碧桂园，五五开｜冷眼看财报

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“虽然对行业面临的困难有预期和准备，但市场下行的深度及广度还是超出了我们的预期。”与半年前的中报业绩会相似，碧桂园2022年全年业绩会上，总裁莫斌开场时再度提及“超出预期”。

碧桂园高管亮相业绩发布会。（从左至右:首席财务官及副总裁伍碧君、执行董事及总裁莫斌、董事会主席杨惠妍、执行董事及常务副总裁程光煜）

尽管这次业绩会上，首次亮相的董事会主席杨惠妍成为外界关注的焦点，但碧桂园的处境仍然值得深入探究。

房地产业的2022年的确不平凡，所有房企都在承压，都在感受寒意。作为头部民营房企，碧桂园在利润表上的“牺牲”也体现出他们在去年遇到的困难。

每个读过高中的人都在思想政治课上学过辩证法，它教人们一分为二地看问题。而碧桂园的2022，有困难也有机遇，大约是个“五五开”的局面。

从年报来看，最起码碧桂园挺住了。在面对南方⁺记者提问时莫斌表示，能够坚持住，说明碧桂园原来打的基础是比较牢固的。

“一二”与“三四”

业绩会上能够捕捉到的一个明显信号是，碧桂园在拿地策略上发生了调整。

整个2022年，碧桂园在全国范围新增9个项目，权益地价约61亿元，值得注意的是，这些项目的权益地价总和中，有七成位于二线城市。

这传递出一个信号——碧桂园对于核心一二线城市的重视程度提升了，管理层的观点发生了些许调整，他们更希望加强布局高能级城市，在“确定性市场”做“确定性项目”。

在上海碧桂园铂翠廷，验房师陪同业主收房。

“我们要在一、二线城市做高确定性的项目，打造新的、独立的产品体系，匹配刚改的需求，在三、四线做好改善型好房子，突出公司标准化成本率的竞争优势。”莫斌亦透露了一个消息，碧桂园计划在今后三到五年，将一二线城市与三四线城市的货值比例提升至50:50。

根据业绩会透露，碧桂园目前在售的土地储备货值为9500亿元，按照目标市场来看，四成面向一、二线，近六成面向三、四线。“去年三、四线市场波动性比较大，稳定性弱于一、二线，所以我们开始了调整。”碧桂园常务副总裁程光煜称，未来还积极参与高确定性的市场，比如西安、上海、宁波等。

“大家可能一直觉得我们在三、四线城市做的比较强，但我们未来提高产品力，首先要打造一、二线城市的产品。”杨惠妍表示，碧桂园就一、二线城市的住宅产品开发组建了非常强大的团队，全新产品会在近期推出，“也期望各位有机会去给些意见。”

“曲线”与“曲线”

管理层在业绩会上多次提到了一个词——轻资产，这背后是碧桂园正在发力的代管代建和科技建造业务。

截至2022年末，碧桂园在代管代建领域累计承接152个项目，累计在管面积1271万平方米，有约28%分布在一、二线城市。莫斌表示，碧桂园布局代管代建市场已经超过了7年，2022年获取了5个项目，预计货值能达到85亿元。

从管理层的表态来看，碧桂园在有意培育轻资产路径。

杨惠妍表示，从战略来看，发展重资产和轻资产，有助于碧桂园中长期收入和利润平衡。“碧桂园在代管代建上有先天优势，从一出生就是做全链条的，包括设计、建造、装修、物业管理。”

在莫斌看来，近几年布局的建筑机器人和智能建造体系，给代管代建业务拓展了新的空间。

“依托核心优势，集团积极响应国家的政策要求，优先进入第一批24个智能建造试点城市，抢先占领智慧建造的细分市场，辐射周边城市，科技建造智慧建造体系，有效助力开发业务的提质增效。”

作为房地产开发主业企业，碧桂园的第一增长曲线高歌猛进了很多年，2022年权益合同销售额约3574.7亿元，营收4303.7亿元，其中出售物业就占了4172.96亿元，远高于建筑服务和租金收入。

但如今管理层把目光投向了“第二增长曲线”上，莫斌表示，将稳步推进轻资产的代管代建业务，借助科技智慧建造体系，实现提质增效，培养公司的第二增长曲线。

“对于中长期发展，第二增长曲线的增长非常重要，我们有信心把它做成功。”杨惠妍说。

“艰难”与“稳固”

“我们对自己交出的答卷是不满意的，所以也会痛定思痛，总结反思。”

在业绩会上，南方⁺客户端争取到了现场最后一个提问机会，问题事关房企竞争新格局和碧桂园如何保持行业领先地位。莫斌在回答时说出了上述那句话。

房地产市场的寒冬超过所有人的想象，部分房企遭遇困境，作为头部民营房企的碧桂园仍然保持了相对稳健。截至2022年底，碧桂园现金余额仍有1476亿元，与年中时持平，现金短债比维持在1.6倍左右，能够覆盖年内到期债务，净借贷比率从中期的48.1%降至40%以内，是近10年来的最低值。

莫斌还透露了一个重要信息，碧桂园剔除预收账款项的资产负债率已经降至69.4%，达到70%以下的水平。

另外，作为少数几家受监管部门和金融机构支持的优质民营房企之一，碧桂园的融资渠道仍然保持畅通，去年发行了近百亿元的公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品，完成3次股权融资，获得约115亿港币。此外，从去年四季度开始，碧桂园已从十多家银行获得逾3000亿元人民币意向性综合授信支持。

莫斌表示，2022年公司保证了所有到期债券的刚性兑付，未来集团将继续保持现金流的充盈，以应对市场变化带来的机遇和挑战。

在介绍业绩时，莫斌的PPT最后一张写了“向前看”三个大字。如今房地产市场复苏进程加快，房企们也迎来了重振旗鼓的机会，穿越风雨，拥抱未来。

“在杨惠妍主席的带领下，坚持我们的战略定力，相信我们一定会越做越好。我也相信我们碧桂园上下同仁的努力，也会给我们的投资者、给社会、给股东更大的回报。”莫斌说。

【出品】南方产业智库

【撰文】葛政涵

【策划】冯善书

【栏目统筹】周中雨

【作者】 葛政涵

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端