东莞旧改玩法聚变，企业不能再参与前期工作

17号，东莞发布《《东莞市“三旧”改造（城市更新）实施操作细则》》（征求意见稿）。

算是为之前说到的旧改政策大转变，补齐了最后几块重要拼图。

从“前期服务商+单一实施主体”挂牌模式，转向“实施主体”招商模式。

也就是说，以后旧改的前期工作（数据摸查、规划和拆补方案编制等），都将由阿爷（及其控股单位）负责，企业不能再提前参与。

只能在前期工作完成后，再通过竞投“实施主体”的方式，参与旧改项目了。

这个转变，意味着，阿爷对旧改项目的把控能力更强了。

因为，之前由企业负责前期工作时，具体工作由企业开展。

但企业是侧重“项目利益最大化”的，政府则侧重“社会管理与发展”，所以在方案编制、开发建设规划上，往往会形成冲突。

另外，目前旧改项目普遍存在用地不足、经济账难平衡的问题；如果是民企负责前期工作，阿爷则没法“名正言顺”，支持项目用地指标，或分摊部分建设费用。

但现在前期工作由自己做，那路径就顺畅多了，也有利于项目解决上述技术层面的问题。

这次政策体系的调整，表面上只是改变了，企业参与旧改项目的节点。

其实，权属人的补偿标准、企业旧改积极性，估计也会有较大的调整。

首先，权属人补偿标准方面，因为全市统一由啊爷负责前期工作，那全市、或起码本镇街的补偿标准，就得差不多。

另外，既然征地和旧改都是由啊爷负责，那总不能，旧改补偿标准明显比征地高太多吧？

所以，有可能旧改的补偿标准，要往当地征收的标准靠拢。

而之前发布的《东莞市“三旧”改造拆迁补偿成本核算暂行指引》（征求意见稿）。

规定单个被拆迁人，封顶总回迁面积不得超过600 （纯商品房就450 ）。

很可能在具体实操、编制拆补方案时，成为补偿的限定条件之一。

同时，由于企业无法参与前期。

一方面成本、税务优化空间被压缩了。

另一方面，企业没法清楚了解项目的权属人情况，一摘牌就得在1年内（旧村2年），完成所有权属人的签约。

如果你是企业老板，你应该也觉得风险太大、不敢参与吧？

但！

对于之前由于用地不足，或土地整理难度大，导致无法推进的旧改项目，却是一个好消息。

毕竟，阿爷自己整理土地，很多流程、操作就有“简化”空间，之前做不了的项目，或许能听到好消息呢？