宁波4月楼市抢先看：成交高速回落，政策利空，预期没有预期

前言：

3月数据欢天喜地，4月又是平平淡淡，预期嘛，预期没有预期；一直没有给力的政策出台，反而是利空频频；土地鸡肋，新房/二手成交高速回落；虽然有几个红盘，有啥用，粉饰不了全场哦！

1.楼市政策-利空不断利好毛毛雨

1.1我们全面实现不动产统一登记

有分析师表示，不动产全国统一登记的完成，意味着，房地产税全开开征的准备工作完成，随时都可以切入。这对于楼市来说，无疑是利空的消息；尤其是目前各地楼市依旧冰凉，可谓雪上加霜。

1.2宁波发布公积金最新政策：本科+20%，硕士+30%

具体内容如下：

一、在宁波市就业并缴存住房公积金的全日制本科毕业生，从2023年5月1日起，在宁波大市范围内购买自住住房且申请住房公积金贷款的，贷款额度可按当期最高贷款限额上浮20%；符合租房提取住房公积金条件的，可提取的月度限额提高至1800元。

二、在宁波市就业并缴存住房公积金的全日制硕士毕业生，从2023年5月1日起，在宁波大市范围内购买自住住房且申请住房公积金贷款的，贷款额度可按当期最高贷款限额上浮30%；符合租房提取住房公积金条件的，可提取的月度限额提高至2000元。

最新的公积金额度参见贝壳：

重要的是：普通私企的公积金额度都很低，上浮20%其实也是毛毛雨；政策利好的还是企事业单位的购房者。

按照缴存余额*15，也就是你存到5-6万，基本上能够顶格贷款，还算不错的。但按照普通企业，公积金很多人是400每月的。一年4-5K，需要10-12年。

另外公积金贷款不仅仅看余额，还要看你的缴费基数，需要2者都符合，参考下限：

那么按照缴存基数算，公积金400每月的小伙伴，估计也只能贷款个50万，上浮30%也就是65万。相对于宁波总价300万+的房子来说，这点额度，真的是毛毛雨。

所以余额够了嘛，你的基数低了，还是别想了。洗洗睡吧。

2.土地市场-二批次很鸡肋

4月26日，宁波推出23年第二批次供地：总共8宗地，其中2宗租赁，3宗安置，普通商品宅地仅3宗：分别为海曙1宗，镇海1宗，江北1宗。

宅地数量比第一批次的少，而且质量也比第一批的差。很鸡贼。可能还不如5月的三批次供地的品质，会更好一点。

具体参考二批次供地分析。

3.新房快速回落-供求双降-后市堪忧

4月（1-27日）主城区供应29.8万平，成交27.4万平，供求双降；供应环比下降32.5%，成交环比下降41.7%。4月数据即使算上28-30日，预计也不及2月份。

突然有一种凉凉的感觉，但终归比22年4月同期好一丢丢。

4月供应同比涨7.5%，4月成交同比涨17.4%。

1-4月合计成交约126.2万平，月均成交仅31.5万平，按照此数据预估全年主城区成交约378万方，仍旧在400万方以下；比22年会稍微好点，但依旧是近十年倒数第二，只有16-21年年均的一半左右。市场萎缩的还是很厉害。

4.开盘情况-只有绿城666

除了亨润的绿城项目，凤鸣云翠，顶住了潘火项目房闹的压力（还上了1818黄金眼哦），居然日光；认筹比是2.5:1，客户认可度非常高。清盘的新闻发出去的时候，很多人还说是托，是骗子的。

但事实就是，宁波的楼市真的是冰火两重天：热的热死，冷的冷死。

大部分的项目都在山底乘凉，小部分在山中打太极，极个别在山顶玩翼装飞行。

5.新房排名-小港红盘NO.1

2.1市六区4月新房成交排名：

第一位是小港红盘，龙湖的江与城；江与城的盘前面有聊过：江与城分析；捂盘2年，在市场回暖和利好加持的情况下推出，收获满满；但结合他的拿地价格，开发企业未必赚钱；所谓地价在高点，售价又便宜，才会有格外的2500的装修包售卖。

第二名是上河新境，开启轨交自己操盘，卖得还算可以的。

第三名是潘火的望品；这个位置一直都是自居东部新城南，续销还不错；虽有21年以来的几个问题项目在周边，但总体客户对片区和品牌的认可度还是不错的。

第四名是明湖江山万里，是高大上的象征；是现房销售，都是3000个W以上的房子。

第五名是老江东的保利瑧誉，自建发缦云售罄之后，续销也还不错；让对手先跑，剩下都是我的，其实也是合理的销售思路。

……

2.3市六区1-4月新房成交排名：

1-4月累计成交的排名中，去年的两个热盘：玉堰珑印府和缦云就靠前了，分别居第一第二位；第三至五位，都是续销不错的几个项目。

6.二手房数据-高速回落

4月（1-27日）成交4337套，环比下降36%；这个数据也是预期之内：早在月初通过贝壳和其他门店的数据观察就发现成交明显在下降，而官方网签会比实际门店数据滞后半个月左右。

乐观的是，数据在4000套以上，这个量相比21年下半年以来，依旧是有很大的回血了。

悲观的是趋势：目前贝壳日成交在40套左右，按照1/3的市场份额预估，5月的二手房数据有可能继续下降。

而且挂牌量每天都在300-500套的速度增加，市场抛压增加了；另外不动产统一登记完成，意味着房地产税的随时开征，二手房价格的空间，真的一言难尽：房地产税征收分析。

7.所以，未来的预期呢？真的没有预期。悲观谨慎比较合理。

但我们也没有坏到极限吧。

找到一个老数据：2014年的库存高达631万方哦；现在新房380万方的库存，你会不会觉得，也还行？

老数据

8.做个小投票

9.如果觉得有用，加个关注吧。

#宁波楼市# #宁波头条#