莆田首富欧宗荣，曾经是闽系房企的领军人物，他创立的正荣地产也是一家千亿级的房地产开发商。然而，2021年以来，正荣地产却陷入了资金危机，无力偿还到期的美元债和境内债券，不得不向投资者寻求展期。正荣地产的困境，与其过去的高杠杆、高速扩张、高溢价拿地的经营策略有着密切的关系。

在市场环境发生变化后，正荣地产面临销售下滑、融资困难、资金链断裂等问题，预计2021年全年将亏损100亿元左右。正荣地产正在出售部分资产和项目股权，试图自救。但是，在债务压力如此巨大的情况下，正荣地产能否走出困境仍然存疑。

昔日加杠杆、撒币拿地

正荣地产成立于2003年，由欧宗荣和黄仙枝共同创办。欧宗荣是莆田人，在福建省内有着深厚的人脉和资源。黄仙枝则是江苏人，在苏南等地有着较强的开发能力。两人合作后，正荣地产迅速扩张，在全国多个城市布局项目。

正荣地产在拿地方面非常大胆和激进。2016年至2019年间，正荣地产累计拿地金额达到了近3000亿元，其中2017年一年就拿了近1000亿元。在这些拿地中，有不少是以高溢价竞得的优质土地资源。例如，在2017年4月份，在北京市朝阳区CBD核心区域竞得一块商住用地，溢价率高达212%；同年8月份，在上海市静安区竞得一块商住用地，溢价率达到了120%。

为了支持快速扩张的战略，正荣地产大量使用了外部债务来进行融资。截至2020年底，正荣地产总负债为2685.5亿元，其中短期负债为1499.8亿元；净负债率为82.6%，高于行业平均水平；资产负债率为87.2%，也明显高于行业平均水平。其中，美元债务占比较高，在2020年底达到了11.6%。

债务违约引发信用危机和评级下调

2021年以来，随着市场环境的变化和政策收紧，正荣地产开始面临严峻的挑战。一方面，销售额出现明显下滑；另一方面，融资渠道受阻，资金链吃紧。正荣地产无力偿还到期的美元债和境内债券，不得不向投资者寻求展期。这引发了市场对其信用状况的担忧，导致其股价和债券价格大幅下跌，评级机构也纷纷下调其信用评级。

正荣地产的债务危机引起了评级机构惠誉和穆迪的关注。惠誉表示，已经降低正荣地产的长期发行人违约评级，由原先的B级降至C级；穆迪则将其长期发行人评级由B3降至Caa1，并维持负面展望。两家评级机构均认为正荣地产存在高度违约风险。

预亏百亿出售资产自救

在面临巨大的债务压力之下，正荣地产不得不采取一系列措施来缓解资金困境。一方面是加快回款、降价促销、减少支出；另一方面是出售部分资产和项目股权、寻求战略投资者入股、与银行沟通延长贷款期限等。

然而，在市场环境恶化、政策收紧、信心低迷的背景下，正荣地产所采取的自救措施效果并不明显。根据其最新业绩预告 ，全年预计亏损100亿元左右，主要原因是销售收入减少、土地成本增加、存货减值损失增加等。为了筹集更多现金流以应对债务危机，正荣地产不得不出售部分资产和项目股权。

加速复工和销售

除了出售资产外，正荣地产还在加速复工和销售，以提高资金回流。据其公告，截至去年3月25日，集团已经复工了全部在建项目，并且已经达到了去年同期水平。同时，在线销售也取得了一定成效。3月份前三周累计签约金额达到了20亿元人民币。

正荣地产表示，在线销售模式将持续推进，并且会结合线下实体看房活动，在保证安全防疫的前提下提高客户体验和转化率。同时，在线销售也能够降低营销成本和管理费用。

此外，正荣地产还在积极与银行、信托等金融机构沟通协商，并寻求战略投资者入股或收购部分项目股权等方式来改善财务状况。

结语

正荣地产面临的债务危机并非个案，而是中国房地产行业整体面临的挑战。在“三条红线”和“双控”等政策的影响下，房企的融资渠道收紧，销售额下滑，现金流紧张。为了应对这些困难，正荣地产正在采取多种措施来化解债务风险和改善财务状况。

总之，正荣地产作为一家闽系房企，在2021年遭遇了前所未有的债务压力和市场挑战。为了应对债务风险和资金困境，该公司采取了多种措施来缓解危机，并寻求恢复造血能力。然而，在当前的政策环境下，正荣地产能否成功化解债务危机并实现转型发展仍有待观察。