楼市限购：人们对危机的恐惧，成了危机本身

　　很多专家都在谈楼市限购，叫得最响的数马光远与孟晓苏。

　　在他们看来，一放开楼市限购，房地产就得救了。这是一种在水中看倒影的思维，房子卖不出去不是因为限购，是因为没有人去购买。

有钱人的不买，宁愿跑到北美去买，出手就是全款，富人对中国的经济与政治没有信心，反倒搞得美利坚有些地方正在通过限制华人买地买房的提案。这就是中国楼市的现状，有钱买的不买，统统响应房住不炒的号召，不炒了；想买的没钱买，对未来的收入缺少预期；已经买的急着还贷，怕房子降价了还要赔上利息。

　　那反过来要问了，既然房地产的局面如此清凉，还限哪门子价？

　　这限的主要是二手房，因为二手房销售对土地财政而言，已经是泼出去水，能不能大卖不太重要，重要的是那些还没卖出去的新楼盘，如果新楼盘卖不出去，开发商资金回不了笼，马上开启的三轮土拍谁拿地？还是靠城投玩国家资本左手倒右手的游戏吗？城投已经负债６５万亿了。

　　中房集团原董事长孟晓苏在一次2023房地产市场论坛上演讲，认为，限购严重地影响了中国经济增长。“人们对危机的恐惧，成为了危机本身”，孟晓苏指出，“人为地打压了楼市这么多年，已经没有泡沫了，结果还把它当做泡沫，当作灰犀牛打，而且愈演愈烈，结果是限购压低了经济增幅。”

真不知道这位仁兄从哪得出了一个中国房地产没有泡沫的结论？

没有泡沫房地产销量为什么大跌？这道理说不通。

中国包括在建的存量面积高达９０亿平，去年销量１３亿平，五年不盖房也卖不完。城市家庭９５％都有了房子，而且很多家庭不止一套，只有５％的家庭可能成为刚需；去年断供房１５００万套，法拍房３００万套，还在急速扩大；而老人在减少，出生在减少。未来还有多少需求？以至于政策已经开动农民入城的脑子了。这样的局面还说中国楼市没有泡沫，让老百姓怎么看这些专家呢？

孟晓苏提出了一个数据，支持限购毁了中国经济的结论。

从2011年开始，中国经济增幅从8%以上跌到8%以下，这是因为房地产吗？

这是因为依赖投资拉动，效率递减，从而引起了需求不足的矛盾。这就是为什么今年强调扩大内需，不再强调投资拉动的背景原因。

人 去年底房地产出现了数以千计的楼盘要保交付，金融十六强力调资６万亿支持，这是用高负债支持供应端，有效率吗？有盈收吗？投资进去卖不出去，生产总量上去了，这种ＧＤＰ增速又是做给谁看的？又有什么意义？

交付当然要保，这是起码的市场信用，但无疑是一个苦果。

说清了这些问题再回到限购的问题，从长远来说，限购一定要解除，因为限购封死了二手房交易，最终会反噬，等于封死了房地产的流动性。房子不能变现，刚需没无谓，但是，如果中国的房地产能够回暖，主力不会是刚需，只有房子有了流动性，且有了金融属性，才会拉动大资金入场。要想快速解决房地产之困只有切断供地，停止土拍，房子必然升值。如果地方财政不能大幅降低体制成本，不能斩断供应端，楼市回暖就是天方夜谭。

那就是一个影响二十年经济的历史重演，通过一个漫长的时间换空间过程去化解泡沫。

至于限购，纯属多余，也无关趋势。