上海3月成交创新高，后面会疯吗？

想必各位已经收到3月份上海二手房成交量很不错的消息了吧。

是的，上海3月份的二手成交接近2万4千套！

是不是有点不敢相信这个数据？

确实有点出乎意料，毕竟这个2.4万套的成交量好久不见了。

去年一整年的成交里面，成交量最高的7月份也不过是1.97万套。

成交数据看起来，确实有点疯狂的感觉。

你也许会疑惑，3月份的楼市是怎么回事？

这一次的复苏，市场表现和短期趋势好像有一些错位，会给不少人一种撕裂感。

行业外，一片欢腾，

行业内，谨慎看待。

这样的撕裂感背后，其实藏着两个逻辑：

1、这一次复苏，强二线比一线更猛。

2、上海3月份的数据，不能只看成交数据，要看关键数据。

二线率先强复苏

春节之后的全国楼市，从成交量来看，“分化式”复苏已经毫无疑问了。

只不过好像大家还停留在以前的逻辑里面：一线城市领涨，二线城市轮涨，环一线城市跟着涨。

今年很明显的逻辑已经变成了：强二线率先复苏。

数据来源：中指数据

仅仅从全国主要的14个城市的3月楼市来看，二手成交量同比和环比都是上升的。

如果说2月份强二线的率先复苏，很多人还没有缓过神来。

那么，看看3月的成交，应该能看清一点点趋势。

3月份领跑全国的是强二线的成都，二手成交再创新高，突破2.6万套。

2月份的时候，成都的二手成交量是1.9万套附近。

另外一个强二线的城市是上海的邻居杭州，3月份二手成交量突破1万套。

这也是杭州二手房时隔两年，再次回到“万套时代”，上一次杭州二手单月“破万”，还是2021年3月的1.15万套。

不仅仅如此，部分三四线楼市的二手房成交也出现回暖。

以山东泰安为例，3月泰安市区住宅网签2217套，环比增长了76%。

江苏徐州3月1日~20日二手住房销售套数达到1424套，同比上涨60%，环比上升31%。

这样市场情况，多少也影响了一线城市。

3月份二手成交量除了上海突破2万套，北京的成交量也接近2.2万套了。

这对于沉寂已久的北京二手市场，真的很不容易。

基本来说，上个月的判断没有错。

这次强二线的复苏逻辑，已经基本成立。

目前一线城市上海和北京，并没有出台新的房产政策。

成交量都突破了2万套，可以看到楼市已经在回暖的路上。

上海为啥不错？

上个月还有不少人在调侃说，上海楼市的成交量就是在玩数据游戏。

同比的成交量是和去年的春节相比，环比的成交量又是和今年的春节相比。

比的基数都比较低，自然显得数据很好看。

但是3月份的数据看来，上海的二手房成交量确实不错。

怎么解释呢？

首先呢，上海的供需是正常的。

从2月份开始，市场的成交量和挂牌量是在同步上升的。

从某大中介的数据来看，总的挂牌数量是一直在上升的。

尤其是2月份和3月份挂牌量增加明显。

挂牌量的上升，实际上是增加了买房人的选择。

同时，不少卖房人群的动机是卖房打新或者置换改善。

所以，还是有不少人为了打新的收益，会选择主动降价的，这就促成了更多的成交。

其次，上海新房价格在上升，倒挂效应在减小，二手市场有一定的分流。

3月份，上海新房成交均价已经止跌转涨，单月成交均价重回40000元/ 以上水平。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月上海新房成交均价为41595元/ ，环比上涨7.69%。

另外，从最近几批次的联动价，也能感觉到上海的新房价格在上升。

从官方公布的土拍联动价来看，就能看到确实在涨价。

比如，大虹桥联动价来到了6.95万；江桥联动价来到了6.2万...

综上，上海的二手市场表现不错是有市场支撑的。

那么问题来了，

这是否意味着上海的4月或者5月会有一个爆发行情呢？

目前看，恐怕还有点难。

成交的关键

不懂行的人，喜欢看房价的涨跌，看积分的高低。

实际上，这是非常落后的指标了。

想知道后面的行情走势，我们要看两个关键的要素：

一个是挂牌量，一个是套均带看量。

先说一下挂牌量影响成交的逻辑。

现在上海二手房出售的主力是：置换和改善群体。

置换群体看到市场复苏，天然地想要卖房打新。

房子卖出，新房市场的客户就会更多，这样会进一步刺激新房的积分提高，

新房积分提高，那些不是卖房打新的买房人，会回流到二手市场，进一步推高二手的价格。

这就是一个完整的逻辑链条，只不过需要时间。

上海目前在售二手房70%都是小户型，刚需在买这些房子，挂牌量大，成交量自然上来。

再细化一点的指标要看：套均带看量。

（注：所示数据为平米核心小区监测值，非全市值）

二手的买家想要买到合适的房子，就必须要多次看房，看房的次数能更加准确地反映市场的行为。

我们统计了带看次数和挂牌房源，尽管总的带看量目前是保持在高位，但套均带看量却又小幅下滑。

结合3月份市场周成交套数都是在逐周下降的，套均带看的数据也可以给出印证。

依据我们重点关注的小区数据来看，多数同事的共识是：

套均带看量，如果不能达到1.4 以上，那么，超级大牛市希望渺茫，只会出现局部板块的爆发。

所以说4月份上海楼市想要疯起来，难度很大。

新手看价格，中手看成交量，高手死盯着套均带看量。

该如何操作？

2月份上海楼市二手成交量到了1.9万套，有人说这是春节时候的需求积压，

3月份上海楼市二手成交量突破2万套，有人说这是市场的偶然。

这也就是我前面说的，成交数据和微观体感有撕裂有冲突。

毕竟：

观望者总有借口，行动者才能获益。

上海市场还有一个宽松信号，那就是核验价的已经在悄悄放松了。

目前，一、二线城市均出现不同程度的回暖，尤其是北京、成都和上海。

二季度上海楼市以稳为主，预计 4月成交量在 2万套左右，环比小幅下降。

自住/投资学区需求都应该积极入市了，从现在到 2023 年中都是最好的建仓机会。

另外，上海的分化格局在今年会更加明显。

作为单个买房人，你与其去关注成交量，不如去琢磨琢磨你想买的新房项目或者二手房的小区。

我们就有观察到这一轮板块不同程度的分化。

前期没有动静的楼盘在补涨，如西藏北路万科雅宾利成交价到了15w+，复地新都国际轻轨房低区成交价到了12w。

前期上涨的区域二手房有回调，如浦东源深、老静安、黄浦南外滩浦江公馆、海珀黄浦。

如果你不清楚的话，可以多关注一下我们，多关注一下我们的直播。

大盘已经回暖了，历史上的超级大牛市每5到10年才会有一次的，上一次是在14年到17年。

我们没有办法判断下一次会在什么时候到来。

普通人，只要知道大势，重点关注局部的机会就够了。

该动手的时候，就不要含糊。

你说呢？

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