恒大物业“坠落”史

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电影《坠落》，是近年来少有的能让观众手脚冒汗的影片。

闺蜜亨特为了能让女主贝基走出丧夫之痛，邀约一起去攀爬一座地处偏僻、高600多米的废弃电视塔。

同为户外冒险老司机，如果不是电视塔年久失修，二人应该能顺利达成目的。贝基挑战自我成功，走出悲情，亨特帮助了好友的同时，还能通过上传视频圈一波粉。

可事实是，二人被困高塔，一逝一伤。这个故事告诉我们，无限风光往往暗藏危机。

这也不由得让勿爷联想到物管圈，曾经立志要做宇宙物企的恒大物业，为了帮母公司脱困，披挂上阵奔赴港交所。可自身却存款消失，发不出年报、深陷停牌……

照目前的情形来看，如果没有奇迹发生，恒大物业可能也避免不了坠落的命运。

01

减股10亿

12月14日，港交所披露数据显示，恒大许老板所持恒大物业股权，又减持了7亿股。占比由58.18%降至51.71%。

而且还是被动的那种。这离上一次减持差不多刚过一年。

去年12月20日，许老板被动减持了3亿股，持股比例从60.96%降至58.18%。

由于没有披露减持价格，两次减持合计的10亿股，到底抵消了多少债务，外界也无从知晓。唯一确定的是，恒大危机依然没有柳暗花明。要不何以股权一而再再而三的被强执？

同时，市场心心念的恒大重组方案，也是一拖再拖，拟在12月初提交的方案至今未见下文。

别的房企已经在接“箭”，恒大却连草船都没有。这和恒大物业上市时被战投、基石追捧简直判若云泥。

今天我们就回顾一下，恒大物业何以沦落至此。

02

风起

说恒大物业，不得不提2020年9月时的那场逼宫大戏。

前些年，许老板一直想让恒大回A，可上市窗口如隔离一般被焊上了铁条，并不像当下已经解封。为此，许老板不得不四处出击谋划借壳，廊坊发展、万科都曾是其大举买入的对象。

特别是万宝之争时，许老板暗渡陈仓，以362.7亿买入了超过15.5亿股万科，占比达到14.07%。但随着国资介入，这部分股权最终以292亿转让给了深地铁。

明面上看许老板亏了70亿，但却获得了未来借深深房回A的承诺。如2016年10月，恒大与深深房A签署重组上市协议，后经过三轮融资，敲定1300亿战投。

加上不少旧改项目，所以，许老板还是赚到了。

不过三年之后的2020年，资金链紧绷的许老板忍不住了，只能导演逼宫大戏，称对赌协议临近，若不能重组上市，后果很严重，求政府兑现承诺。

以当时恒大的质地，加上上市窗口依然紧闭，回A很不现实。好在，在政府出面各方努力下，恒大还是获得喘息之机。

其中就包含物业板块分拆上市，恒大物业从递表到上市仅花了94天。遍观圈内，还没有哪家物企能有此殊荣。

从2020年12月02日上市，至传闻被卖前的10个月里，可谓是其高光时刻。

2021年业绩，净利润同比增184.32%；中报时继续高增，在管规模4.5亿平方米。而当时物管一哥碧桂园服务的在管面积是4.29亿平方米（不含蓝光嘉宝服务）。

不知道是不是有点膨胀，恒大物业管理层喊出了要做宇宙物企的口号。

其底气来自上市后的一些列猛如虎的操作：

斥资15亿收购浙江亚太、立下了一年增加3.6亿平方米的FLag；与腾讯、阿里、房车宝等联手开展房产中介、保险经纪、社区团购、家装美居、养老康养等众多业务……

加上10部位政策加持物管行业，众多利好下，恒大物业股价从8港元上下一度飙升至19.74港元，市值站上了2000亿上方，一时风头无两。

如果不是关联方一通骚操作，恒大物业估计还是圈内最靓的仔。

03

风落

不过好景不长，5个月后，高光的物管行业迎来了转折。

导火索是7月份监管层打压教培行业，住建部等8部委发布了一份名为《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。

不仅教培行业被锤，物管行业也被地产殃及池鱼。而恒大物业因关联方债务危机被传将卖，加上一些暗藏的雷点，股价弱如阿斗。

在接触了碧桂园服务、万科等后，10月份，许老板最终和大佬朱孟依的合生创展签订了收购协议，后者拟以约200.4亿港元购买恒大物业50.1%股份。

值得一提的是，按照规则，控股股东自交易日起6个月内不得以任何方式处置所持公司股票，自前述6个月届满之日起6个月内，不得丧失控制权。

恒大物业正好在限售期内，达不到出售标准，但是，港交所“特批”了。也意味着，监管者为恒大债务也是操碎了心。

若交易成功，超过30%股权将触发全面要约收购，最终朱老板要支付约400亿才能吞下恒大物业。

但最后一刻，许老板修改付款协议导致交易失败。双方各执一词，按照合生创展的计划，尽调后应该已经了解恒大物业是否藏有雷点，包括134亿的质押存款和大笔关联方应收账款和透支10年的物业费。

抛掉这部分款项，能落到许老板手中的也就没多少了。所以，在勿爷看来，这应该也是许老板要求修改支付协议的动机所在，到恒大的钱想要再吐出来就难了。

而合生创展又不可能吃这个哑巴亏，既然不能愉快的玩耍，那就赔钱，但10亿违约金不知道拿到了没有。

许老板对外的理由是，合生创展没有诚意，恒大不贱卖资产。之后传闻招商积余、特发服务和越秀服务也有意收购，但都没有实锤。

一直到2022年3月，恒大物业发不出年报，瞒不住了才披露了134亿存款质押被银行划转，股票自4月1日期停牌。

此时股价2.3港元，总市值248.6亿，离巅峰时跌去了1800亿。

04

结局

在恒大物业被市场吃瓜期间，母公司恒大也焦头烂额，交付出现隐忧，销售没有好转，重组方案遥遥无期，被债权人提请清盘。大干三个月，寄希望于汽车板块发力，效果也并不明显。

路透社曾经发文，称恒大正就190亿美元（约1,485亿港元）离岸价支付方式进行讨论，除债券置换外，可能将20%债务转换成恒大旗下的恒大物业及恒大汽车股份。

也就是说297亿港元的债务将由恒大物业和恒大期车以债转股的方式承担。

但恒大物业价值几何？消失的134亿，关联方20多亿的应收账款已经透支10年的物业费，几乎已经掏空了恒大物业。

恒大物业再怎么优质，也经不起这么造啊。

新任董事会主席段胜利在接手恒大物业后，表述考虑通过中国恒大转让资产予恒大物业以抵消相关款项。

勿爷曾经疑惑，恒大已是泥菩萨一尊，还有什么拿得出手的资产吗？即便有，能否轮到恒大物业还是个问号。

恒大为还债已经考虑物业板块债转股，所以，恒大物业不排除会上演《坠落》剧情。

电影中，女主贝基最终得救，闺蜜亨特坠落。那么恒大和恒大物业，谁是主角？

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