宝能危局之下，2年前带着绝大多数的地产业务与姚振华紧急切割的姚建辉（姚振华的胞弟），还是无法独善其身。

《凤凰WEEKLY地产》近日获悉，继深圳豪宅楼盘“宝能城”被法拍后，姚建辉正在为其深圳华强北的一处旧改项目寻找买家。

项目使用银行借款12亿，使用土地后置抵押，目前土地证还未拿到，银行放款已2年半。对银行来说，已经是风险较高的一笔贷款。

姚建辉旗下上市公司“宝新置地”，如今也因2.27亿元的银行贷款被追债，和另外一个上市平台“宝新金融”左手倒右手，互相支援仍难解困境。

12亿贷款还未办理抵押

《凤凰WEEKLY地产》在近日获取了一份项目出售资料，是深圳吉通实业有限公司持有的一处位于深圳市著名电子市场“华强北”的旧改项目，地块信息是“骏嘉B210—0024地块城市更新单元”。

华强北旧址项目地块

工商资料显示，深圳吉通实业有限公司由深圳宝新实业集团100%控股，宝新实业集团由宝新控股持股85%，后者就是宝能姚建辉控制的公司。

项目资料显示，项目为100%货币补偿，补偿总额约15亿元；目前已完成桩基础工作，尚未补交地价，地价款约13.5亿元（不含契税）。

“债务有14.5亿元。”一名宝新实业的员工介绍。

去年10月底，“骏嘉B210—0024地块城市更新单元”曾经被吉通实业有限公司挂上阿里拍卖，起拍价1个亿，加价幅度100万，但到了正式拍卖的当天，拍卖被撤回。

宝新华强北项目位于深圳地铁2号线华强北地铁出口，为纯地铁上盖物业，地段绝佳，占地6400平方米。旧改之后的计划建面8万平米，拟建设一栋高约240米的超高层。

华强北旧址项目示意图

这个项目的土地上，此前耸立着的大楼叫做“高科德电子市场”，内部商户多以倒卖芯片呆料（芯片库存）为业。2017年，高科德电子市场因拍出一块55万的呆料闻名华强北。

地段好，又完成了拆迁工作，只等建设周期完成销售收金。如此优质的项目，如今姚建辉又计划出售，可能与银行借款有关。

一位宝能系的前员工向《凤凰WEEKLY地产》透露，宝新华强北项目向某四大行之一的银行借款12亿，利率7.5%，2020年10月放款，使用的是土地后置抵押。“后置期不超过12个月，现在土地证没办下来，估计银行也很着急。”

土地后置抵押，即在取得土地证之前放款，在土地证取得之后办理抵押手续。“后置期12个月”的意思是，在拿到土地证的12个月内必须办理抵押手续。

按照项目资料，宝新原计划在2022年4月拿到土地证，但目前只拿到了第一步的建设用地规划许可证，而银行已经放款约2年半，目前处于借了钱还没拿到抵押物的尴尬处境。

“其实这些抵质押手续只是银行的抓手，抓手的意思是这笔贷款再难，还是有抵质押物可以处理。而机构给出这笔批复，最重要的还是基于对企业风险的把握，机构认为这笔贷款到期你是可以还款的。”上述前员工说，“如今宝能出了系统性的风险，银行的评估肯定是不一样的。”

2019年姚建辉刚刚拿下“高科德电子市场”时，可能还能卖出一个好价格，但如今随着华强北的整体萎靡，项目在市场上不一定很抢手。

宝新华强北项目的土地性质是商业，可售只有写字楼和公寓。目前深圳的公寓整体的情况是竞争激烈，去化慢。宝新在项目资料中介绍，公寓可卖到8万—8.5万/平米。目前华强北正在售的就有恒邦时代广场和宝树台两个商办公寓楼盘，一个单价7万，一个单价10万，单价10万是因为传闻带了学位。

写字楼的出租可能也会存在问题。“华强北的商业现在也不好做，产业发展转型升级，信息透明度提高，加上网购和元器件分销商多了起来，干代理的、柜台、背包客很多都做不下去走了。”深圳一名芯片行业从业人员介绍。

倒腾上市公司

除了深圳项目，姚建辉旗下的上市公司，也在被银行追债。

这个月初，宝新置地（00299.HK）公告称，公司旗下子公司接到一项未偿还本金约2.27亿元的贷款融资提前到期通知书。

根据公告，宝新置地旗下一家湖南的项目公司，因为没有按时还款，造成违约，银行决定行使其加速权，要求提前偿还该融资项下的本金总额及所有逾期利息。

宝新置地是姚建辉地产业务的唯一上市平台，但目前还没有包含进“小姚”（姚建辉）所有的地产项目，所以公司体量一直不大，2022年上半年的资产净值仅41亿元，共8个地产开发项目。

宝新置地的资金紧张已经有一段时间了，根据此前披露的财务数据，宝新置地2021年同期净利润为9137.8万港元；除所得税前亏损为4.16亿港元。截至2021年底，宝新置地的借款总额约为81亿港元，短债超过了一半，约54亿港元借款将于一年内到期，占其借款总额约66.7%。

2022年10月，宝新置地宣布拟以23.04亿元出售汕头市泰盛科技有限公司全部股权，以偿还对宝新金融债务，抵销宝新置地集团（宝新置地及其附属公司）应收账款和偿还厦门国际信托的抵押贷款。

汕头市泰盛科技有限公司的开发项目是位于姚氏兄弟老家汕头市的“宝能时代湾”，曾被宝能内部宣传为“宝能历时26年回归家乡的作品”。

宝新金融的单一大股东是姚建辉，也就是说，这笔交易是姚建辉内部的左右手腾挪。这样的腾挪在姚振华的宝能投资体系也上演过，中炬高新、韶能股份都用相似的方式，没有离开姚振华的控制。

这一次，摆上货架的华强北项目是否会再次上演左右手戏码？