北京房山试点“一区一策”，降首付，这个时候应该离场还是进场？

#头条创作挑战赛#

4月10日，北京市住建委官网发布该委2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况。其中透露，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

一、放松“认房认贷”真的要来了吗？

今年北京市政府工作报告重点任务中提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。

这次市住建委发布的一季度工作进展情况显示，目前，北京全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务。

去年8月，北京市2022年第二批次供地时，便选取了昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地为全龄友好住宅项目试点，定向放松了“认房认贷”政策。

针对对象为：户口在中心城区的60岁以上家庭，购买三个指定新房项目并将户口迁至项目所在地（昌平、顺义）

其一是认贷款纪录已经接近取消，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，买以上三个项目，可按普通住房35%、非普通住房40%的首付比例执行，执行相应贷款优惠利率；
其二是二套首付可以从80%降低到60%，如果老人购买试点项目140平方米以下住房的，将会按照首套35%、二套60%（名下有其他住房或是在途贷款）来执行首付比例；
最后是正式支持“接力贷”，鼓励子女可作为共同借款人“接力贷”。

北京市住建委公布的信息显示，以上3个试点项目将支持中心城区60岁及以上老年家庭购房，对于将户口迁至试点项目所在地，且名下无住房、无在途贷款的老年家庭，首付比例最低可到35%。

11月8日，北京住建委官网发布重磅消息，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。简而言之，通州台湖、马驹桥地区取消通州区“双限”，也就是定向放松限购。

政策刚出，“台马地区”的获益楼盘诸如绿城桂语听蘭、金融街金悦郡、亦庄橡树湾等开启不打烊模式，一天能卖出以前一个月的量。

二、北京将持续研究合理住房需求的支持措施

前文提到的去年的两个政策算得上是放松的一小步，而这次房山的“一区一策”又迈了一步，按照文件清单中所提，这次试点购房支持政策有两个点，一是多子女家庭，二是职住平衡家庭，具体如何支持，到时候还需看一下细则。

上述全龄友好购房支持政策说白了就是：选择三个项目，针对老年家庭实施“认房不认贷+接力贷”政策。

（1）为什么选择这个时点推出定向放松政策？因为今年的小阳春来得有点早，温度有点高，二月二手房网签1.53万套，三月网签2.22万套；同时，4月份成交和带看下降厉害。3月底出台了“带押过户”政策，近期可能在房山推出“全龄友好购房支持政策”、“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策”。目的是防止成交下滑厉害，影响老百姓对房地产未来的预期。平稳健康的增长是上峰希望看到的轨迹。

（2）为什么选择房山作为试点区域？因此从2017年3月房山达到房价峰值以来，经过6年房价依然没有回到高点，以前人们的长阳等区域也增长乏力，房山拍卖地块屡次流拍或以最低价成交，各大开发商已经放弃房山这个区域。真正的产业逻辑，房山之所以房价不行，是因为缺少产业的支撑，产业少，政府税收就少，税收少，配套改善建设就少，建设配套少，那么有钱人买房人就不愿意来，而中低端外地人由因为水龙头拧紧，供需失衡从而导致房价不涨。

同时为了加大税收地方只能多批地建房卖房，而新盘入市多自然而然就压低了周围的二手房均价，导致二手房不好卖，从而形成一个相互压制的循环，也因此有钱想投资的人也不爱来。

反观昌平，承接海淀产业外溢，地块拍卖火爆，前不久朱辛庄0028地块有42家开发商报名竞拍，最后通过摇号方式由上海大华摘得。通州是副中心，大兴有机场和生物医药，丰台有丽泽和总部基地，石景山地块有限，顺义有首都机场、紧邻望京产业园，都没有房山财政惨淡，作为试点区域当之无愧。

（3）买入还是卖出？作为没有产业和优质教育的区域，房价阴跌6年，在利好政策出台的时候恰恰是逃顶最佳时机。纵观今年，北京人口开始减少，楼市进入存量发展阶段，改善群体占据大头，更多人是从郊区换到城区，从非学区换到学区，从小面积换到大面积，房山楼市未来的市场空间极其有限。房山放松真正利好的是以前买房山的人，而不是现在的你！这个时候恰恰是你借机逢高卖出的好时机。

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