山东诸城楼市的危机，激进的诸城，低廉的房价，诸城市楼市的潜力

山东作为全国的经济大省、人口大省，城市化更是重中之重。促进更多的乡镇及农村人口到中心城区聚集，成为各大县级城市所努力的目标。

那么今天我们就一起来聊一聊位于山东潍坊地区的诸城市，重点探讨诸城市目前的楼市现状以及未来的楼市潜力。

诸城市是一座相当不错的县级市，其经济发展走在潍坊地区的前列，而且诸城也是全国知名的百强县市之一。

对于现在的诸城可谓是激进的诸城，虽然诸城的发达程度与江浙的发达县市还有差距，但诸城市仍然走在山东省的前列。

以2021年数据为例，诸城市共完成经济总量767亿，在潍坊地区排名第三。在山东122个区县单位中，诸城市的经济总量排在第25位。

城市相当激进。相比于山东绝大多数的区县而言，诸城也算是相当的发达。

但对于诸城的楼市而言，楼市房价的表现却恰恰相反，现在的诸城房价可谓是低廉的房价。

现在的诸城新房平均房价大约为0.69万，二手房的平均房价大约为0.7万。

这样的城市房价真不算高，就算放在总体房价偏低的潍坊地区，诸城的楼市房价也仅处在第6位。

整个潍坊地区的房价偏低，而潍坊地区的经济总量却是山东省前四强。

潍坊房价最贵的是奎文区，目前二手房的平均房价大约为0.87万。寿光市的二手房平均房价大约为0.82万，青州市的二手房平均房价大约为0.77万。

而昌邑市的二手房平均房价大约为0.73万，比诸城高的还有临驹县，二手房的平均房价大约为0.71万。

诸城市的楼市房价与这些兄弟区县相比的确显得偏低，当然整个潍坊地区的房价差距并不是太大。

诸城的房价如此低廉，那么这个区域未来的楼市还具有一定的发展空间吗？这应该是一个相当值得讨论的话题。

绝大多数人买房是为了居住，只有极少数人买房是为了炒房，在县级城市炒房，那简直就是伪命题，毕竟现今城市的人口总量极其有限。

对于诸城这座城市而言，整个区域的常住人口大约为108万人。应该说诸城的人口基数还是相当庞大，随着城市化的不断推动未来诸城，也必然会建成一座城区人口达到50万到100万人的城市格局。

人口聚集所带来的好处太多了， 随着大量的乡镇及农村人口进入中心城区，自然会给予中心城区带来更多的就业机会。

随着中心城区的人口越来越多，那么这座中心城区的商业服务业也会逐渐发达。不管是商场还是其他娱乐设施，都能够让在城市工作的年轻人感受到城市发展的魅力。

对于诸城楼市而言，未来的发展空间很大，毕竟这个区域的常住人口城镇化率大约为63%。

城镇化率的高低决定着城市是否走进发达的水平，城镇化率越高，那么这座城镇的活跃度也就越高。

对于诸城而言，在未来10年时间，如果能够每年保持1%甚至更高的增长，那么诸城这座城市的城镇化率极有可能超过75%，甚至达到80%以上。

从城镇化率的角度来看，诸城未来楼市的空间大有可为，毕竟每推进一个百分点的城镇化率，这是要满足1万人从农村走进城市。

当然，未来对于诸城市而言是极具挑战的。

随着全国出生率的降低，未来全国人口基数也会逐渐降低，但对于经济较为发达的中心城市而言，仍然会成为人口收割机城市。

这些年位于长三角和珠三角的人口在不断膨胀，就算位于山东的青岛人口也在逐渐增加。这其实就是人口聚集的效应，也是人口从县级城市往中心城市迁徙的发展趋势。

对于诸城而言，未来面临的第一个挑战主要是能否留住当地的年轻人，或者尽量避免年轻人流入到更大的中心城市。

打铁还需自身硬，这几年诸城的工业发展，更是让我们看到这座城市的希望。现在的诸城已经形成了汽车及零配件、健康食品、智能装备业、纺织服装业、生物医药业等多个核心主导产业。

而现在诸城汽车零配件规上企业超过了92家，一年的产值达到了500亿以上。对于诸城而言，这个产业未来的发展空间更大，更是诸城未来的工业领域利润的蓝海和科技创新的蓝海。

通过产业留人，产业新城是城市发展的根本，这也是长三角和珠三角为什么快速崛起的根本。

位于长三角的义乌市与诸城一样，仅仅只是县级市，但浙江义乌的发展，却让很多人看到，县级市虽然城市能级很低，但所创造的价值和带来的人口产业聚集，不是一般地级市能够比拟。

在过去10年时间，义乌市对外来人口人才的吸引力在浙江省甚至要比杭州更大，这就是产业新城带来的好处。

对于诸城这座城市而言，加速当地的工业发展，促进当地的工业在不断转型中也不断创新，让诸城的工业一直走在山东的前列甚至全国的前列。

这几年时间，诸城房地产开发可谓是相当火热，楼市新房的成交量也不断增加，这反映到诸城当地对高品质住房的需求。

以前年轻人成家立业，或许不需要去城里购买新房，只要农村有一栋楼就可以。但随着时代的变迁，成家立业去进城购房成了一种必要选择。

尽管这种必要选择造成部分年轻人压力太大，但这种必要选择也的确能够促进年轻人不断激发动力从而创造更多的价值。

诸城市是一座相当不错的县级市，对于绝大多数在诸城成长的年轻人，不太可能离开家乡前往其他城市。

这一部分群体基本与诸城这座城市共发展，他们会见证诸城的未来，更会成为诸城这座城市楼市固定资产价值攀升的最大受益者。

对于诸城而言，进步空间还有很大，目前诸城是全体居民人均可支配收入大约为3.9万元，其中城镇类别超过4.8万元，农村类别超过2.6万元。

这三项数据均走在山东地区的前列，也侧面反映到诸城是一座有潜力的城市。

诸城是一座激进的城市，尽管这座城市房价相当低廉，但是诸城未来的楼市仍然具有很大的潜力。

个人观点，仅供参考。