这是熊猫贝贝的第1591篇原创文章

这篇文章，从两个全新的角度，和各位读者朋友基于当下楼市现实，聊一聊2023年这一轮中国房地产的复苏回暖表现背后的一些动向。

2023年，房地产重回“支柱产业”行列，又打开了想象的空间。

“乐观派”的理由是三大利好：政策放宽、经济复苏和货币宽松。尤其是货币宽松的预期如此强烈，以至于有人预言超一线的房价今年还能涨个二到三成，“每平30万可期”。

2023年2月份开始，“疫情三年，房价涨回来只用了一周”、“2月北京二手房成交量同比大涨96%”，楼市小阳春还未到来，这些数字就陆续抢占着热搜，挑动购房者的神经。

是制造焦虑还是楼市小阳春真的到了？

今年的回暖与往年有何不同？

不上车又会错过一轮周期吗？

……类似的疑问还有很多，这里就不多一一例举。

楼市回暖，是事实，也是现实，最近我的文章里面也有过相关的论述和分析。

数据说话：

58同城、安居客3月2日发布的2023年《2月国民安居指数报告》显示，2023年2月全国重点城市新房找房热度环比上涨92%。其中，一线城市新房找房热度环比上涨102.8%，上海、广州、深圳新房找房热度环比上涨均超1倍。二线城市新房找房热度环比上涨91.5%，三四线重点城市新房找房热度环比上涨86.4%。

从全国新房市场找房热度涨幅来看，昆山、长沙、中山、南宁、嘉兴、无锡等城市领先。

购房者信心也开始恢复。报告显示，2023年2月购房者信心指数为106.7，环比上涨2.3%。有52.5%的购房者认为2023年3月份楼市调控政策的走向将保持稳定，约四成购房者认为2023年3月楼市成交量环比走势将略有上涨。

但是，作为一个理性，专业，并且不和销售关联的的房产领域自媒体来说，在这篇文章，想要和大家聊的，是复苏回暖的楼市另一面的故事。

历史已经无数次证明过一个规律，那就是任何人，任何生意越想赚尽每一个铜板，越会被每一个铜板鞭打，进退有度，看到关键，才是真正的智慧。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

主流城市楼市复苏的背后，是看不见的中小城市楼市，依然在“过冬”？

一线城市，热点城市的回暖复苏表现，已经不用过多赘述，无论从现实还是数据，都可以证明，就算有些人不愿意接受或者宁愿捏着鼻子哄眼睛，事实就是事实。

但是，2023年中国楼市的小阳春虽然来了，但是小阳春的风只吹到了一线，其它低线城市仍然在恢复元气。

随着春节假期的结束，返乡潮的回流，越来越多的中小城市，面临着极其尴尬的楼市困局：

北京、上海、深圳这样的一线城市，房价仍在持续上涨。而在更广阔的腹地，尤其是二三四线城市，楼市过剩的状态普遍存在。

对于很多中小城市而言，已经不是价格的问题了，现实情况是，有价无市的尴尬。

虽然从国家统计数据来看，很多三四线城市的房价在1月份已经出现明显的止跌表现，但是对应的成交量和去化情况，实在是没办法拿到台面上来说。

从现实来看，也是一样，有在中小城市的读者朋友也反应，当地好位置，好产品的项目，从过年以后，价格就一直很坚挺，没有下行的表现，但是成交量很差。

这其实很行情，涨价也好，降价促销也好，总的有人来买吧？总的有需求市场吧？

过完年，返乡潮回流，很多中小城市又回归清冷氛围，别说买房了，就是看房都没人了，谁会在没人的时候去搞大活动，搞降价促销？

就是唱戏，也得台下有人吧？既然没人，那就杵着呗，干耗着，是不是？

对于基数庞大的中小城市来说，虽然在互联网上没有什么存在感，也没有什么声量，但是，2023年，这些过剩的房子，将何去何从？

地方政府托市，指望不上。即便地方公务员“买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套”，也解决不了任何问题。因为地方财政因债务压力吃紧，地方公务员的收入势必受到影响，一套靠积蓄，二套三套靠按揭，拿什么还呢？

财政脆弱、靠转移支付的地方折腾出的楼市，大概率就是泡沫堆。财政脆弱，多半本地经济不振，所谓楼市，本来就没有真正的“市”。

因此，就算地方政府有心托市，也难以回天。即便靠政府指导价等行政干预手段强行锁住名义价格，也很难彻底解决背后的债务危机。单单靠行政干预，总有捂不住盖子的那一天。

这一轮中国房地产挤泡沫，降杠杆的寒冬，对于很多中小城市来说，可能很难等来真正意义的春天了。

冷清的县城楼盘街景（图片来源：头条图库）

2

一场史无前例的二手房抛售潮，正在快速席卷全国，什么情况？

把视线拉回正处于复苏和回暖的主流城市，一股抛售二手房的潮流，也同时到来。

2023年，主流城市中的卖房大军，正在逐渐壮大。

去年2月，广州二手房挂牌量突破10万套。而在上周，这个数字变成了13万套。

短短一年，挂牌量猛增3万套。

来源：广州plus

贝壳数据显示，2月以来新增挂牌量出现报复性增长，涨幅基本都在200%以上；增城、花都等远郊区甚至超过350%。

很多持房业主和前期投机炒房群体，想要借着楼市复苏出逃的心，彻底藏不住了！

图片来源：网络

比广州业主更着急的，是杭州业主。20多万套二手房源里，有约8%是二月份新挂牌的。

无论是市中心的上城拱墅，还是供货量大的余杭萧山，挂牌量都增加了。

据杭州日报房产，2月1日-18日，杭州二手房新增挂牌超过1.6万套。而同期的成交量却只有3000多套，完全不是一个量级。

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很多二线城市都感受到了压力。据 @地产下半场 统计，济南二手房成交火热，完全赶不上新挂牌的速度。但从贝壳平台二手房数据来看，足以证明业主有多心急：

2月20日，单日成交80套，单日新增挂牌房源429套。

2月21日，单日成交73套，单日新增挂牌房源502套。

2月22日，单日成交88套，单日新增挂牌房源517套。

楼市最稳的北京和上海，也没能“幸免”。绿中介前端显示，北京二手房挂牌量超过10万套，正处在历史高位。

图片来源：网络

兔博士数据显示，从去年11月开始，上海二手房月均成交1.2万套，但挂牌总量却一直维持在8万套以上。

来源：真叫卢俊

楼市刚刚回暖，深圳业主开始加速抛售了。深圳二手房在售房源，已经连续4周攀升。每一套挂牌房源背后，都是一个着急脱手的业主。

图片来源：网络

哪怕是单月成交近2万套的成都，也仅仅比一个月前减少了1000多套二手房。

此时此刻，楼市仿佛一个巨大的水池，一边在不断往外放水，另一边又在不断往里注水。

有多少人在买房，就有多少人在卖房。

弱复苏，遇上了强出货，中国的楼市，当下实际上是处在一个非常微妙诡异的特殊阶段之中。

又到了同一个市场，有进有出，互相问候的时候了。当然，这样的问候必然不是什么善意的问候就对了。

图片来源：头条图库

3

当下楼市回暖的另一面：繁荣复苏背后，值得警惕的结构性趋势，怎么看？

除了楼市另一面的这些动向，还有一个事情值得关注。

提前还贷的势头，依然没有得到扭转，虽然舆论热度下降，官方出面对提前还贷的一些风险警示，但是现实当中，各地银行依然需要面对日益增长的提前还贷申请。

看来，2023年2月份以来被各路媒体吹捧的楼市复苏，距离真正的繁华重现，无论是从本质，还是表现来看，都还有很大的一段距离。

提前还贷是典型的预期不足，信心不足的表现，如果房价上行预期足够，就算有利差挤压，也不会有如此集中的提前还贷动作吧？

所以，对于2023年的楼市复苏，可能需要更多的理性和谨慎态度去看待。

2023年中国房地产市场总体有望呈现稳步复苏态势，但市场分化将加剧。

全国房地产开发投资和商品房销售面积有望实现正增长，为宏观经济增长提供更加坚实支撑。

但是，不同城市表现或将有差异。北京、上海、深圳、杭州、成都等热点城市复苏程度将更为明显，大多数中小城市楼市还将面临一定下行压力。

总的来看，结构性趋势之下，中国房地产这一次，不再具备全面复苏，全面回暖的基础，甚至连一线城市，热门城市，都不会再出现什么房价暴击，眺涨行情。

为刚需和改善释放需求提供一个可控空间，这条主线，已经是明牌了。

图片来源：头条图库

写在最后：

如何用直击本质的眼光去看待楼市冷暖背后真正的关键所在？

实际上，从房企和市场研究的角度出发来看，当下中国楼市的问题，早已不是楼市自己就能解决的问题了，而是更高维度和层面的宏观经济氛围的改变才能得到解决的系统性问题。

直击本质，老百姓有更稳定的收入来源才是楼市回暖的根本。

而一切针对楼市的政策松绑，金融支持，以及需求集中释放，甚至包括舆论引导和炒作造势等等维度带来的楼市复苏和回暖，是不具备持续性可言的。

因为过去三年的特殊原因，让中国老百姓收入预期降低，2022年楼市继续低迷了一整年，房地产市场“量价齐跌”，直到2023年初终于有了些许好转。

但是实际上这样的好转，很大一部分，是过去积攒的，无法在特殊时期得到满足的需求，随着疫情防控调整以后迎来的集中释放。

2023年，国家想要搞经济的愿望和刺激房地产的决心，市场和老百姓都已经深切感受到了，但离开现实谈情怀，往往总是会适得其反。

现在的情况，一边是房贷时间延长到100岁，利率进入3时代，一边是买房人报复性提前还款，并不想面对那种贷贷相传向天再借五百年的窘境。

往往后续房价能不能走强，有三个方面的共同作用：

一要看银行能不能全面宽松和大放水灌进房地产。

这不符合，不仅提前还款势头没有扭转，居民存款也还在高位。

二要看咱们老百姓的收入修复，钱包能不能鼓起来，以及手握120万亿存款，有购买力的那部分人群的预期能不能向好。

实际上以投机为目的的炒房群体，还有富人群体，甚至包括体制编和公务员群体加起来，也不可能撑住中国的楼市的，基数摆着，还是需要普通群体的入场，但是2023年，对于绝大多数普通群体来说，收入有明显增长吗？对未来收入持续增长有信心了吗？

显然，这需要时间，需要过程，值得一提的是，收入涨不涨不好说，物价和消费是明显有上行势头了。

第三就要看楼市的未来，包括所在城市未来人口、楼市价格预期，以及坚定的保交付。

这就很考验各个地方和城市的执政管理水平了，以郑州为例，当然没有任何地域黑的意思，如果还拿着疫情时期那套红码玩法，还有继续顶着全国烂尾楼第一的头衔，那么郑州的房价和楼市，有什么想象力可言？

别说想象力了，就连信任都谈不上，这个观点，应该能够得到很多河南老乡的认可和共鸣。

总的来看，2023年中国楼市复苏和回暖，是经济需要，也是必然趋势，但是要说真正恢复常态，实现稳定，或许还需要经历一轮必然的市场博弈，以及需要各方的更多努力。

当下的复苏，没必要焦虑，更不需要浮躁，人生如戏，戏如人生，只不过，这一次，不存在什么错过，而一旦做错，就是过错。

以上，就是从两个不同的角度，在2023年当下楼市复苏氛围背景中，进行的分析和讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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