张斌：房地产如果持续下滑，最受伤的还是低收入群体｜不会就问

尽管房子很贵，但是对于中国的买房者来说，基本上都能够用他的收入来覆盖他还本付息的成本。从这个角度来看，很难说中国的房价有很大的泡沫。

——中国社科院世经政研究所副所长 张斌

中国的高房价，一直是大家关注的焦点。在大部分人看来，房地产不仅有泡沫，而且泡沫巨大。过去二十多年，全国房价平均上涨了近4倍之多，部分一线城市核心区域平均房价甚至上涨了近二十倍，买房变得越来越艰难。

高房价是一种经济现象，很多人认为这种现象是中国人对房子的执念、炒房团、国外热钱涌入等原因造成的。

中国社科院世经政研究所副所长张斌在2022年6月8日的《不会就问》直播中表示，中国高房价不等于房价泡沫，背后有扭曲又坚实的现实因素，但没有泡沫或者泡沫不大，不代表房价就是合理的。房价可以涨，但更重要的是提高住房供应。

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房地产如果持续下滑

最受伤的还是低收入群体

张斌：过去你经常能够听到一种说法，房地产把所有的钱都吸走了。房地产的房价那么高，使得企业的经营成本就非常高，因此挤压了企业的利润，这种说法对不对？它刻画了一部分的事实，但是如果我们说钱都流到房地产了，对其他部门造成了失血，对不对呢？错的。

张鹏会：为什么？

张斌：举个例子，我去银行贷款，贷了500万去买一套房子，这500万到我手里了吗？没有吧。这500万经过我，给了开发商，开发商拿了这500万去干吗了呢？可能200万给了地方政府买地了，还有100万可能交各种各样的税去了，还有100万给自己的员工福利、奖金，还有100万给上下游关联企业，这不是准确的，只是大概的估计。

也就说我贷了500万买房，但是这500万就形成了政府的存款，政府的收入增加了，因为它卖地了；形成了上下游关联企业的存款；形成了内部员工的各种各样的存款；也形成了企业的利润。

张鹏会：这个逻辑没有问题。

张斌：这个例子就说明什么呢？说明买房贷款并不是钱给了房地产企业，而是全社会的存款都增加了，全社会的购买力都增加了。我们过去的十年面临着一个很大的问题是什么呢？过去十年企业贷款需求在快速的下降。2010年之后，特别是在2012年之后，你会看到情况完全不一样了。因为那些资本密集型的行业，像钢铁、煤炭、化工，这些借大钱的企业基本上都过了发展高峰期，它不贷款了。

我们过去传统企业的信贷发动机，不光是包括企业本身，它是全社会购买力的发动机，但它不工作了，贷款已经很少了。这个时候房地产企业贷款很多，但是更重要的是居民住房抵押贷款很多，这个过程当中，其实对支撑全社会的信贷增长，支持全社会的现金流，支撑家家户户的钱包是有很重要的帮助的。

房地产不是说“吸血”，恰恰说反了，它“造血”。我们在讲房地产这个部门的时候，很重要的一个功能是信贷创造，它创造全社会的购买力，是非常重要的信贷创造的发动机。如果房地产贷款垮了，信贷也就垮了；信贷如果垮了，政府的收入、企业的收入都受到影响，利润也就别想了。

而且在这个过程当中，谁受的损失最大呢？低收入群体。因为他是食物链的低端，经济越不好，信贷越不好，需求越不好，最先失业的是低收入群体，最先降薪的是低收入群体。所以信贷增长非常重要，对宏观经济稳定非常重要，而信贷增长里面，重要支撑就是房地产。

房价上涨并不是真正的敌人

鞭子一定要清楚抽在谁身上

张鹏会：买房是不是挤占了我们的消费？是不是因为买房，自己减少了其他很多消费需求？

张斌：这个问题不用问我就知道答案，肯定会挤占。但是你看到了硬币的一面，也要看硬币的另外一面。我们过去看到的现象是什么呢？收入越高的城市房价越高。我并不认为房价高是个好事，恰恰相反，我认为它应该降下去。为什么这样讲？房价上涨会激励更多人盖房子，扩大城市化的进程，城市的规模效应可以发挥出来，这是它有利的一面。

与此同时，硬币的另外一面是，房价涨的过程当中买房子就很贵，挤占我的消费。那是不是房价跌就好呢？这就意味着你要放弃另外一面，这当中比较好的一个模式是什么呢？房价可以涨，但是更重要的是房子的供应能够提上去，而且因为房价供应的提高，遏制了房价上涨，对于我们这些钱包的挤占也没有那么严重。

如果说房价涨，供应没涨，那规模效应、城市扩张这些都没有了，所有正面的那些东西都没有，留下的对我们来说全部是负面的。所以说真正的敌人不是房价上涨，而是房价上涨之后供给不能改善。

张鹏会：供给改善指的是？

张斌：房价涨了，没有人盖房子，没有人供地，没有新房子供应，这就是供给不能改善。它不能够改善，城市没有办法扩张，规模经济没有，所有这些好处都没有，这才真正的敌人。这个鞭子一定要打清楚，你抽在谁身上，你光抽房价上涨，真正的敌人不是房价上涨。

策划/张鹏会 张紫瑜

新媒体编辑/刘冰冰

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