城市更新大潮真的来了

转自米宅

作者乔妹

原标题：狂飙上百平方公里！城市更新，太猛！

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城市更新大潮真的来了！

今年稳增长的关键，其中重要一项就是：

城市更新。

各地纷纷响应号召，接连发布城市更新的目标。

投资金额，目标数量，都超预期！

图片来源：中指数据

看，不少省市增长目标都超过四位数了。

辽宁“十四五”期间计划更新项目2230个，浙江3000个，河北2949个。

更重要的是，投资金额都是万亿级别！

你想想，光一个辽宁，规划就要达到1.3万亿的规模！

浙江、成都、深圳也都超过万亿。

特别是广州，今年要大干特干！

计划到2025年，累计推进城市更新约100平方公里，到2030年约200平方公里，到2035年约300平方公里。

这个量级，真牛！

最典型的就是广州黄埔区，巨无霸旧改项目太多太多。

图片来源：黄埔观察

去年上半年，广州已确定的旧改项目累计约164个，黄埔占58个，全市第一。

其中有54个旧村被纳入3年旧改行动计划内。

有数据说，未来5年，黄浦会供应335.5万 旧改货量。

这是前段时间高层的原话：

未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段。

2021年，我国城镇化率是64.7%。

如果更具体的去看，不少省份城镇化率都是低于60%的。

有专家预测，到2035年我国城镇化率将达到70%以上。

这也就意味着，未来几年城市更新的发展潜力仍然巨大！

国常会上也明确说了：

这是一项全国范围开展、涉及上亿人的大工程和大战略。

仔细品味，越想事儿越大。

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如此庞大的目标数量和投资金额，钱从哪来？

银行。

银行现在也很愿意借钱，正愁贷不出去款呢。

看看下面这些金融机构的城市更新信贷投放动态：

图片来源：中指数据

闻到钱的味道了么？

2022年，M2再创新高，全年印钞28万亿，比2021年足足增加了9万亿。

今年1月，M2增速再次冲破12%,创了近几年的新高。

M2就是我们常说的货币供应量，指的是市场上流通的所有钱。

这里面很多都会流入到大基建的投资中，给城市面貌带来翻天覆地的变化。

老旧房子也会因此实现更高的附加值。

在广州，同一板块内的次新房能卖到5万+，而附近的多层老社区还能找到2-3万。

在成都，同一板块内的新房能卖到3万，而一路之隔的多层老社区只在1万上下徘徊。

在郑州，同一板块内的新房能卖到2万+，而周围老破二手房只有1万左右。

它们交通无差、配套无差、学区无差，附着在地段之上的资源价值统统无差。

价差却如此之大。

和新房相比，这些老破二手房可是有足足五六折的价差啊。

试想，城市更新之下，它们旧貌换新颜，这是何等重大的价值撬动！

于是就有了一种特别意思的投资逻辑，叫“搏旧改”。

也就是，专门购置超低价老破房，坐等政府规划，拆迁补偿。

总有人想放手一搏，得到阶层的跃升。

有些甚至疯狂用信用卡套现、大举抵押借贷等措施来增加杆杠、豪赌拆迁，预期获得财富的暴击！

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很多人看到金灿灿的“机”，却没有意识到血淋淋的“危”。

“搏旧改”历来就是高风险行为。

风险在于，如果你无法将房子的产权过户到自己名下，原业主一旦毁约，拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你。

或者，即使和开发商签了拆迁补偿协议的更名手续，一旦开发商提前撤离，后面新的开发商可就不一定认可这个协议了。

还有一种风险：

因为信息不对称，或政府规划稍微改变，买入的价格很可能比拆迁赔偿价格还高。

曾经的深圳光明区凤凰村，不少人以1.2万到2万不等的价格买入这里的老破二手房，去赌拆迁。

谁知道，由于被政府列入土地整备计划，最终每平的拆迁赔偿还不到8000元。

一套100 的房子，一夜之间净亏上百万！

是不是很扎心。

看完下面这个案例，心可能会更凉。

广州黄埔沙步村旧改，根据方案，如果选择货币补偿，每平只按15000进行赔偿。

给出的货币补偿标准，还不到周边房价的一半！

你永远不会知道，一套老破房的背后，是多么巨大的坑！

当然，还有更大的风险。

能拆还好，万一拆不了呢？

很多纳入改造升级的小区，至少有7到10年是不会再拆除重建的。

而是会做外立面翻新，水电气路、光纤、管网改造，加装电梯，配建停车设施、养老设施等。

所以，对于那些买老破房赌拆迁的朋友，奉劝一句，小心房钱两空！

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这，就是发展趋势。

买房，其实就是看趋势。

所以，一些趋势性的东西在买房的时候一定要注意。

在选房之前，请慎重考虑两点：

第一点，是不是对这个城市的持有周期有足够的耐心。

第二点，是不是对这个房子的产品有足够的信心。

特别是城市的未来，一定要建立在安全之上！

这些年的城市基建，太多二线城市步子迈得太大。

开发了太多新区，甚至还把周边县级市拉进来。

最后的结果就是城市面积越来越大，房子越来越多。

很多二线城市远郊的新房，现在都是卖不动的。

所以库存真的很重要，大家也一定要关心起来。

很多人以为库存最多的是三四线城市，其实很多二线城市并不比三四线少。

现在二线城市的新房库存量，已经占到了全国的一半！

超高库存城市中，有15个去化周期超过3年，最高的甚至超过10年，也就是说10年住宅0供应都卖不完！所以现在千万别买，一定会高位站岗！

只有库存消化到一定程度，房价才可能有明显的变化。