抛弃幻想，理智看待房价

12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行。会议中关于未来房地产行业的表述如下：有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

这段话实际上把未来的房地产调控方向说得很明确了：

1.目标是：推动房地产业向新发展模式平稳过渡。什么叫新的发展模式：解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。房子用来住，不用来炒。一句话：住房去金融属性！什么是去金融属性？直白一点就是房子可以是商品，但是不可以是金融产品，抵押、杠杆、资产证券化这些东西就不要去搞了。商品的价格取决于其价值，金融产品价格取决于预期。

所以，从长期来看，地产的价格未来上升空间有限，会不会涨呢？有可能会涨，但是前提是核心地段，同时整体经济上行才会有涨的空间，如果还想回到几年前那种动辄就暴涨的情况，大家就不要有任何期待了！绝大多数城市的房价会在未来一段时间进入下降通道，一直降到其内在价值与市场需求处于平衡的状态为止。什么叫市场需求？举个例子，某个县城中，这个县城的人均月收入的中位数（不是平均数）是3000元，那么其住房需求就是能够承受住月供1500元的贷款可以买下的房子。这实际上就是一种价值回归!

2.中央为了保证以上目标的实现，达到房地产市场平稳着陆和过渡，会在金融侧适当支持和化解头部房企的流动性风险，在保证其不倒的情况下完成大部分楼盘的交付。一定要注意，中央的政策核心是：化解头部放弃的海外债风险，尽量想办法刚性兑付；化解为地产公司提供抵押担保的金融机构风险，防止出现系统性的债务违约，导致金融机构成为最后的接盘侠。所以政策上从来没有保证过房子上涨、房地产市场会恢复、房企会不倒！我们一定要正确地理解中央的政策，防止又被房企忽悠进去高位接盘！

3.房地产企业一旦获得新的贷款支持，一方面对于等待交楼的老百姓来说是好事，可以保交楼。但是我们必须要知道，对房地产企业本身来说，意味着债务在继续加重，需要其提供更多的担保和抵押！

4.有可能会压垮房地产企业最后一根稻草的是：土地增值税。目前国内大多数城市对土地增值税部分都采用了预征的办法，大多数是少征的，等待项目完结后进行统一清算，多退少补，而按照目前高企的房价来说，大多数开发商基本注定会要继续补缴这部分费用。目前只有万科地产一直对这部分的未结算金额做了很好的现金储备，其他地产商对此都是模糊处理的。

总结起来就是：如果有刚需，该买房子就去买，但是不要对未来的升值预期抱有太大希望；如果想投资房地产，建议就是谨慎、远离！