天元房地产：新法速递与资讯案例观察（2022年第17期）

法律法规及政策

一、 央行、银保监丨保持房地产融资合理适度，促进房地产市场平稳健康发展

二、 银保监丨保函可置换预售监管资金中竣工交付所需的资金额度的30%

三、 发改委丨加大力度支持民间投资发展

四、 住建部丨北京等24个城市列为智能建造试点城市

五、 交易商协会丨“第二支箭”延期并扩容，支持包括房地产企业在内的民营企业发债

六、 广州发布广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引

资讯观察

一、 泛海控股修订出售夏威夷项目协议，增加出售项目地块

二、 第一服务控股拟以配发2.64亿股方式收购世纪金源服务8%已发行股本

三、 大家保险拟39.25亿转让成都金融广场项目公司全部股权及13.25亿债权

四、 海南创新土地出让模式，土地出让与保交楼捆绑

五、 海花岛39栋住宅楼将调整为旅馆、金融等用途

司法实践

案例丨代理商在房屋销售过程中提供购房优惠、宣传带看等服务，且购房人明知实际产出服务费（团购费），则商品房销售合同履行完毕后主张退还服务费（团购费）不予支持

法律法规及政策

一、 央行、银保监丨保持房地产融资合理适度，促进房地产市场平稳健康发展

【内容摘要】2022年11月11日，中国人民银行与中国银行保险监督管理委员会（下称“银保监会”）联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“《通知》”），其中列举了16条举措，针对房企和建筑企业等融资、“保交楼”、受困房地产企业风险处置、受疫情影响的房贷还款、住房租赁企业信贷支持等问题提出意见，主要内容如下：

一、保持房地产融资平稳有序。（一）稳定房地产开发贷款投放。对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。（二）支持个人住房贷款合理需求。因城施策实施好差别化住房信贷政策。（三）稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。（四）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。（五）保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。（六）保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

二、积极做好“保交楼”金融服务。（七）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。（八）鼓励金融机构提供配套融资支持。鼓励金融机构为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

三、积极配合做好受困房地产企业风险处置。（九）做好房地产项目并购金融支持。重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。（十）积极探索市场化支持方式。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。

四、依法保障住房金融消费者合法权益。（十一）鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。（十二）切实保护延期贷款的个人征信权益。

五、阶段性调整部分金融管理政策。（十三）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，根据房地产贷款集中度管理有关规定，合理延长其过渡期。（十四）阶段性优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

六、加大住房租赁金融支持力度。（十五）优化住房租赁信贷服务。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。（十六）拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

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二、中国银保监会办公厅等丨保函可置换预售监管资金中竣工交付所需的资金额度的30%

【内容摘要】2022年11月14日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，对商业银行出具保函置换预售监管资金提出如下要求：

1、保函的发放主体和适用范围。允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

2、保函置换的监管资金额度。房地产企业要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

3、保函置换后房企的资金补足义务。监管额度内资金拨付使用于工程款时，预售资金监管账户开立行（以下简称监管账户行）应在3个工作日内将相关信息通知出具保函的银行，出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金 保函置换预售监管资金的比例），保函金额对应拨付的工程款相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。

4、保函期限。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。

5、商业银行发放保函的风控措施。一方面，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。另一方面，商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。

6、保函置换预售监管资金的流程。房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。

7、保函置换后预售监管资金的用途。房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

8、保函的履约。在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。

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三、 发改委丨加大力度支持民间投资发展

【内容摘要】2022年11月7日，国家发展改革委印发《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》（下称“《意见》”）。为进一步完善政策环境、加大力度支持民间投资发展，《意见》共包括6个方面的21项具体举措，主要内容如下：

一、发挥重大项目牵引和政府投资撬动作用。支持民间投资参与“十四五”规划102项重大工程等项目建设，支持民营企业参与铁路、高速公路、港口码头及相关站场、服务设施建设。鼓励民间投资以城市基础设施等为重点，通过综合开发模式参与重点项目建设；发挥政府投资引导带动作用；支持民间投资参与科技创新项目建设。

二、推动民间投资项目加快实施。深化“放管服”改革；加快民间投资项目前期工作；健全完善政府守信践诺机制，地方各级政府要严格履行依法依规作出的政策承诺，对中小企业账款拖欠问题要抓紧按要求化解。

三、引导民间投资高质量发展。支持制造业民间投资转型升级；鼓励民间投资更多依靠创新驱动发展；引导民间投资积极参与乡村振兴；探索开展投资项目环境、社会和治理（ESG）评价。

四、鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产。支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心，提升民营企业参与基础设施REITs试点的积极性，拿出优质项目参与试点，降低企业资产负债率，实现轻资产运营，增强再投资能力；引导民间投资积极参与盘活国有存量资产；通过盘活存量和改扩建有机结合等方式吸引民间投资；鼓励民营企业盘活自身存量资产。

五、加强民间投资融资支持。加大对民间投资项目融资的政策支持。引导金融机构积极支持民间投资项目，推动金融机构按市场化原则积极采用续贷、贷款展期、调整还款安排等方式对民间投资项目予以支持，避免因抽贷、断贷影响项目正常建设；完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度；降低对民营企业贷款利率水平和与融资相关的费用支出。支持民营企业创新融资方式，鼓励国有企业通过投资入股、联合投资、并购重组等方式，与民营企业进行股权融合、战略合作、资源整合，投资新的重点领域项目。

六、促进民间投资健康发展。深入落实降成本各项政策，持续推动合理降低企业税费负担，鼓励金融机构合理让利，推进降低企业用能、用地、房屋租金等成本；引导民间投资科学合理决策；支持民营企业加强风险防范；进一步优化民间投资社会环境。

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四、住建部丨北京等24个城市列为智能建造试点城市

【内容摘要】2022年11月9日，住房和城乡建设部发布《关于公布智能建造试点城市的通知》，将北京市、天津市、重庆市、南京市、苏州市等24个城市列为智能建造试点城市，试点自公布之日开始，为期3年。试点城市要严格落实试点实施方案，建立健全统筹协调机制，加大政策支持力度，有序推进各项试点任务，确保试点工作取得实效。要及时总结工作经验，形成可感知、可量化、可评价的试点成果，每季度末向住房和城乡建设部报送试点工作进展情况，每年年底前报送试点年度报告。有关省级住房和城乡建设主管部门要加大对试点城市的指导支持力度，宣传推广可复制经验做法，推动解决问题困难。住房和城乡建设部将定期组织对各试点城市的工作实施进度、科技创新成果、经济社会效益等开展评估，对真抓实干、成效显著的试点城市予以通报表扬，对工作进度滞后的试点城市加强调度督导。

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五、 交易商协会丨“第二支箭”延期并扩容，支持包括房地产企业在内的民营企业发债

【内容摘要】2022年11月8日，中国银行间市场交易商协会（下称“交易商协会”）官网发文称，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

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六、广州发布广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引

【内容摘要】2022年11月16日，广州市住房和城乡建设局发布《关于印发广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知》（下称“《通知》”），自印发之日起实施，有效期五年。对于广州市旧村改造项目中涉及以下表决的事项，若村集体经济组织依法制定的章程较以下条款有更高要求的，按组织章程进行表决；若组织章程的表决要求低于以下条款或者不明确的，可按以下条款执行：

一、旧村改造意愿（主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容）由村集体经济组织召开成员大会进行表决。

二、项目实施方案的表决。在项目实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员大会或者成员代表会议对旧村项目实施方案进行表决。

三、合作企业选择。属于合作改造类的旧村改造项目，村集体经济组织草拟招商文件，组织召开成员大会表决。如村集体经济组织按规定程序选出候选企业后，公开招商文件中明确还应进行表决的，由村集体经济组织根据招商文件确定的表决方式表决确定合作企业。

四、拆迁补偿安置方案的表决。旧村庄村集体建设用地转国有建设用地及补偿安置方式应经村集体经济组织依法表决同意，表决的内容、格式按照《广东省自然资源厅关于印发<广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）>的通知》（粤自然资函〔2021〕935号）要求执行。

五、村民（含村改居后的居民）住宅等私人物业拆迁补偿安置方案需经被拆迁安置的村（居）民和世居祖屋权属人总人数的80％以上表决通过。村集体物业的拆迁补偿安置方案需由村集体经济组织召开成员大会表决通过。

此外，《通知》还对关于旧村改造意愿、项目实施方案、村集体建设用地转国有建设用地及补偿安置方式、村集体物业的拆迁补偿安置方案等事项的表决比例等事项进行了规定。

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资讯观察

一、泛海控股修订出售夏威夷项目协议，增加出售项目地块

【内容摘要】2022年11月11日，泛海控股股份有限公司（以下简称“泛海控股，证券代码000046）发布公告披露夏威夷项目债务处理进展情况。根据公告，2022年3月15日（夏威夷时间)泛海控股境外附属公司中泛控股有限公司的间接全资附属公司泛海夏威夷度假社区有限公司（以下简称“夏威夷度假社区”）与Tower Kapolei MF Holdings，LLC（以下简称“Tower”，系原买家的成员公司）订立了买卖协议，夏威夷度假社区拟将位于美国夏威夷州的部分物业出售给Tower，交易价格为9292万美元。

泛海控股表示，夏威夷度假社区与Tower对上述买卖协议进行了修订，并于11月8日（夏威夷时间）与WT Laulima Holdings，LLC（系为本次交易而创建）签订了经修订后的买卖协议，各方同意买卖协议的买方变更为WT。

同时，交易标的在原出售物业的基础上，增加同样位于美国夏威夷州檀香山市郡欧胡岛埃瓦区火奴鲁里卡珀雷区的称号为“第20187号地块”的未经改良土地，及其有关权利、改进工程、有形个人财产及无形财产，本次交易价格调整为9500万美元。

此外，泛海控股披露本次交易所得款项预计将用于支付交易成本、夏威夷度假社区未偿应付款项及中泛控股及其子公司若干债务。

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二、第一服务控股拟以配发2.64亿股方式收购世纪金源服务8%已发行股本

【内容摘要】2022年11月22日，第一服务控股有限公司（以下简称“第一服务控股”，于开曼群岛设立，股票代码：02107）发布公告称，拟以配发2.64亿股股份的方式收购世纪金源服务集团有限公司（以下简称“世纪金源服务”）8%已发行股本。

2022年11月21日，第一服务控股作为买方和卖方世纪金源服务签订了协议，买方将通过公司0.68港元/股的价格向卖方发行及配发共计2.64亿股股份的方式收购世纪金源服务8%的已发行股份，总代价约为1.63亿元人民币（约1.795亿港元）。发行价每股代价股份0.68港元，较2022年11月18日的收市价每股股份0.63港元溢价约7.94%，代价股份占扩大后股本约20.88%。

根据公告，第一服务控股与世纪金源服务已订立以下认购及出售期权安排：(1)卖方已无偿获授予认购期权，据此，卖方有权在完成后三年内行使认购期权，要求买方按每股销售股份人民币203,806.81元的总期权行使价向卖方出售所有销售股份，有关款项将通过以每股代价股份0.68港元向公司转让所有代价股份以供注销的方式结算；及(2)买方已无偿获授予出售期权，据此，买方有权在完成后三年内行使出售期权，要求卖方按每股销售股份人民币203,806.81元的总期权行使价向公司收购所有销售股份，有关款项将通过以每股代价股份0.68港元向公司转让所有代价股份以供注销的方式结算。

买卖双方同时作出以下陈述与保证：未经对方书面同意，自签署协议之日起至交易完成后第三年，不得直接或间接：（1）以任何方式出售代价股份；（2）同意或与第三方订立和约出售/销售代价股份；（3）)进行任何与上述任何交易有相同经济影响（直接或间接）的交易；或(4)订立任何协议或安排，以对任何代价股份设置任何产权负担。

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三、大家保险拟39.25亿转让成都金融广场项目公司全部股权及13.25亿债权

【内容摘要】2022年11月16日，北京产权交易所网站披露显示，成都厚德天府置业有限公司（以下简称“厚德天府置业”或“标的企业”）100%股权及132,473.941314万元债权被公开挂牌转让，底价约39.25亿元。

项目披露显示，标的企业100%股权的转让底价为26亿元，其中，海口远见共创一号基金（有限合伙）（其合伙人均为大家人寿保险股份有限公司下属子公司）转让标的企业85%股权的转让底价为22.1亿元，大家投资控股有限责任公司转让标的企业15%股权的转让底价为3.9亿元；转让方对标的企业债权的挂牌价格约13.24亿元（截至2021年12月31日）。如果本项目形成竞价，成交价格的增值部分属于标的企业股权部分的溢价。

除上述转让底价外，此次转让还设有多个附加条件：（1）根据披露，受让方应向转让方支付拟转让的标的企业债权自评估基准日起（2021年12月31日）（不含当日）至标的企业股权变更登记手续完成之日止产生的利息及在此期间新增加的借款本息预计不超过6.3亿元。

（2）受让方受让标的股权后，应确保标的企业继续履行与员工签署的劳动合同，并保证员工所享有的薪资、福利及各项待遇不低于本次交易前的标准。

（3）项目公告显示，标的企业就成都金融广场项目地块签署的《国有建设用地使用权出让合同》及其《补充协议》对标的企业具有法律约束力，意向受让方应充分知晓并在受让后敦促并确保标的企业继续履行该等合同。标的企业应于2024年12月31日将成都金融广场2号楼（建筑面积暂估约为95，319平方米）和1144个（暂估）地下停车位交付至特定第三方，意向受让方应充分知晓并在受让后敦促并确保标的企业正常交付上述资产。转让方对标的企业的往来款将根据成都金融广场2号楼的工程建设及交付进度分批支付给标的企业，具体安排另行商议。

（4）公告还指出，标的企业开发的成都金融广场项目尚未竣工，目前仍属于在建工程，受让方受让标的股权后，应确保标的企业完成项目开发。且标的企业尚未与成都金融广场项目相关工程承包单位完成结算，意向受让方应自行了解标的企业目前与工程承包单位相关工程款结算情况。转让方不保证标的企业在履行相关工程合同过程中与工程承包单位是否会产生争议。意向受让方在提交意向受让方申请并交纳交易保证金后，不得因不了解上述情况终止交易或向转让方提出索赔。意向受让方需签署《保密承诺函》后方可查阅本项目备查文件。

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四、海南创新土地出让模式，土地出让与保交楼捆绑

【内容摘要】2022年11月9日，海南省澄迈县自然资源和规划局发布3则土地出让公告，挂牌出让该县3宗国有建设用地使用权。根据3宗土地挂牌出让公告，3宗建设用地土地面积共计79177余平方米（合计约118.8亩），出让起始价约3.74亿元。根据澄迈县自然资源和规划局于2020年5月29日发布的《关于“恒大悦珑湾项目”修建性详细规划批前的公示》，该3宗建设用地系“恒大悦珑湾项目”所在地块，目前，恒大在该地块上已开发至第三期。截至公告之日，3宗地块的土地征收工作已完成，土地权属清晰，已与被征地单位签订了《土地征收协议书》，土地补偿款、安置补助费、青苗补助费和地上附着物等款项已补偿到位。

根据上述3宗土地挂牌出让公告规定，竞得人须完成恒大悦珑湾“保交楼”任务，竞得人以形成对恒大方债权的形式出资完成“保交楼”任务，3宗土地预计出资额分别不低于21136万元、4285万元及3142万元，以最终实际发生金额为准。缴款时间为政府要求保交楼日期之前，按项目工程进度支付。此外，挂牌公告还明确与恒大悦珑湾项目有债权债务关系的企业不得参与竞拍。

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天元点评：

2022年11月13日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“《十六条》”），出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，其中提及支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持，但“保交楼”专项借款的举债主体系地方政府，加之目前恒大资金问题尚未解决，在“压实地方政府责任”要求指引下，最终执行的压力传递到地方政府身上，各地政府出台预售资金监管以及现房销售等纾困政策。因此，澄迈政府创新土地出让模式，将恒大保交楼与挂牌土地捆绑出让，旨在解决此前已经发生的市场风险，为面临商品房交付困难房地产企业纾困。但对于参与此次竞拍的房企而言，则提出了更高的资金要求，同时面临一定的违约风险。本次参与竞拍的房企可能以较低价格竞得出让地块，但挂牌公告中未明确竞拍人以债权出资保交楼项目的资金占用利息、担保措施等，因此竞拍人在完成保交楼任务过程中，可能产生额外的资金占用成本，影响其他项目投资。

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五、海花岛39栋住宅楼将调整为旅馆、金融等用途

【内容摘要】2022年10月21日，儋州市自然资源和规划局发布关于《儋州海花岛控制性详细规划优化调整》（以下简称“《海花岛规划》”）的批前公示，本次规划明确海花岛被没收后的用途安排，截至2022年11月21日公示期已满。

根据《海花岛规化》文件，（1）“规划远期楼栋”的居住用地变更为公园绿地（2-08-1、2-10-2、3-01-1、3-02-1、3-03-1、3-03-4、3-04-1、3-04-5、3-05-1）。拟将原二类居住用地地块划分为两个地块：二类居住用地（或商住混合用地）和公园绿地，对调整后的居住用地指标重新核算。（2）2-14-1地块用地性质由二类住宅用地修改为旅馆用地/商务金融用地，容积率由3.1调整为3.04，其他指标不变。已建未售楼栋全部由住宅调整为旅馆、商务金融、零售商业、餐饮用地混合经营；用地性质以旅馆(85%)、商务金融用地(10%)为主，兼容2.5%的零售商业， 2.5%餐饮用。（3）海景站选址调整。为了满足海花岛海上救援、消防等需求，现拟位于二号岛选址海警站一处，规划用地性质为特殊用地。调整前，该地块为留白用地；调整后，该地块一分为二，部分为海警选址用地，部分保留留白用地性质。

根据公开信息显示，儋州市曾于2020年5月10日对海花岛项目下达停工令，要求全面停工，并依法依规暂扣海花岛项目2宗施工许可证。2020年5月11日收回海花岛项目预售许可证，全面停售，并吊销海花岛项目5宗预售许可证。2020年5月15日环保部门撤销海花岛项目《建设项目环境影响登记表》。2021年12月10日印发《儋州市海花岛39栋楼处置工作实施方案》，对海花岛项目进行处置。2021年12月30日，海南省儋州市综合行政执法局作出《行政处罚（限期拆除）决定书》，因该39栋楼违法取得规划许可证已被撤销，责令儋州信恒旅游开发有限公司（注：恒大下属公司）在10日内自行拆除上述违法建筑物。为此，恒大相关方于2022年1月4日申请行政复议。2022年4月3日，复议机关就海花岛39栋楼行政复议案，依法作出了决定：变更原拆除为没收。

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司法实践

案例丨

代理商在房屋销售过程中提供购房优惠、宣传带看等服务，且购房人明知实际产出服务费（团购费），则商品房销售合同履行完毕后主张退还服务费（团购费）不予支持

基本事实：

A房地产开发有限公司与B房地产经纪有限公司签订《销售代理合同》，约定由B公司对A公司开发建设的房产项目进行市场调研、营销策划并代理销售。

范某向A公司购买涉案房屋，签订《购房确认书》，房屋总价1122755元，范某按约履行了涉案房屋房款的支付义务。此外，范某向B公司支付10万元，B公司出具收据，事由一栏载明系团购费。同年10月14日，B公司收回收据，向范某开具10万元的增值税普通发票，事由一栏载明系服务费。

2019年10月，范某向法院提起诉讼，要求判令A公司、B公司退还以团购费或服务费名义而收取的房款10万元及相应利息损失。

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裁判要点：

一审法院认为：

第一， 关于本案案由是否为商品房销售合同纠纷。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，原告诉讼请求为两被告退还以团购费/服务费名义收取的房款10万元并支付相应利息。即，原告主张两被告违反涉案房屋销售合同，在合同确定的房款之外，额外收取了10万元房款，故以商品房销售合同纠纷为案由并无不妥，本院予以确认。

第二， 涉案的10万元系购房款还是服务费，是否应予退还。本案中，购房确认书明确涉案房屋的总价为1,122,755元，原告在明知涉案房屋总价的情况下，仍额外支付10万元，与购房确认书载明的付款时间、付款金额不符。另，作为涉案房屋所在的楼盘项目销售总代理的B公司，就涉案房屋向原告开具的发票明确该款项为服务费，且原告在购房过程中的确享受了包括销售员、专案经理、地产销售经理、地产财务等多人提供的销售服务。现原告要求A公司和B公司退还服务费并支付相应利息，无事实及法律依据，本院不予支持。

二审法院认为：

上诉人与上海鸿业房地产开发有限公司签订的《购房确认书》约定了房屋总价，上诉人范某在支付本案系争10万元时明知该笔款项非合同约定的房款，而是以“团购费”名义向上B公司支付了该笔款项，现上诉人以该款项为额外收取的房款为由要求返还，缺乏事实及法律依据。

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典型意义：

代理商在房屋销售过程中提供购房优惠、宣传带看、签约咨询等销售服务，购房者超出总房价额外支付的团购费或服务费，实为服务合同对价，不属于房价溢价部分。购房者在接受了销售服务，商品房买卖合同履行完毕后，又以开发商或代理商收取额外房款为由主张退还的，人民法院不予支持。

（来源：经典案例（2020）沪02民终2268号）

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1、《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）.pdf

2、《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》.pdf

3、发改委《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》.pdf

4、住房和城乡建设部关于 公布智能建造试点城市的通知.pdf

5、交易商协会：“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资再加力.pdf

6、广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知.pdf

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本期执行编辑：石旦波

编辑团队：张海潮、蔡雨欣、王璇