这两周，房价的讨论可谓甚嚣尘上。大家上周还在“提前还贷潮”的影响下期待房价大跌，这周又在“房贷利率下调”、“新房成交量环比上涨402.61%”的新闻下蠢蠢欲动。楼市的风向真如南方春天的天气，说变就变。虽说房价问题见仁见智，但剥去片面的数据对比，我们就可以看到房市真实的情况。

21世纪的房价：功、过并存

首先让我们来回顾下21世纪的中国房价是如何上涨的。

2000年开始，我国城镇化建设加速发展，人口不断向城市涌入，为了获得更好的教育资源和医疗资源，外来务工者拼了命想在城镇扎根，买房变成了他们奋斗的第一目标，买房热便推动着房价大规模上涨。03年6月，央行印发“121号文”，严格控制房产相关贷款，房价上涨得以遏制。

04年非典全面爆发，为促进经济发展，拉动内需，住建部发布“18号文”，鼓励房地产发展，全国房价止跌反弹。也是从这年开始，房地产商如洪水猛兽一样，在各大城市蔓延开来。持续攀登的房价让住房的性质慢慢发生变化，越来越多人开始把房子作为投资工具。那几年几乎所有的投资者不是在拿地的路上，就是在房产交易的现场。购房的狂热让房地产商可以无视市场需求，但依然赚的盆满钵满。08年蔡明和郭达的小品《梦幻家园》就是在这样的背景下诞生的，货不对版、粗制滥造、豆腐渣工程等都体现出市场的“滥”发展。

这期间国家也出台了不少政策来促进房地产的健康发展，但房价依然高烧不退。直至08年金融危机，让人们意识到房价不是永远上涨的神话。为刺激危机后的市场，国家开始施行宽松的货币政策。在这样的背景下，楼市再次兴起，成为超发货币的蓄水池。但房地产不断发展的表象下，潜藏着一个巨大的隐患：全国住宅库存量太大，供给端远远超过需求端。

于是在二零一五至二零一六年主持召开的中央财经领导小组第十一次会议上，提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。“去库存”这几个字，也成为房地产行业这几年解决的首要问题。“去库存”的关键就是要刺激购房需求，“棚户区改造”计划应运而生，一时间让“拆迁户”成为暴富的代名词。然而本为了去库存的计划，却让开发商认为楼市的辉煌还在继续，又疯狂拿地建楼，住房库存不减反增。

从发展历史上看，房地产行业其实对我国经济发展起了重要作用，促进经济发展、扩大内需、抑制货币超发带来的恶性通胀等等。但是需要我们正视的是，高房价剥夺了人民的幸福感和奋斗热情。民众对高房价的无奈，正以低结婚率和低生育率的形式被呐喊出来。

二手房市场反超，房价上涨接近尾声

去年七月，楼市迎来新的变化。诸葛找房的数据显示，北京、苏州、成都、南京等多个城市二手房交易量已经超过新房。二手房反客为主，成为住房成交的主战场。当二手房成为市场交易的主要对象，房价上涨实际已经接近尾声。

首先我们说说新楼盘。新楼盘目前面临着“无地自容”的尴尬处境。城市的好地段大多开发完成，现在的楼盘离学校、地铁越来越远。楼房销售大多都是开盘一块地，学校、交通、休闲设备全靠编。同时，二手房市场崛起，意味着以前市场的买方摇身变为卖方，供需方势力呈两倍速的转变。与地处偏僻的新楼盘相比，房源较好的二手房更受市场青睐。去年下半年，楼盘烂尾的事情频频被爆，媒体将原因归于疫情，但实际多数城市新住宅开发已经是强弩之末，疫情只能算是催化剂。新楼盘的发展对财政、社会经济和民生来说都有好处，但新楼盘目前如此尴尬的处境，谁说不是前期滥开发的反噬呢？

其次是二手房。房地产商去库存压力尚未缓解，二手市场的崛起又提醒我们，老百姓住房去库存的压力也不小。相较于新楼盘，二手房市场具有以下特征：一是交易成本更高。首先二手房市场信息不对称程度更高。房主信息是否准确，房子是否有法律纠纷等都需要买方去了解，这也就增加了买房的时间成本；其次二手房交易的税率更高。购买新房基本只需交印花税和契税，而二手房还需交增值税等；再次各地政府为支持房产发展，对购买新房进行补贴，而二手房相关政策很少。二是二手房质量参差不齐，持有二手房的大多又是个人，资本散落，想要形成市场规模提高房价是很困难的事情。因此二手房想接续房地产市场的辉煌，推动房价再度上涨是缺乏条件的。

所以不论是新楼盘还是二手房，都向市场发出了“非刚需勿进”的信号。但是也有人说了，近期政策利好，房产回暖，是不是说明房价要涨了呢？实际恰恰相反。利好政策并不是为了提高价格，而是为了稳定正在下降的价格。因为从国家发展出发，房价的下降不能是断崖式的，而应该稳中下跌。

均衡发展才能走得更远

房地产是城市发展的重要支柱，但回看这几十年，房价至始至终反映的都不是楼房本身。买房潮下体现的是人们对优质生活资源的渴望，和害怕落后社会前进浪潮的恐惧。一个城市房价的天差地别更是反映出资源分配的极度不均。这也在提醒我们，城市在快速发展的同时，要注意对“均衡”的关注。均衡是城市发展的抵抗力。资源的抢夺只会进一步拉大差距，不要再让住房这些基本民生需求成为普通家庭的“吞金兽”。