#头条创作挑战赛#

这是熊猫贝贝的第1689篇原创文章

2023年，中国房地产经济怎么看，这是一个好问题。

开年一季度以来，楼市复苏，行业恢复的消息和动向不绝于耳，什么外资看好中国，内资加码行业的新闻，也是连续不断。

从数据来看，经过1年多坚持不懈的“救市”，一季度全国楼市已明显复苏。

4月初，有着“私募魔女”称号的半夏投资创始人李蓓更是罕见发声，称房地产存在“十年一遇”的投资机会，部分房企股价可涨3-10倍。

4月7日，明星私募基金经理李蓓在半夏投资官微发文，就地产行业和地产股投资机会分享了她的最新观点。李蓓认为，地产行业在经历供给侧改革后，未来在供需层面存在剪刀差，未爆雷的地产企业资产重估弹性巨大，其中她尤其看好港股优质地产股。

怎么？2022年还低迷煎熬的房地产，到了2023年直接就行了？刚出ICU，直奔夜总会了？

不曾想，对于中国的房地产行业，资本和房东跑的最快。

这就很魔幻了，资本和二手房东们的动作，明显是不看好吧？

这篇文章，就将基于对当下中国房地产领域中资本和二手房东群体最新动向的复盘和梳理，从动向和动机，用资本的视角和考量，对中国房地产行业的前景和可能走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的深入讨论和研判分析。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

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险资从房地产大量撤退，是怎么一回事？

险资是笔大钱，也是一个国家重要的金融组成部分：

险资(insurance capital) 指的是由保险公司所持有的资金。这些资金通常包括了保险公司从客户处收取的保费收入以及通过投资所获得的收益。

险资通常是大量的、稳定的、长期的资金，因为保险公司必须将客户的保费储存起来以便于支付未来的保险理赔。

因此险资是金融市场上重要的资金来源之一，保险公司也是金融市场上重要的投资者之一。

险资也需要投资，也有盈利需求，但是这个特殊资本有个特点，那就是能赚不能亏。

险资的安全性，是一定高于盈利性和流动性的，这个没有什么争议。

任何国家和经济体，都不能允许险资进入高风险高回报的投资领域，这是原则问题。

但是赚钱这个事情，并不是依靠约束就能决定结果的，堵不如疏，就是这个道理。

作为长线低成本资金，险资是中国国内规模以上房企长期青睐的资金来源之一。

比起境外高息发债，引入险资，可以大幅度降低资金成本，拓宽融资渠道。

前些年，保险公司扎堆布局地产行业，通过资本运作，以收并购、债权和股权投资等方式，介入房企运营。此举也让房企从单一的负债结构，转向金融资本结合模式，减少了交易成本。

比如泰康人寿跟保利发展之间，既有股权的关联，又有债权的牵扯。

众所周知，险资也是偏爱房地产的，尤其是上一轮楼市大周期。

2016年，在“去库存”的背景下，楼市政策非常宽松，全国楼市轮番上涨，险资跑步进场。

Wind数据显示，截至2016年底，136家A股房企中，险资占据前十大流通股股东的企业就多达36家。包括万科、招商蛇口、保利地产、金地集团、首开股份、泰禾集团、华侨城、新城控股等房企。

甚至频繁举牌房企。

最为出名的是“宝万之争”。2015年开始，前海人寿（宝能系）在二级市场突袭万科，仅用几个月时间买成了万科大股东。

这场声势浩大的“宝万之争”，成为当年房地产市场火爆的一个缩影。

但是万物有周期，市场有轮回，投资有风险的规律，从来不会消失：

2016年“房住不炒”横空出世。房地产的疯狂，被渐渐冷却下来了。

2020年“三道红线”出台，过去依靠高杠杆操作的房企，开始频频暴雷。

行业泥沙俱下，让险资也叫苦不迭。

2021年，中国平安对华夏幸福的权益调减金额高达约432亿元。

当年，泰康保险集团关于地产的公允价值变动损益也高达-75.52亿元。

合众人寿踩雷恒大集团更是令人揪心，截止2022年，相关投资余额仍高达122.3亿元。

到了2023年4月份，随着保险公司的年报提交和公示，一些资本的动向，非常值得关注：

4月15日，保利发展公告，泰康人寿拟通过集中竞价交易减持公司部分不超过1.56亿股，即不超过公司目前总股本1.3%。

按照公告前日收盘价15.07元/股计算，泰康人寿此次将获得约23.5亿元现金。

图片来源：网络

值得注意的是，此时正值保利发展再融资之际。

2022年的最后一天，保利发展披露再融资预案，公司拟定增募集不超过125亿元，其中实际控制人保利集团拟参与认购1亿至10亿元。资金投向主要用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目及补充流动资金。

本次再融资方案推进的很快。

3月24日，上交所对方案提出了问询。要求补充说明认购对象、募投项目、融资规模及效益测算、募投项目实施主体、公司财务状况及偿债能力等情况。

4月15日，保利发展更新了定增预案。

而就在这个关键节骨眼下，泰康人寿不但“不捧场”，还有些“砸场子”的味道。

一边是房企正需要的资金的关键节点，一边是曾经的金主爸爸无情减持。

抛开其他不说，这样的节点重合，属实有些微妙。

稍微懂点人情世故的都明白，红事不掺白事，险资在这个时候减持退场，是真的一点情分脸面都不顾。

实际来看，保利可不是2022年以来一众出险房企中其中一员，反而表现异常强劲。

保利发展2023年的业绩“很好”。根据中指研究院数据，1-3月，保利发展销售额达1138亿元，排名第一，销售额超出第二名万科144亿元。

（图源：中指研究院）

在保利发展业绩拔得头筹，行业明显回暖，且在公司再融资的关键节点，这时候抛出减持公告，是不是非常的反常，耐人寻味，值得关注？

房地产，从险资的“小甜甜”变成了“牛夫人”。

翻脸无情，大概说的就是这个意思吧？

而且，泰康从保利撤资这个动向不是单一案例：

• 自2021年开始，中国平安开始对华夏幸福、中国金茂等房企计提减值准备，其中华夏幸福计提减值98亿元，中国金茂计提15.58亿元。

现金红利方面，中国平安除了2019年、2020年从华夏幸福收取到9.08亿元、11.35亿元的现金红利以外，近两年均无所获。从旭辉方面收取的现金红利，2022年也降至3100万元。

• 中国人寿也正减少对远洋集团相关债券的持仓。2019-2022年，中国人寿从远洋集团收取的企业债利息分别为2700万、2600万、1700万元、700万元，侧面说明其对于远洋集团资金投入正减少。
• 2021年，大家人寿对金地集团连续六轮减持，持股比例从20.43%骤降到5.43%。大家人寿还减持了1.2亿股金融街，整体转让了成都金融城核心区的CFC成都金融广场项目。
• 2022年12月，前海人寿及其一致行动人钜盛华公告减持华侨城A不超过1.64亿股。
• 2022年11月，平安人寿、平安资管（香港）及其一致行动人公告减持旭辉集团......

地产行业前景仍未明朗，险资继续维持着此前的减持潮。2022年，仍有不少险资持续撤离地产股，其中包括泰康人寿强制清仓阳光城、前海人寿减持华侨城A、平安人寿减持旭辉等。

毕竟资本的趋利性不会改变，房企流动性风险加剧、市场信心低迷，股价大跌，没有利润空间，资本撤退亦是自然而然。

总的看下来，中国资本和金融市场里面的头部玩家，对于房地产的态度，实际上行动说明了一切。

图片来源：头条图库

2

分歧博弈：楼市回暖复苏表现的背后，是二手房挂牌量暴增80%

中国楼市一个重要的市场逻辑：二手房市场交易是新房市场复苏的持续支撑

2023年以来，二手房市场活跃度明显提升，成交量总体放大，重点城市二手房市场恢复好于新房，成交套数回升至2019年以来同期高位，让市场一度出现楼市“小阳春”的表现。

但二手房价量的配合不甚清晰，使得二手房市场扑朔迷离，总体呈现由量价齐升向量价背离的变化，表明居民购房意愿和信心的修复不及预期，对市场回暖趋势存在分歧。

关于房地产，其实市场各方“分歧”依然严重。

一个重要的表现就是，一边是复苏表现，一边是二手房挂牌暴增：

诸葛找房的统计数据显示，3月份，10大城市二手房挂牌量为195.67万套，同比暴增80.94%。以3月份二手房成交火爆的成都楼市为例，卖掉了近3万套二手房，挂牌量不降反升。

图片来源：见图

另一方面，国家统计局公布了一季度楼市数据。一季度全国商品住宅销售面积增长1.4%，商品住宅销售额增长7.1%。

从数据来看，商品住宅市场已经明显触底反弹。

图片来源：统计局官网

两个动向，是不是看起来非常矛盾？

实际上并不是，一个不容置辩的事实是，我国房地产市场已经逐渐步入了存量房时代。

存量房时代意味着什么？

一方面，新的住房供给或来源于存量房的改造、更新，存量的老住宅、危房以及此前高周转模式下低品质房住，都将创造新的住房供给，但总体仍是做存量的文章；

另一方面，从需求端看，随着人口老龄化程度加深、人口出生率下降，需求总体呈萎缩应该是必然趋势。

未来房地产市场真正的首套、刚需市场占比越来越低（尽管仍保持一定幅度增长），改善型住房需求将成为新房市场需求端的主要支撑。

而改善型住房需求的支撑则来自于二手房市场交易的活跃度。

二手房挂牌量的激增并不代表交易量放大，更不代表市场的回暖，甚至相反。

逻辑上，二手房挂牌量的激增表明部分群体继续持有房产的意愿不强，对房价上涨的预期减弱，供大于求势必推动二手房价的下降。

特别一些炒房客的“夺路而逃”，势必导致价格踩踏。

实际情况恰如此：各大城市随着二手房挂牌量的激增，降价销售成为趋势。

诸葛找房统计的数据显示，2023年3月，10大城市调价房源中有82.5%的业主选择的是降价销售，充分证明居民对房价上涨预期的不足。

实际上，二手房挂牌量激增背后所折射的居民对房价预期的悲观和购房意愿的下降，也反映了持续调控对炒房客压力的逐渐兑现。

如果是正常的改善性住房需求释放的二手房，应该不会出现如此踩踏式的降价态势。

之所以出现踩踏式降价，供给端多为面临资金链压力的此前的炒房客。

一个矛盾现象才是当下楼市的真实情况：

• 二手房市场的活跃显然需要适度的二手房供给即挂牌量；
• 但挂牌量的激增往往意味着“抛售潮”，如果出现价格踩踏，其形成的负反馈或削弱居民持房的信心和购房意愿。

基于现实，理性预判：2023年当下二手房市场高挂牌量背后的低成交量，或预示着整个楼市仍将弱势徘徊。

正如社会科学文献出版社发布《中国投资发展报告（2023）》所指出，房地产行业可能会经历一个漫长、缓慢的下行周期。

图片来源：头条图库

3

资本、房东纷纷“抢跑”，揭示了怎样的趋势信号？

其实说到对房地产和楼市的分歧，目前的一切多空对峙，都是在市场层面上的。

作为利益和风险直接关联的资本和身处市场一线的二手房东，实际上并不会在意舆论和一些市场观点，直接用脚投票，用行动表态，表达了对接下来中国房地产和楼市的不看好。

这些动向，也揭示了非常清晰的趋势信号：

首先，险资这种关键资本，本能是需要拥抱核心资产，往支柱产业和经济效应最好的行业汇聚的。

从险资流向和选择来看，中国房地产经济未来逐渐退出经济舞台，是必然的一个趋势。

一个行业的体量大，不代表其未来仍有很大的发展空间。

一个存量的问题，另一个增量的问题。

存量很大，所以不能崩；

增量有限，所以发展不及。

其次，二手房市场挂牌量持续上升，是民间资本对于房价后续上行缺乏预期和信心的典型表现。

这没有什么争议，什么各路房产专家，还在不遗余力忽悠号召大家去炒房买房，投资增值的自媒体们说破天，也不能改变这个结论。

一个是全靠嘴吹，一个是真金白银，谁看的更准？

最后，抛售和囤积的不同选择，决定了后续市场价格必然的趋势。

直接上结论：

一线和强二线城市的核心区域的房价有望继续缓慢上涨，但也不会有大涨，总体来说跑赢通胀问题不大；

部分二线和发展比较好的三线城市的房价会呈现波动时企稳，大涨大跌都很难；

其他城市的房价难免会出现不同程度的下跌，或是流动性枯竭、有价无市。

资本和市场的态度，比一切分析和研究都靠谱，接下来中国的房地产行业，楼市，还有房价的一些走向，其实从当下的动向，就能遵循因果的看到轨迹了。

当然，嘴硬和心存幻想的群体一定会有，永远有人觉得自己纸上谈兵，比资本精明，比市场一线聪明，但是这样的群体，基本都没有啥好结果的。

说的是谁，欢迎对号入座。

图片来源：头条图库

写在最后：

资本和二手房东对楼市的态度，能够市场带来哪些启发和警示？

不盲目唱衰看空，更不会利益驱动唱多看涨，一切从现实出发，一切遵循动向因果，那么从理性客观的角度，看清当下的房地产经济和楼市，并不困难。

基于当下资本和二手房东群体对于楼市的态度和动作来看，实际上对于2023年接下来的时间，包括后续几年，中国的房地产经济和楼市的可能走向，已经有比较清晰的趋势轨迹了。

能不能看清是一回事，能不能接受，那就是另一回事了。

文章最后，谈几点个人独家的观点：

1，2023年，房地产和楼市的复苏，将主要由刚需和改善需求来进行实现；

2，对于购房者而言，当下选择二手房依然是优于新房的，显示出市场信心依然没有足够的恢复。

3，对于资产配置需求群体而言，只存在买的起和卖不起的区别，而且这样的门槛会越来越高，对应风险也和过去20年完全不在一个水平上。

4，对于炒房群体，特别是过去几年高位套牢的群体和资金而言，实际上最后的离场窗口正在加速关闭，特别是一旦市场出现踩踏行情的时候，就是割肉可能也卖不掉了。

所以，对于这样的群体，提前做好持有成本持续增加的心理准备，愿赌服输，反正总归要下场的，至于以什么样的结果下场，那就看自己怎么选择了。

按照当下的行情和市场来看，这样的下场，注定不会怎么体面的。

心理预期量，提前做好，经济社会，这也是必不可少的教育体验过程。

5，从国家宏观经济的需求来看，也不需要对房地产和楼市有太多戾气和负面情绪，特别是真正有需求的群体，更应该原理舆论和社会情绪的裹挟，干扰自己的选择，抑制自己的需求。

对于绝大多数普通中国个体和家庭而言，不谈什么宏观大词，事实上经济社会大背景之下，能够实现家庭稳定，持续发展，财富被动固化，社会地位稳固，家庭财富稳步增长，拥有属于自己的房子，是绕不开的一个过程。

需求是真的，改善是真的，那么该买就买，合适就买，而不是用太功利的心态去等着抄底，或者被很多极端言论裹挟，畏缩不前。

所有想抄底的人，基本上都是要被抄家的，金融市场是这样，对于楼市，其实也是这样。

房地产造富时代已经正式结束，有些观念和想法，也该与时俱进。

不能说未来房子没有增值效应，没有金融属性，就不重要了，这一点很重要，也很关键。

事实上，对于绝大多数普通个体和家庭而言，时间拉长了看，房子永远是最靠谱的选择，也是一个个体和家庭稳定生存和持续发展的重要保障。

衣食住行，永远都是基本需求，是不是？

好了，那些戾气爆棚的喷子和键盘侠们，可以开始发挥你们的特长了。

以上，就是对2023年4月份以来，中国房地产经济和楼市领域的两个最新关键动向，进行的专题梳理和深入讨论研究内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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