以税法调控房产空置问题的可行性

（一）政策导向

这么多年来我国一直在努力推行房地产税立法进程，房地产税法的出台近在眼前，房地产税的试点工作也即将要展开。不少学者对于通过未来建立一套科学合理的房地产税制度，利用市场化的手段来遏制投机炒房、减少房产空置现象抱有厚望。面临我国现在如此严峻的房产空置现象，通过房地产税来调控既是政策导向也是必选之路。

（二）沪渝两地的试点效果

近些年来中国房价居高不下，房产投机行为猖獗，改革房产税以调控房地产市场的呼声一直不绝于耳。基于推行房产税影响范围太大，二〇一一年中国率先在上海市和重庆市这两个直辖市开启房产税试点工作。

上海市和重庆市政府于二〇一一年出台《对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,两市的试点方案在各方面都有些不同。两市在具体税收设计各方面都做了全新尝试，与一九八六年出台的《房产税暂行条例》中主要对营业性房产和房屋产权所有人的租金收入征税不同，上海和重庆两市首次开启了对个人所有的非营业性用房征税的实践之路。

基于房产税改革初期阻力可能较大，改革幅度太大老百姓可能难以接受，所以两市的房产税改革政策带有明显的平缓色彩。在征税对象方面，两市并没有对所有的个人所有非营业性用房征税，而是针对其中部分且是新增的房产征税。

同时两市的房产税率都不算高，计税依据也是上年度新建商品住房市场均价，而不是和国外一些国家一样将房产评估价值作为计税依据，税基跟随房产评估价值增减而增减。上海市和重庆市的房产税试点对当地的房价和财政收入等方面都产生了一定的影响。

虽然两市的房产税试点目的都没有提到抑制房价，但是从发布房产税暂行条例的大背景来看，就是希望通过改革房产税来调整房地产供需关系，抑制投机炒房，稳定过热的房价。能更加直观地看到房产税暂行条例对两地房价走势的影响。

1.试点房产税对当地的房价的影响

房产税改革试点一年内，上海房价较二〇一〇年有所下降，但在二〇一二年以后继续高速上涨。而重庆房价并没有下跌，但是增速更加平缓。按照上海重庆房价走势图来分析，房产税的改革试点表明在短期内对房价起到了一定的抑制作用，从长期来看，并没有产生期望中的抑制房价的作用。两市房产税对房价的有限作用主要是因为“窄税基，低税率”，投机购房的成本不够高，但并不能因此否定房产税对房价的调节作用。

2.试点房产税对财政收入的影响

在部分国家，将房产税作为地方财政收入的重要来源，房产税收入在地方政府财政收入中占用不小的比重。比如据相关数据统计，OECD国家中，西欧和北美的国家房产税占地方财政收入的比重较高，其中美国的房产税收入占地方政府财政收入最高，大概能达到13.65%。

而我国上海、重庆两市的房产税试点工作虽然相比《房产税暂行条例》，开创性地对个人房产征收房产税，但是改革力度不够大，税基过窄，税率过低，这使得房产税收入并不是特定多，房产税占地方财政收入的比重也不够大。

笔者根据国家统计局的数据制作出二〇〇五—二〇一九年上海、重庆房产税占地方财政收入比例如下图。从以下表格我们可以清楚地看出,二〇一一年房产税试点至二〇一九年以来,两个城市的房产税占地方财政收入的比例虽然从总体上来说一直呈缓慢增长的趋势,但是轻重依然很小。

两市房产税试点增加地方财政收入的效果虽然与之前专家学者一直设想的将房产税作为地方政府的主体税种相去甚远，房产税在短期内也并不能取代土地出让金成为地方政府的主要收入来源。

但是这只是初期缓和的改革成效，房产税改革牵扯甚广，需要在改革过程中慢慢调整完善。从长期发展来看，当房产税克服重重困难，不断适应环境，逐渐走向正轨时，房产税具有取代土地出让金成为地方财政收入的主要来源的可能。

调节收入分配虽然是两个城市房产税制度改革的一个试点目标,但是两个城市房产税制度试点政策力度缓和，税基狭窄，税率较低，并且没有把个人存量房产全部纳入其征税范围，取得的房产税有限。所以，两市的房产税试点在调节收入分配、减少贫富差距方面的作用不是很明显。

3.两市试点房产税的不足

综上所述，因我国在上海和重庆两个城市推行的房产税改革过程中存在税基较窄、税率较低、计税依据不科学、征税范围较窄等问题，使得试点的房产税在稳定房价、增加地方财政收入、调节收入分配等方面的作用有限，没有达到学者们的设想。

房地产改革十分艰难，在围绕房产税探讨了这么多年，在两市推行房产税试点已经是我国房地产税制改革的一大里程碑。两市较为柔性的房产税制度以较小的阻力构建出了我国房地产税改革的初步框架来引导后续的改革。房地产税制改革牵连甚广，困难重重，我们更要徐徐图之，吸收和借鉴上海市和重庆市房产税改革的经验和教训，逐步建立起涵盖房地产建设、交易、保有等环节的符合我国国情的房地产税制。

（三）相关技术条件和外部环境趋于完善提供了基础支撑

房地产相关信息收集的主要目的是在监督管理的原则基础上从平台收集相关不动产登记注册人的信息资料来作为房地产税的征收依托。我国在二〇一四年起推行了全国不动产统一产业登记管理制度的基础上，从二〇一八年起，推进了全国不动产统一登记业务信息管理系统大数据综合服务全国联网，昭示着不动产统一登记信息大数据服务时代正式到来。

全国居民不动产信息数据联网，有利于统计全国房地产详细数据资料，为房地产税的税基和税率制定提供参考,为建立透明的全国税源信息共享体系和搭建房产价值评估体系提供了保障,为房产税的开征扫清了部分技术障碍。全国不动产登记信息联网将每个人有多少套房、每套房名下是谁摸得清清楚楚,这也为政府部门实行“限购、限贷”政策提供了便利。

二〇一八年我省国税地税合并征管制度改革基本完成，这次改革改进了以往征税部门繁杂的弊端，较大幅度地简化了我国省市县三级税务局及其内设部门，使得税务机构的内部设置、资源的配置、岗位职责以及征税程序更加科学合理。国税和地税的合并改革使得中央和地方税收数据合并以及资源要素整合，提高了税收征管的精确度和针对性。

国税地税的合并也为推进房地产税改革提供了组织保障，使得房地产税的改革之路更为顺畅。房地产税具有调节收入分配，缩小贫富差距的功能。如今房产成为投资的重要手段，有钱人购买多套房产保值使得资产积累得越来越多，从而使得房价增高房产空置现象更加严重。

而房价增高后，收入一般的大众需要花费更多的钱去购买居住性房产，资产被房产套牢，还背上巨额贷款，继而导致经济压力增大。随着房产价值的增高，投资炒房的收益也越来越高，因投资房地产所产生的贫富差距也越来越大。

房地产税持有环节的房产税，作为一种直接税，可以直接精准定位对拥有多套房产的富人征收，以减少他们的炒房收益使他们购买房产更加理性，让房子回归居住属性。所以在未来的房地产税改革通过房产税来增大炒房成本从而抑制房产的投资属性，有期望稳定房价，进而缩小因炒房而导致的贫富差距。