。

那么，在这种情况下，房价还能下降多少呢？知情人士透露了一个数字。

对于刚需买房者来说，房价下跌无疑是利好消息。虽然开发商不愿意降低房价，但在债务和资金的双重压力下，他们不得不做出让步，甚至有些开发商冒着风险，大幅度降价促销。而政府出台的限价政策，就是为了防止开发商恶性竞争，造成房地产市场的混乱。

很多人都想在房价最低点入手，但是最低点究竟在哪里呢？

潘石屹曾经预测，未来房价下跌的极限是现在的八折。孙宏斌也表示，如果房价跌到现在的七折，那么地产商将难以生存。

我们都知道，物极必反。陈志武也说过，现在的房价如果跌到八折以下，就已经是极限了。例如，在山东的菏泽，在湖南的岳阳，一些地方因为房价跌幅过大，而实施了一些措施，比如规定出售价格不得低于指导价格的85%。

从目前的形势来看，房价有下降的可能性，因为房地产业的高利润导致了居民负债率上升，对实体经济造成了拖累，而普通人在新年前就已经面临着购房困难。

虽然他主张降价，但想要在短时间内大幅降价是很难的，因为住房占据了一个人70%的资产，一旦价格下跌，就意味着巨大的财富缩水，这不仅会冲击国家的财政收入，还会引发更多人的不满。

短期来看，房地产市场仍会保持“稳”字当头，坚持稳健的政策导向。但长期来看，目前的房价已经很高了，随着房产税、空置税等能够抑制房价上涨的税收措施的实施，在未来，房地产市场将会在政策调控下保持平稳的发展趋势。