县城楼市的结局：注定是一地鸡毛

2021年4月，官媒第一财经发布了一篇名为“103县城房价过万”的文章，提到了这样一组数据：至少有103个县（县级市）房价均价过万，其中陵水为34738元/ ，义乌为24708元/ ，万宁、永康、昆山、温岭均价也超过了2万元，过万元城市90%以上位于东部沿海地区。这个数据引发了许多网友热议，原因在于县城的房价赶超二线城市，甚至比部分新一线城市还要高。

谁能想到，短短20个月后，官媒第一财经又发了一篇名为“全国近94%县城房价不过万元”的文章，同样登上了当时的热搜，纳入统计的450个小城市中，有30个城市房价平均单价过万，占比为6.7%，数量同比2021年锐减70%，房价前两名的城市分别为20864元/ 和20746元/ ，房价过万元的城市中，浙江、江苏、福建和海南合计占据了29个，唯一一个来自中西部的是安徽的旅游城市黄山。

事实上，通过过去两年的楼市发展，县城楼市的走势也是意料之中，在市场持续遇冷的大背景下，即使是一二线城市房价都难以稳住，县城的房价就更难以支撑。可以说，2021年上半年是楼市最后的辉煌时期，那么当前是否已经到了楼市的谷底阶段难以定论，但可以确定的是，所谓的“触底反弹”尚未来临，从年初以下几组数据我们可以得知：

1、根据纬房研究院数据显示：4月上旬一线城市房价均处于下跌，均三个月仅有北京出现了微涨的情况，二线城市中，4月上旬除了长沙均下跌态势，近三个月房价长沙微涨、天津持平，其余全跌；2、地产股方面，截至4月24日，A股股价低于1元共有12支股票，其中有5支以房地产为主业，还有许多处于持续下跌阶段；3、2023年第一季度，全国住宅法拍房挂拍量同比上涨37.41%，成交量同比上涨5%，成交均价同比下降7.79%，成交金额同比下降1.39%，平均成交折扣率下降1.54%。

也就是说，连所谓的“金三银四”期间，楼市都难以回暖的话，那么其他时期的楼市只会更加惨淡，值得注意的是，上述数据大多数都是一二线城市数据，并未提到县城城市，一二线城市尚且如此，三四线城市以及县城可能会面临更加严峻的问题。对此，我们不难得出结论，未来县城楼市可能会面临“一地鸡毛”的情况，主要有以下三个方面的原因：

首先是住房过剩的问题。随着过去房价大涨，我国的住房数量如同雨后春笋般不停增多，2月份住建部发布数据显示全国有6亿栋住房，虽然其中以农村房屋为主，占城乡房屋建筑总量90%以上，城镇房屋则为4700多万栋，但该计算单位并非是“4700万套房”或者“4700万户房”，而是一栋楼，对于当前遍地三四十层的高层住宅来说，同样也是一个天文数字。

此外，根据2019年央行发布的城镇家庭负债统计报告数据，我国城镇家庭住房普及率高达96%，户均持有1.5套房子，其中40.5%的家庭持有多套房，由此可见我国住房数量早已过剩。此外，我们不难发现这样一个现象，即使是二线城市或者新一线城市，许多郊区都出现了“鬼城”的现象，白天看起来没有异常，但一到晚上整个小区只有零零星星几家亮着灯，整个小区都是漆黑一片，这种情况在三四线城市更加普遍，在供给远大于需求的大趋势下，县城的房子面临更加难以出售的问题。

其次是住房过高、维修困难等问题。过去二十年，我们的住宅从多层、小平房逐渐向高楼大厦过渡，为了提高土地利用率赚取更多利润，开发商也致力于建设高楼大厦，大城市中超过百米的大厦比比皆是。但随着时间的流逝，高层住宅暴露越来越多的问题，东北财经大学经济研究中心主任周天勇表示：“未来会出现许多大面积的‘贫民区’，主要集中在如今动辄三四十层以上的高层住宅里面”。

随着住宅的增高，高层各种公共设施数量也会增多，因此公摊面积越来越大，当前许多高层住宅公摊面积比例已经超过25%，超过30%的也不在少数，意味着100平米的房子到手不足70平米。此外，小区容积率也越来越高，各种资源加速老化，严重影响居住体验。虽然建筑寿命长达70年，但其他的各种设备设施的使用年限却并不长，电梯寿命到期之后，若要维持常态化生活，只有更换电梯一种选择，高层电梯售价一般在40万—60万不等，增加了居住成本。

为了解决高层住宅的问题，住建部也多次下发文件，比如2020年4月明确要求：严格控制各地新建100米以上的住宅。县城同样也不例外，2021年7月，住房和城乡建设部《关于加强县城绿色低碳建设的意见》要求：县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，新建住宅最高不超过18层。由于需求持续减少，未来县城的高层住宅可能面临“无人接盘”的问题。

最后是人口持续流失的问题。相关数据显示，县城的人口正在大幅锐减，公开数据显示，2010年到2020年间，全国有1507个区县出现人口收缩的情况，占比超过75%。此外“第七次人口普查”数据显示，我国常住人口不足50万的县城超过70%，数量接近1400个，特别是一些偏远、资源收缩型县城，随着产业逐渐枯竭，人口流失的情况更加严重，年轻人纷纷前往一二线热点城市以及沿海城市寻找工作，定居后可能还会将家人接过去生活。

事实上，当前的楼市已经出现了明显的“分化”问题，即随着人口不断流失，对于一些偏远城市来说，意味着住房需求不断减少，因此相应地房价也出现了持续下跌的情况，经济学家说过：房价长期看人口，人口决定了房价的长期走势。因此对于许多县城来说，当前正面临着住房需求不断减少，住房库存持续积压的矛盾，空置率也是逐年增长。

那么未来能在县城买房吗？笔者的观点是，如果是投资需求不建议在县城买房，事实上当前房子已经基本失去了投资属性。对于刚需群体来说，有条件尽量选择核心城市的热点地段，房子的保值能力更好，各种资源设施也更加齐全。对于计划养老且希望生活较为清闲的家庭来说，可以考虑县城的多层住宅或者洋房，否则尽量不要碰县城房产。