“全国已有6亿房屋”？-房价后续预测

不久前，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，有关部门负责人对外披露，在过去三年里，“住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据”，而全国100%的乡镇、100%的社区（行政村）和7‰的家庭都参与了调查，住房和城乡建设系统动员了260多万人参与。房子是否过剩我要做深刻刨析：

一、房子本身基本属性：房子不管如何炒作，最基础的功能还是居住功能。首先是有了这个功能，房子才是有价值，其他很多功能也是因为这个功能而衍生出来。我们试想一下，一个人一辈子能衍生出多少的住房需求来，租房、刚需、改善性需求、投资性需求等等，而正是大家众多的住房需求才推动了中国房地产在过去20年的欣欣向荣；

二、人的层面：根据国家统计局发布的数据，2022年全国人口较上年减少85万人，人口自然增长率首次为负，由2021年的0.34‰转为-0.60‰，同时还伴随着全年出生人口除1961年自然灾害年份外首次少于1000万的事实。最需要我们重视就是年龄的结构。0-14岁人口较上个10年仅仅上升了1.35个百分点、15-59岁下降了6.79个百分点，而60岁以上的人口却上升了6.79个百分点，老龄化加重。换成房地产市场的话语来说，就是“现有需求在萎缩，未来的潜在需求不足”。其实短时间来看，对房地产市场影响比较大还是老龄化的速度，未来的老龄化会不会加速？从直观上讲，肯定是会加速的。但是目前这个人口普查的数据没有公布一组关键的数据，就是45-59岁之间的人口，到底有多少？

三、经济层面：

从上世纪80年代开始随着中国的改革开放，中国经济经历了高速发展的50年，经济总量、经济规模，人民收入，社会财富积累速度超乎常理，经济高速发展，带来人民消费能力的快速提升，社会对于住房需求不断提高，人们对于房子购买力高速拉升，房子价格成几何式快速增长，上海、北京等地房价增加将近100倍，甚至更为夸张的到1000倍；这些都是经济催生产物；过去20世纪初中国企业排行榜中出现最多的就是房地产企业，也催生了万达、碧桂园、恒达等万亿房企，经济作为基层建筑直接推动房价的动力；

四、政策层面：

国家及地方财政这些年以房地产为当地支柱产业政策导向，地方财政过于依靠房地产行业，想快速增收就卖地，成了政府才能快速拉升的保障，不可否认部分地区存在当地政府主导土地上涨，拉涨房价之嫌。政策导向也是房价居高不下的因素；

但是随着19年新冠疫情的开始，出现大的分水岭，人口的负增长，经济发展面临前所未有的困难，国家出台房住不吵政策改变，房地产行业野蛮生长房源数量急剧增加，房子过剩已成事实；

笔者认为：随着人口红利逐步销售，人口负增长时代开启，中国经济逐步放缓，政策方针对变化，四重因素的叠加，中国房屋过剩已成定式，未来中国房价将出现逐步趋稳，长期来看房价下行也可能成为一种态势；