张斌：房价大跌的前奏是什么？- 不会就问

尽管房子很贵，但是对于中国的买房者来说，基本上都能够用他的收入来覆盖他还本付息的成本。从这个角度来看，很难说中国的房价有很大的泡沫。

——中国社科院世经政研究所副所长 张斌

中国的高房价，一直是大家关注的焦点。在大部分人看来，房地产不仅有泡沫，而且泡沫巨大。过去二十多年，全国房价平均上涨了近4倍之多，部分一线城市核心区域平均房价甚至上涨了近二十倍，买房变得越来越艰难。

高房价是一种经济现象，很多人认为这种现象是中国人对房子的执念、炒房团、国外热钱涌入等原因造成的。

中国社科院世经政研究所副所长张斌在2022年6月8日的《不会就问》直播中表示，中国高房价不等于房价泡沫，背后有扭曲又坚实的现实因素，但没有泡沫或者泡沫不大，不代表房价就是合理的。房价可以涨，但更重要的是提高住房供应。

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房价大跌的前奏是什么？

张斌：我经常说：“高房价如果是个泡沫好了”，因为是泡沫就会破，但有可能它不是泡沫，它一直破不了，那对于很多家庭来说，等于这个负担一直降不下去。

什么叫泡沫？你怎么定义泡沫？这是挺困难的。但是从国际上的经验来看，如果说房价持续大跌，那我们认为可能就是泡沫破了。房价什么时候会大跌呢？一般情况下是这样，无论是看欧美也好、日本也好，包括香港，比如说这套房子每个月月供3万块钱，你的收入全部加到一块都不到3万块钱，你透支去用杠杆买房，当房子升值的时候你赚了，当房子贬值的时候你连月供都还不起。这种情况出现的时候，就会短期内开始大量的抛盘，之后房价就会持续大幅度下跌。所以我们看到房价泡沫破的前奏都是运用大量的杠杆，超出他可支付能力的买房行为。

反过来看中国，我们现在买房的时候，杠杆的控制率非常严格，首付比例很高。大家在还本付息这块，对银行来说住房抵押贷款是最好的一块资产，坏账率非常低。尽管房子很贵，但是对于买房者来说，基本上都能够用他的收入来覆盖他还本付息的成本。从这个角度来看，很难说中国的房价有很大的泡沫。

但是，没有泡沫或者泡沫不大，不代表这个房价是合理的。举个例子，你知道一盒烟的成本多少钱吗？烟草成本可能就几毛钱，可能一两块或者两三块钱，但是它能卖几十块甚至上百块，你说它是泡沫吗？烟草很简单，它是专卖。你别说房地产开发商这样那样，其实背后的地他都要买，有地才能盖房，这个地是集中供应的，不是说谁都能把地拿出来卖的。

所以房价里面大部分是地价，特别是在房价高的地方，而那个地是一种集中供应，它的供应受到很大的限制。特别是在人口流入这些城市，产业增长也比较快，经济增长也比较快，反而这些城市住宅用地的供应是非常有限的。因为需求非常旺盛，但是供给没有，房价就起来了。你说它是泡沫吧？它未必是泡沫，但是它不合理，这里面有扭曲，要注意区分。泡沫可能过一段时间就破了，但是扭曲背后，它的支撑因素往往比泡沫的支撑因素更硬，它未必能破得了，可能会持续很长时间。

为什么要做这个区分呢？如果你认为房价是泡沫，那是一套治理方法，通过杠杆率、金融投资、包括利率政策，这些可能更有针对性。但如果它的高并不是泡沫，而是别的因素，比如说土地因素，那就不是金融政策、杠杆率政策能够解决的，解决这个问题的方式就完全要变。

策划/张鹏会 张紫瑜

新媒体编辑/刘冰冰

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