近400家房企宁愿破产也不“降价自救”？懂行人：主要有3个原因

公开资料显示，2021年12月3日晚，恒大在港交所发布了一则公告，引起了广泛的关注。公告显示：“不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任，将制定境外债务重组方案，无法继续履行一笔2.6亿美元担保债务履约责任”。说得直白一些，恒大这家“超级房企”正式“摊牌”，表示已经没有钱还债了。过去一段时间，许老板通过变卖个人资产、质押股权等方式筹集了超70亿元的资金，港交所最新公告显示，12月6日-12月9日，许家印持续被强制卖出中国恒大1.06亿股、1.2亿股、5188万股和7000股，合计约2.778亿股，最终许家印在中国恒大持股比例从61.88%下降至59.78%。

但对于庞大的债务规模来说，这笔钱显然有些力不从心。根据公开数据显示，2020年上市房企中，总负债排行最高的就是恒大集团，负债规模达到了1.95万亿元。因此，自恒大公司出事后，市场就一直在等其出现债务违约的消息，在其拼命凑钱还债“求生”后，依旧还是被一系列的债务压垮了。作为曾经的“超级房企”，如今却是这样的下场，必然会成为房地产行业的里程碑事件。

根据最新消息显示，恒大发布公告后，广东省政府同意向恒大地产集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作，维护正常经营。对此，不少购房者也出现了一定的恐慌心态，担心越来越多的房企暴雷，自己买的房子出现烂尾等问题。因此，央行等四大部门同时联合发声，央行表示：该情况属于个案风险，由于经营管理不善、盲目多元化扩张，最终导致风险爆发。证监会也给出回应：恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。

显然，对于其他房企而言，恒大事件相当于敲响了“警钟”，对于高负债房企来说，不应再试图盲目扩张以免出现债务问题风险。事实上，类似恒大的高负债房企还有很多，公开数据显示，除了恒大以外，碧桂园、万科、绿地总负债规模同样超过了万亿，有20家房企负债超过3000亿元，在负债排行前50的房企中，98%的房企负债同比增加，仅1家房企负债有所减少。

此外，公开资料显示，截至2022年10月10日，申请破产或者清算的房企数量已经达到395家。进入2021年下半年以来，楼市遇冷的大趋势下，许多大型房企都罕见地出现了“到期债务未及时偿还”、“债务展期”等问题。为何越来越多的开发商出现负债问题？主要原因来源于今年生效的两个新规，其一是“三道红线”，对房企的负债率、现金短债比提出了要求。

其二是“限贷令”，人民银行、银保监会将银行的“房地产贷款占比”以及“个人住房贷款占比”设置了两个“上限”，相当于收紧了楼市的资金注水口。因此，对于房企而言，过去“以新贷还旧贷”的路子走不通了，加上过去房价大涨时期，无脑拍地建房导致背负了过高的负债，因此如今只能老老实实选择多销售住房，增加变现来降低自己的负债水平。可惜的是，下半年楼市入冬，市场购房意愿下降，导致部分房企的资金链出现了问题而破产。

对此，专家刘凯德直言表示：“毫不夸张地说，近百年前的‘倒牛奶’现象，正真实地在如今的房地产行业生动上演”。“倒牛奶”指上世纪30年代美国经济萧条背景下，牛奶作为生活必需品出现大量囤积无法销售的情况，农场主们并没有选择降价的方式来弥补损失，反而选择将大量的牛奶倒入河中。正如同当前的楼市一样，一方面是高库存、高负债压力，但另一方面房价却死扛不降，房企不愿意降价来“自救”，为何会出现这种情况？主要有三个原因：

第一个原因，降价也有成本，并且会导致市场处于降价氛围中，不利于房企自身发展。对于房企来说，在楼市下行的情况下，一旦有房企降价抛售，很容易引起其他房企也跟着降价，对于一些中小型房企来说，并没有雄厚的资金成本支持，因此一旦房价下跌得太厉害，那么就只会面临亏本的结果，不利于房企自身发展，因此除了头部房企以外，大多数房企并不愿意降价抛售，宁愿选择申请破产或者被大型房企并购。此外，由于市场“买涨不买跌”的心态，降价过于明显可能会起到反作用。

第二个原因，降价销售容易引发老业主的矛盾。事实上，进入2021年下半年以来，我们经常能够看到类似的消息：某地房企降价抛售，引发老业主不满维权。比如太原、沈阳、山东、武汉都出现过类似的情况，一旦开发商降价抛售，老业主就立马跑出来阻拦，要求开发商取消降价活动或者补偿差价，更有甚者甚至会出现肢体冲突。其中最为典型的案例就是武汉一楼盘业主因房价降价进行维权，反而被拘留十日。对于房企来说也不愿意看到这样的情况出现，有损自己树立起来的形象。

第三个原因，为了防范房企恶意降价引发金融风险，多地发布“限跌令”。根据公开资料显示，目前已经有23座城市发布了“限跌令”，以直接发布行政命令或是约谈房企的方式来“限跌”，要求房企出售价格不得低于备案价格的85%或80%。简单来说，房价大跌与地方“稳楼市”的调控基调不符，一旦房价出现大跌，容易引发一系列的金融风险问题，甚至导致“抛售潮”出现，因此需要对此进行调控，以免房价“乱跌”出现严重后果。

也就是说，再上述三个方面的原因影响下，才导致了当前许多房企宁愿“破产”也不愿意“降价自救”，因此对于今明两年准备买房的家庭来说，应该更加小心谨慎，不能再像过去一样无脑买房了，能够买现房就尽量不要选择期房，与此同时也不要再将房子作为投资的产品了。