“春望”-2023Q1亿翰大讲堂·策略会成功举办

2023年3月30日，由亿翰智库主办的以“春望”为主题的“2023Q1亿翰大讲堂·策略会”成功落幕。本次论坛，亿翰股份总裁何慧先生以《新模式蕴含新希望》发表季度观点，同时，有幸邀请到东原集团投资拓展中心总经理沪浙梁先生与亿翰股份副总裁田晶女士以《“轻“思路”是不是新出路》为主题进行地产当月热点解读环节。

【亿翰观点发布：新模式蕴含新希望——亿翰股份 总裁 何慧】

亿翰股份 总裁 何慧在《新模式蕴含新希望》的分享中从市场回暖、投资、轻资产等三个话题展开讨论，就亿翰对房地产市场最近的积极表现和火爆现象与大家进行细致的分享。何慧在谈及地产暖春时表示：“在新模式下，大家不要过多地担心房地产行业的问题，规模仍在，只不过玩家变了；资本仍在，只不过投资逻辑变了；客户仍在，只不过是需求转移了。”

第一个话题，暖春初现，是否有持续性？

一线城市和核心的二线城市具有强持续性，三四线城市暂未看到持续性的逻辑。

首先：暖春是肯定的，二月份整体市场表现良好，成交量无论是同比还是环比都有明显的提升，而到了3月份，市场热度明显下调，环比下调达到20%以上，因此大家都在质疑市场的可持续性，主要担忧的原因出奇的一致，就是消费者的消费预期较弱，主要表现在消费者提前还贷，钱都拿去存银行，极度控制消费欲望，如果消费预期不起来，需求就很难拉动，确实这样的担忧是有道理的。而我的判断，市场完全具备很强的持续性。

我的判断依据如下：首先，2月份的市场良好表现主要是由于返乡需求和文旅类项目的去化所带来了，3月份出现回调很正常。往年春节的返乡市场表现都一样，只不过今年是叠加了三年的需求集中转化，所以数据表现的更加明显，这不是我们判断市场是否可持续的核心依据。

那如何判断市场的可持续性呢？有几点：

1、政策是否支持？比如说公积金政策、贷款利率政策、相关补贴政策，现在各地都有所表现，这点是满足的；

2、房价上涨的预期是否存在？简单的讲就是通胀的预期是否存在。很明显，这轮中央上面有这么多资金下来，总会有资金进去固定资产端，固定资产端的价格上涨是必然的，这个条件也满足；

3、热点城市的项目和市场出现明显异动？比如说项目出现热销，项目出现价格调整，另外就是二手房挂牌量明显增加，这些都是很积极的信号；

4、市场化的国央企进场？这些因素出现，这些迹象叠加，势必会推动需求的重新进场，需求只要进场，房地产市场的回暖就具备了持续性的基础。

当然，这轮回暖的持续性有出现明显的分化，并不是所有的城市都具备持续性，取决于三个方面：

1、城市的人才吸附力，

2、城市的资产保值性，

3、市场的供需活跃度。

基于此，我认为一线城市和核心的二线城市就有很强的持续性，而三四线城市目前暂时还看不到持续性的逻辑。

那么对企业来说，从年后我们走访了全国各地的企业的老板和总裁，有华南、华东、西南、华北的，各种不同类型的企业，大家对于接下来的战略也不一样。

一些国企肩负着一定的政治使命，比如冲击世界500强，有或者要冲击央企前三，因此在战略方面非常积极；有些传统的百强企业，经历了这轮的挫折以后，他们逐步往轻资产和能力输出的方向在做转移；另外还有一批“新势力”，在这轮行情中几乎没受伤的，这轮已经做好发展的准备，到处看项目，积极投资。

第二个话题，投资是基于生存还是发展？

三个阵营拿地，算小账不算大账

如果大家关注土地市场的话，就能看好现在的土地市场很火，无论是成都、杭州还是北京，土拍市场都引起大家的关注，我把它理解为三变。

第一变：投资热度变强，土地市场回暖已成定局。

第二变：投资主体变多：国央企在“霸盘”，传统强队求生存，新力量在谋发展。刚才也说到土地市场的火热，北京朱辛庄0028地块一共有42家地产商的参拍。国央企28家，民企14家。其中国央企包括中建壹品、中建玖合、中建信和、中海、中建东孚、华润、保利、金茂、华侨城、城建开发、城建兴华等，针对一二线城市的土地，总有“霸盘”的意思。而传统强队本轮的投资，目的则是为了优化土储结构，让自己的生存之路变得更宽一些。反倒是这轮“新力量”的势头不容小嘘，势头很猛，要的不多，咬的会很紧，我认为在未来的一年内，至少会出现上百家这样的企业。

第三变：投资模型变小：算小账不算大账，过往在高周转年代，大家更看重的是资金的周转效率，因此大家更多的是算大帐。在新模式下不行了，没有杠杆支撑的前提下，就得要求每个项目都要有利润，没有利润的项目坚决不投。

话题三、“轻”思路是否是新出路？

投资与开发分离，轻资产模式必有机会

我认为是的，为什么呢？

第一、投资与开发分离，轻资产模式必有机会。从拿地的主体来看，城投公司、小规模企业、产业型企业都纷纷加入土地投资阵营，这些企业短期内很难培养出较强的开发运营能力，因此需要外部的专业团队来支持，因此专业能力的输出必然有机会，对于本轮受过伤的传统强队而言，专业能力的服务输出未必不是一条路。

第二、轻是一种能力，想“轻”就必须要有标签。当企业要输出专业能力的时候，“标签”就显得非常重要，比如说东原的轻能力在于产品的溢价和营销成本的控制，比如说绿城的轻能力在于品牌的溢价，比如说蓝绿双城的轻能力在于资源整合能力等等。不同企业的轻能力都不一样，有成本控制能力、有品牌溢价能力、有产品溢价能力、有营销控制能力、有运营统筹能力等等。只有这样，企业有了“标签”，市场拓展才有较大机会。

第三，“轻”能力也需要平台支撑。

在亿翰股份总裁何慧先生发布完年度观点后，由东原集团 投资拓展中心总经理 沪浙梁和亿翰股份副总裁田晶女士共同进行地产当月热度解读——“轻”思路是不是新出路？

【地产当月热点解读：“轻”思路是不是新出路？——东原集团 投资拓展中心总经理 沪浙梁】

问题一：在目前行业变局下，如何理解轻资产的发展趋势？

“轻资产”这个词最近几年在房地产行业相当热门，过往大家都谈规模、谈土储、谈投资额，现在都在谈轻资产。我觉得原因主要有两个方面：

第一，自2021年以来，随着房地产行业的深度调整，市场投资主体变化，增量市场对于轻资产服务的诉求出现了增长；

第二，存量市场上城市更新业务对于轻资产服务的诉求也在加大。

而跳开现状，类比国际上其他国家的发展经验，当城镇化率超过65%以后，轻重分离是一种必然趋势，轻资产领域势必迎来快速发展。

政策也好，过去三年疫情也好，会引发事物发展的短期波动，但经济规律是不可改变的。也是因为认识到这点，迪马也在轻资产服务领域实行多种探索。

问题二：做好轻资产运营服务的关键要点是哪些？

能力基底和意识转变这是做好轻资产运营的关键，只有两者兼具，才有可能把轻资产运营做好。

首先是能力基底。过往，我们认为轻资产门槛相较于重资产是比较低的，但其实纵观整个发展历程，我们会发现轻资产实际门槛更高。轻资产的本质是创造价值，分享价值，能力则是价值创造与分享的基底。

近两年托底地块的质素一般，这对于运营方的产品设计、营销方面有着较高的能力壁垒要求。以东原运营的某项目为例，地块房地差价仅8000元/m²，东原在接手后经过多次讨论，修改了数十稿方案之后才确定设计方案，同时在营销方面摒弃传统做法进行创新以保证利率。

而城市更新项目在操作上更难，除了传统的商业开发能力，还要考虑如何和当地居民的诉求进行联系从而盘活项目，这对企业的能力也有着非高的要求。

另外，很重要的一点，企业在某些领域的能力培养是需要时间沉淀的，不能一蹴而就。

另一个关键则是意识转变。轻资产服务是一种服务，这对传统房地产企业来说，挑战非常巨大，当涉及的玩家变多，逻辑关系开始变复杂，意识的转变就很重要，要从甲方的意识转化为乙方的意识，要做好服务，就要拿出“既要做长工，也要做管家”的心态