本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。

公寓市场综述

01 全球公寓市场发展动态

美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）公布的数据显示，2022年12月美国成屋销售按年率计算下降1.5%至402万套，降至2010年以来最低水平。全美房价中位数由2022年1月时的35万美元一路攀升，5月首次轻松突破40万美元，然而在6月达到峰值416万美元以后开始走低，至12月已连跌6个月，中位数回落至37万美元。

受房价影响，虽然租金仍在上涨，但其增长速度已经在整个2022年逐步放缓。12月份的全美房租中位数，比一年前上升了3.2%。这是房租增长从1月17.4%的峰值开始回落、放缓的第11个月。在连续4个月的下降之后，12月的要价租金中位数数趋于平缓，为每月1,712美元。这比2022年7月的峰值下降了69美元／月，但仍比2019年12月高出308美元。这也意味着，它比疫情前的水平增加了21.9%。

加拿大市场，根据亚洲旅宿大数据研究院监测显示，12月的加拿大全国平均租金为2,005加元，与2021年12月相比, 同比增长了12%以上。

35个城市的租金排名中，温哥华仍然是加拿大租金最贵的城市，一居室单元的平均价格为每月2,596加元。多伦多排在第二位，一居室的价格为2,457加元，其次是BC省的本拿比（2,450加元），多伦多的怡陶碧谷地区（2,172加元）和安大略省的米西索加(2,145加元)。在全国范围内，一居室的平均租金在2022年12月上涨了7.9%，达到1,681加元，但两居室的租金同比涨幅最大，为9.4%，达到2,044加元。

从租金涨幅来看，安省的基奇纳和东部城市哈利法克斯的公寓房源租金同比涨幅最高，2022年12月同比上涨了 31%。其次是安省的伦敦市，租金上涨了30%。此外，大多地区的士嘉堡的租金也上涨了25%。这是加拿大平均月租金连续第二个月超过2,000加元，加拿大正面临住房紧缩，缺乏房屋和建筑工人来建造新单元。2022年11月，加拿大租房的平均每月费用升至 2,024 加元的历史新高。房地产专家预测，随着越来越多的人决定租房而不是购买房产，这种趋势在未来几个月可能会持续下去。

欧洲方面，根据Foxtons的最新数据，在2022年，英国伦敦平均租金暴涨20%。该机构表示，需求复苏是租金上涨的主要推动力。据悉，该机构在2022年登记的潜在租户数比2021年多14%，这使得一套房产出现了多名竞争者。数据显示，去年12月，伦敦每套新出租房共有18位租客竞争，环比增加23%，同比增加32%。其中西伦敦是竞争最激烈的地区，每套新房产平均有31名租户竞争，而南伦敦紧随其后，每套新房产有28名租户竞争。然而，与高需求形成鲜明对比的是，去年可供出租的房产数量出现了大幅下跌。

Foxtons估计，伦敦12月份的新出租房屋数量下降到2万套以下，环比下降32%，达到四年来的最低点。纵观全年，2022年的挂牌量比2021年减少了32%。而在严重的供需失衡下，伦敦的租金也出现了上涨，12月的平均周租金为551英镑。伦敦市中心仍然是首都最昂贵的地区，平均周租金比上一年高出26%。

法国能源转型部、国家住房信息机构（Anil）发布了法国2022各地的房产租金“晴雨表”。结果显示，不同城市不同户型别墅或公寓的每平方米租金（含杂费月租，下同）差异巨大。在公寓方面，租金最昂贵的是塞纳河畔讷伊，每平方米平均29.4欧元（约217.56元人民币）、巴黎为28.3欧元（约209.42元人民币）、上塞纳省勒瓦卢瓦-佩雷为27.1欧元（约200.54元人民币）。巴黎四区租金涨幅最高，达到每平方米平均33.07欧元（约244.72元人民币）。在外省，与摩纳哥接壤的滨海阿尔卑斯省卡普达伊租金最高，每平方米平均27欧元（约199.8元人民币）。租金最低的是孚日省达尔内，每平方米平均5.75欧元（约42.55元人民币）。夏朗德省、上维埃纳省、维埃纳省、康塔尔省几个城市的租金也非常低。

02 亚太公寓市场发展动态

澳大利亚的租房者在去年忍受了有史以来最大幅度的租金上涨——全国租金跃升了10.2%。监测显示，租金增长的步伐正显示出放缓的迹象，尽管悉尼和墨尔本的租金可能会逆势增长。根据地产分析公司CoreLogic的数据，12月季度的租金增长为2%，相比之下，9月季度的租金增长为2.3%。

从每周租金的中位数来看，堪培拉仍然是澳大利亚租房市场上最昂贵的州府城市，每周租金中位数为681澳元。各州府城市的具体租金：

堪培拉（每周681澳元）

悉尼（每周679澳元）

达尔文（每周594澳元）

布里斯班（每周588澳元）

珀斯（每周553澳元）

霍巴特 （每周552澳元）

阿德莱德 （每周518澳元）

墨尔本（每周507澳元）

新加坡租赁市场，受经济持续复苏、弹性就业和家庭收入增长的推动，综合分析，新加坡房租将在2023年再上涨10%—15%。新加坡房地产机构OrangeTee & Tie Pte此前曾预计，今年私人住宅租金价格将上涨13%—16%。根据最新公布数据显示，去年12月新加坡房屋销量连续第三个月下滑，已降至近十四年来的最低水平，主因是房源不足令购房者望而却步，此外住房贷款限额收紧等限制措施的推出，也令租房也成为更多人的选择。这些针对购房的房地产紧缩措施可能会导致更多的人租房，推动房租上涨。

03 中国公寓市场发展动态

12月，全国租赁市场略有回温，全国租金中位维持在2000元。根据全国房价行情网的12月数据，全国租金中位数只有2000元/月，环比持平，同比增长5.32%。

市租金排行来看，平均租金排行TOP10分别是北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、三亚、天津、福州。10强租金成5涨5跌，其中一线城市上涨幅度环比较大，北京租金为133.07元/月/平米，环比上涨13.92%；上海租金为107.39元/月/平米，环比上涨8.24%；深圳租金为94.44元/月/平米，环比上涨7.02%；厦门租金为49.76元/月/平米，环比上涨0.2%；天津租金为42.83元/月/平米，环比上涨5.47%。其余5家TOP10城市都出现租金环比降价，其中杭州租金为67.23元/月/平米，环比下降4.26%；广州租金为58.70元/月/平米，环比下降4.37%；南京租金为48.14元/月/平米，环比下降1.02%；三亚租金为43.39元/月/平米，环比下降1.54%；福州租金为38.94元/月/平米，环比下降0.88%。

04 租赁企业资本发展动态

#在签约开业方面#

一是乐乎公寓回龙观门店开业。该项目房量102间，属升级类中端公寓品牌，是乐乎集团旗下中端公寓品牌。

二是铂顿国际公寓佛山花卉世界潭洲会展店开业。该项目拥有117间客房，涵盖高级房、豪华房、商务房及套房等多种不同房型满足不同需求。

三是三亚山海天雅诗阁服务公寓正式启幕。该项目由4座楼宇依山而建，拥有186间客房，覆盖单房到三房复式套房等8种房型。由中国绿发投资集团有限公司与凯德投资成员雅诗阁有限公司携手打造。

四是宁波雅诗阁万科槐树路服务公寓正式启幕。该服务公寓是由雅诗阁集团与万科集团联手打造的精品公寓项目，是雅诗阁首度进驻宁波的里程碑，公寓拥有41套客房，从单房公寓到一房套房一应俱全。

五是绿城旗下长租公寓品牌“蕅寓”入驻上海。绿城旗下端长租公寓——蕅寓·上海松江醉白池店隆重开业，这也是“蕅寓”品牌首次入驻上海。蕅寓主营长租公寓运营业务，提供长租公寓品牌输出管理，长租公寓第三方运营管理等服务，目前已在北京、天津、上海、杭州、西安、长沙、无锡等多个重点城市布局，管理面积超过13万平米，管理房量超过3000间。

六是安居集团旗下“瑾家公寓”南京新开两店。南京主城区瑾家公寓湖南路店和北京东路店同时开业。“瑾家”是南京市属国企安居集团旗下颐悦公司推出的高品质租赁社区及长租公寓品牌，此次开业的两家门店是瑾家首次进驻鼓楼区及玄武区，将为南京新青年、新市民提供255套房源。

#在资产交易和股权动态方面#

一是魔方投资所持魔方公寓10亿元股权被冻结。企查查APP信息显示，魔方（中国）投资有限公司所持有的魔方（上海）公寓管理有限公司10亿元人民币的股权遭到上海市浦东新区人民法院冻结，冻结期限为2022年11月25日至2025年11月24日，合计1095天。

二是龙湖注资1亿元成立上海龙智冠寓商管公司。上海龙智冠寓商业管理有限公司成立，由冠寓商业管理有限公司100%持股，注册资本为1亿元，经营范围包括商业综合体管理服务；企业管理；酒店管理；餐饮管理等。

三是朗诗绿色生活拟超2亿元收购北海朗润商业管理全部股权。朗诗绿色生活宣布，于2022年12月，公司全资附属朗鸿(南京)企业管理有限公司作为买方拟向卖方(包括南京朗郡商业管理及濠旺集团)收购目标公司北海朗润商业管理全部股权，代价为人民币2.017亿元，于完成后，目标公司将成为公司的间接全资附属公司。据此，目标集团成员公司将向上海朗诗寓集团成员公司提供公寓长期租赁经营及管理服务。

四是首开股份6.9亿转让核心资产，北京东直门联宝公寓再上货架。北京联宝房地产有限公司100%股权在北京产权交易所挂牌，底价6.8966亿元，转让方为首开股份（600376.SH）与皓年有限公司，信息披露时间截至2022年12月22日。北京联宝房地产有限公司主要资产为联宝公寓。该项目地处北京市东直门商圈、燕莎商圈和CBD商圈黄金三角区的核心地带，周边生活配套包括北京天使幼儿园、朝阳区实验小学、芳草地小学、八十中学、陈经纶中学等教育资源，朝阳医院、东直门医院、和睦家医院等医疗资源。

五是光大信托转让杭州祥义公寓50%股份。光大兴陇信托有限责任公司转让杭州祥义公寓管理有限公司50%股份，祥生地产集团有限公司接盘。

六是尤安设计5.05亿元竞得摩硕投资所持德邻公寓所有权。尤安设计发布公告称，公司于2022年12月22日以5.05亿元的价格竞得摩硕投资持有的德邻公寓所有权。

05 “十四五”保障性租赁住房目标动态

“十四五”保障性租赁住房目标计划再做调整。根据住建部最新政策，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难。相比去年提出的40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），后又增加70万套后，最新指标又增加了250万套。分城市来看，北上广深四个一线城市及重庆的供应目标超过40万间，大部分新一线城市的供应目标超过15万间，强二线城市的供目标也超过5万间。大力发展保障性租赁住房，尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房问题，是“十四五”时期住房发展的重点。

榜单发布&分析

#ABN指数分析#

综述：2022年12月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数处于平稳位置，监测均分分别达到达到58.49、98.73。

搜索指数：搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、万科泊寓、铂顿国际公寓、华润有巢公寓、龙湖冠寓。本月搜索热度主要集中新店开业签约、新品牌发布等方面，如华润有巢租赁住房REIT正式上市、龙湖注资1亿元成立上海龙智冠寓商管公司、铂顿国际公寓佛山花卉世界潭洲会展店开业等一度成为行业上榜热搜事件。

媒体指数：12月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为华润有巢公寓、艺龙瑞阁、雅诗阁、自如租房、憬黎，如雅诗阁双店齐开、艺龙瑞阁公寓首度亮相、憬黎数字化等报道，都是重点宣传方向。

新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在各省市年底保障性租赁住房冲刺数据成绩、新店开业、新兴品牌推介等活动方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如天津港两大保租房项目开工总投资约17亿元、The Koko入市 破局大湾区深圳前海高端公寓租住市场、绿城旗下长租公寓品牌“蕅寓”入驻上海等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。

投资人指数：12月，公寓市场复苏较快，特别是一线城市公寓租金上涨较快，加上年底各项投资论坛活动增多，以及国家持续出台租赁市场方面的政策，公寓市场前景广阔，投资人信心进一步提升，多项投资人指数总体呈现中高位，和上月相比有小幅提升。

#综合分析#

REITS向长租房及商业不动产领域扩容 12月9日，华润有巢租赁住房REITs正式上市，首日大涨16.84%。该项基金一经发售即获得资金热捧，发行累计募集资金为1200.45亿元（比例配售前），网下拟认购数量达到298亿份，为网下发售份额（1.4亿份）的213倍，一举刷新已有公募REITs网下询价纪录。华润有巢之所以能在一众住房租赁企业中拔得头筹，并打破多项公募REITs纪录，离不开其努力推进的“公寓资管商”战略定位。随着公募REITs的上市，租赁住房行业的商业模式真正实现了“投、融、建、管、退”闭环，回收资金用于新发展租赁住房项目。在扩大REITs资产规模的同时，为管理平台提供更多的在管项目，提升资产管理规模，进一步实现高水平运营、可持续发展。

根据亚洲旅宿大数据研究院的监测数据，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，截至今年11月底，我国共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元。我国REITs潜在市场规模预计为6.1-8.4万亿元，其中租赁住房REITs市值预计可达1.1-.5万亿元。下一步，证监会将继续推动更多优质项目发行上市，扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

长租公寓市场交易趋于活跃 最新统计数据显示，2020年以来，全国长租公寓大宗投资加速增长，共录得13宗交易，累计金额人民币100亿元，大幅超过此前五年的交易总额。上海和北京是国内长租公寓投资最活跃的城市，在疫情后的相关大宗交易中的占比超过90%。与写字楼、购物中心、酒店相比，租赁住宅需求在疫情中更具韧性，其租金在2020年至2022年上半年期间领先于同期甲级写字楼和购物中心首层租金走势。长租公寓作为另类投资的一个重要渠道，以其较强的抗周期能力赢得了越来越多投资者的关注。

监测显示，随着租赁市场的逐步成熟以及机构化程度的不断提高，未来长租公寓的交易流动性将得到明显提升。伴随保障性租赁住房投资退出闭环的构建完成、政府对“非改居”支持等，都将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。目前中国住房租赁市场体量近6000万套，而机构化长租公寓渗透率尚不足2%，与美国、日本等成熟市场50%以上的机构化运营公寓渗透率相比，有巨大的提升空间。

据仲量联行数据，2021年2、3季度，上海长租公寓大宗交易总成交额为18亿元，今年同期则达到34亿元，第四季度单季更有望超过30亿元。此间，外资投资机构活跃，以投资增值型存量资产为主，普遍收购办公及酒店类资产，并计划将其改建为长租公寓投入市场。内资保险资金也正积极加码长租公寓市场。随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型也更具多元化，未来长租公寓市场的交易会更趋于活跃。

奢华公寓遭遇资产包出租率困境 12月22日，公寓界的“爱马仕”——中国首家宝格丽公寓悄然结束了自己的第二个挂牌周期。一个多月前，拥有宝格丽公寓的华侨城将上海首驰企业管理有限公司51%股权以底价6.12亿元摆上货架，但面对2021年营业利润亏损5235万元、2022年前10个月亏损4656万元，要求一次性付清价款的“奢华资产包”，交易并没有达成。

在中国一线城市，特别是上海，有着众多的高端奢华公寓，月租金一般在5-15万之间。如华侨城出售的宝格丽公寓，月租金动辄10多万元。位于上海超级市中心地段，以上海宝格丽公寓、半岛酒店公寓、瑞吉酒店公寓、丽晶汇等为代表的一批酒店式高端公寓，一直是公寓界的天花板。

监测显示，奢华公寓正在遭遇资产包出售困境以及出租率难题。交易较为困难，出租率普遍低于7成以下。

中高端公寓迎来黄金发展期 12月15日，在艺龙酒店科技举行的“破局·赋能·共生——艺龙酒店科技成立一周年暨百城千店盛典”上，艺龙瑞阁公寓首度亮相。定位多元化中高端服务式公寓的艺龙瑞阁公寓，是艺龙酒店科技平台旗下首个公寓品牌。进入2022收官阶段，监测显示，2022，保障性租赁住房的蓬勃发展，带动了整个住房租赁行业的提升，除了基础性的保障性住房品牌，众多国际和本土品牌也开始在中高端公寓进行强势布局，市场公寓产品变得更多元化。

近年来，中高端服务式公寓处于沉稳发展时期，2020年以后，中高端公寓，出租率达到50%左右，随着经济复苏，7月的整体出租率达到70%左右，有的品牌的平均出租率甚至达到90%左右。与此同时，中高端服务式公寓也呈现出与高端服务式公寓不同的样貌，展现出独特的市场新风。从消费端来看，对于正在崛起的Z时代而言，更愿意为更好的租赁住房产品和服务买单。从优质的硬件设施到个性化服务，在一定程度上会影响品牌本身的调性，进而吸引新世代高端租住群体的目光；从投资端来看，中高端公寓作为住房租赁行业发展最为成熟的一类产品（尤其是服务式公寓），兼顾长短租两种业态，在疫情期间凸显出更强的抗风险能力。

根据亚洲旅宿大数据研究院监测显示，2022公寓新增品牌，中高端公寓品牌占比达到60%，展现出长久的生命力和强大的竞争力，中高端公寓也将随之迎来黄金发展机遇期。

长租公寓或迎来盈利元年 在2022年12月的股东大会上，万科长租公寓板块明确表示，2023年万科泊寓将通过REITs方式证券化以后，能够为老股东体现、创造更多利润。在万科泊寓目前成功纳保的项目中，大概有十几个符合公募REITs发行标准，现在主要就是发行时机的问题。能否在2023年成功发行保租房REITs，成为继华润置地之后第二家成功发行保租房REITs的房企，这将是万科泊寓接下来的一大挑战。

目前世面上不少长租公寓品牌还处于亏损或者微利状态，特别是房企系长租公寓品牌，已对外公布盈利的房企系长租公寓有龙湖冠寓和招商伊敦。其中，龙湖冠寓于2021年开始盈利，2021全年租金收入22.3亿元，盈利1.4亿元。

万科做长租公寓5年，亏了90个亿，才成为今天的行业第一。90亿的亏损，让万科泊寓的盈利元年一退再退。之所以会有如此大的亏损，主要还是城中村二房东的业务成本“拖累”。而万科将于2023年实现成本法（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。一切顺利的话，万科将加入龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢、乐乎公寓的盈利队列。

可以预见，随着住房租赁行业进入成熟发展阶段，2023长租公寓头部品牌将迎来盈利元年。