重磅- 600亿保险资金！杀回楼市直接收购不动产，险资嗅到了什么？

时也，势也。

2023年年初，就有超过600亿的险资重新杀回房地产，如果再结合“黑石翻盘了”的消息，还有不动产私募基金试点，那么释放的信号就非常明显了，2023年的楼市确实在发生变化，至少比2022年要强了不少。

据中国保险行业协会发布的数据，截止到2月8日，今年平安人寿、友邦人寿、泰康人寿三家保险公司投资的7个大额不动产投资项目发布，涉及资金超过600亿元！是去年同期金额的10倍以上！

这是要抄底房地产吗？

风起！险资从大撤退到再杀回房地产

保险资金撤出房地产并不陌生。

在本号《江湖|3000亿负债要爆，问阳光城明天还晴否？千亿对赌巨坑今何在?》文章里，我们就讲过泰康人寿减持阳光城退出二股东位置的事。

这只是2021年险资退出房地产市场的一个缩影，除此之外，大家人寿、君康人寿、中国平安、华夏人寿、和谐健康、阳光人寿等众多险资都有减持或退出上市房企的举动，加速从房地产撤离，当年甚至被称作“壮士断腕”。

2021年险资撤离地产是很正常的选择，一方面三道红线，另外就是房企业绩与债务暴雷，这个不用多说。

至于险资会不会回来，或者什么时候回来，这才是值得关注的信号。

为什么这样讲？不动产项目与险资特性的高度匹配一直以来都没有改变，“保险+地产”也一直被称为最佳拍档。

结果不重要，我们关心是的其背后的投资逻辑。

有数据显示，2016年的时候，在上市房地产企业中就有36家的前十大流通股股东中出现了险资身影。到2020年的时候，销售排行榜前20名的房企中，有9家房企的主要股东已经是保险企业了。从房地产大周期来看，2016-2020年，险资完全踩中了这一轮大周期。

今年1月开始，险资动作明显频繁起来了，或者可以说还有些热闹。平安人寿发布的不动产投资公告，累计投资额达558亿元，涉及北京、上海、杭州、成都、宁波等多个不同城市的15个不动产项目。加上友邦人寿和泰康人寿投资的不动产项目，已有600多亿险资涌入房地产市场。

而且这里面有个明显的变化就是，与上轮大周期热衷房企股权相比，这次更加青睐于房企的物权，直接点讲就是直接收购不动产物业。以险资的话讲就是，深度调整后不动产项目价格已经比较低了，现在出手正是看中其“性价比”，可谓正当其时。

黑石要翻盘了？为何国内资本界在当前这个时点推“不动产私募基金”

黑石，是全球最大的私募股权基金和资产管理公司，以抄底全球房地产见长。作为外资投资国内房地产的常客，2022年在外资抄底中国房地产中也是频繁现身。

去年12月份旗下新晋顶流BREIT（黑石房地产投资信托基金）遭遇大规模挤兑，其爆雷的消息震撼世界。

但似乎最近的消息是，黑石要翻盘了。

2022年黑石的第四季度财报超预期，资金流入431亿美元，全年2260亿美元；管理的总资产达到9746.7亿美元，同比增长11%，保持快速扩张；BREIT基金业绩亮眼，与暴雷危机相反。

无独有偶，近日国内资本界也宣布启动不动产私募投资基金试点。我们为什么提到黑石，锚定它作为参照物而已，以更好地理解不动产私募基金。因为黑石管理的近万亿美元另类资产中，大概有有四分之一属于不动产私募基金，也是在历史业绩回报表现相对亮眼和稳健的资产类别。

为什么在这个时点上试点不动产私募投资基金？值得关注。

不动产私募投资基金简单点讲就是为愿意投资不动产的人，不直接购入房子开辟出来的一条新投资渠道，实际上是一种长期的管理金融资产的工具，是不动产证券化的两大核心驱动力之一。

以日本为例，在房地产泡末破灭之后，房地产的重新振兴过程中不动产证券化扮演了不可或缺的角色，而不动产私募基金也占据不动产证券化的半壁江山。最明显的改善是房地产长期价值观回归理性，并注入了新的增长动力。

私募基金更注重绝对收益，如今，在这个时点上试点不动产私募基金，明显释放的信息就是房地产发展的外部环境“不确定性因素”已经出清，已进入到“确定”的阶段，各类房地产资产的估值已进入底部区间，回报与机会明显增加。

货币扩张时代，不动产价格将迎来向上修复

前段时间，讨论得沸沸扬扬的养老与延迟退休话题，实际上更多的是触发了普通人心底的一项共同焦虑，即未来的不确定性下对于资产配置的焦虑。而且，这种未来的不确定性在疫情三年、经济增速放缓后表现得更加的强烈。

其实对于资产，主要有四种形式，它们分别是现金资产、实体资产、证券资产和信贷资产，大白话就是现金、房产、股票和债务，当然外延更为广泛。

资产配置，就是钱不停流入有价值洼地的资产形态，又不断流出泡沫严重的资产形态，实际上就是在现金、房产、股票和债务四种形态里保持循环往复的流动，从而资产得到有效增值。

2022年，广义货币M2新增28万亿，总量已经达到266万亿，年增速11.8%；2023年1月份同比增速12.6%，总量达到273.81万亿，以此增速的话，2023年末将会突破300万亿。

而在货币扩张期，最容易受影响的是资产的价格。货币增发阶段，如果未能撬动资产的价格，那么只能说明现金与债务出现堵塞，也就是基本面修复的过程。

险资重新杀回房地产，包括这个时候试点不动产私募基金，其实释放的信息就非常明显了，也是值得高度关注的，市场正在发生变化！

另外，很多人可能会讲不是说房住不炒吗？没错，房价是不能大涨，不能重复以前的老路，那样的话对金融和民生的风险和副作用都太大了；但房住不炒更多的是指不能让房价泡沫化，但与在一定的框架下释放资产活力、助力经济增长并不相矛盾。这不是题外话，而是一句最重要的结束语。

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