国家重拳出击！对房地产支持力度空前，现在买房合适吗？

　　金融16条”出台当天，杭州取消“认房又认贷”，二套房首付款比例6成调整为4成，拉开新一线城市调整二套房首付比例的序幕。

金融16条”落地10天，同花顺房地产开发指数涨幅6.78%，鲁商发展连获3个涨停板，德信中国,涨幅高达74%。雅居乐和碧桂园均在股票拉涨后火速配股，获得数十亿融资资金。

狂欢过后，我们终将回归理智。市场反馈为何如此激烈，金融16条又有哪些内容，自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，本次政策力度最大、措施最为具体。

第一、国有、民营房企一视同仁

　　众所周知的事情，在金融16条之前，国内发债的房地产企业，以央企和国企为主，民营企业想要通过发债进行融资这个渠道，其实真的不容易，此路不通，所以呀，得不到支持的大多数都跑到境外发美元债了。

这次金融16条明确支持各类房企在国内发债，国有、民营房企一视同仁，虽然我也知道实行起来的难度比较大，但是对于开发商目前融资难，这融资配套政策，真正能让房企长舒一口气。当然这也是对于信用好和房企来说，像恒大这样的房企，估计很难有人给他托底了。

第二、利用发债、信托等支持房企融资

　　“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”，在这里我先讲讲房地产信托融资，有两种模式，。

第一、信托贷款型模式，属于债权型融资方式，是目前国内公司使用最为广泛的一种房地产信托融资模式。它的原理是由信托公司开发出一系列的信托种类以吸引顾客投资，筹集到资金之后，信托公司再将资金放贷给房地产企业。

第二、股权投资型信托模式，是权益型信托投资方式的一种，是指通过发行集资信托产品，信托投资公司把所募集的资金以参股的方式直接投入到房地产企业或者房地产的某个项目，这样信托投资公司就会按照一定的方式直接或者间接地参与经营或者管理。

地产信托融资曾经也是发行过，但是已经被叫停了两三年了，金融16条已经明确了支持房企利用发债、信托等支持房企融资，对于房企来说是一个非常利好的信息。

第三、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款

　　融资政策虽然很给力，但并不是我最关心的，看到“保交楼”，这个三个字，我着实为这个政策大大地点了个赞，大家都知道，前段时间的烂尾楼，让我们广大业主着实心寒，对于房地产的信心，降下到谷底。

支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，根据金融16条，国家在国开行、农发行设立了“保交楼”的专项贷款资金，这两家银行属于国家政策性银行，这笔钱是国家专门拿出来准备“专款专用”。

除此之外，在商业银行层面，政策也非常接地气，在金融16条新政出台后，商业银行专项贷款支持的项目发放的融资，贷款期限内可以不下调项目的风险分类，也就是说，银行系统对“保交楼”项目贷款的风险评估大大的放松了。房企融资难的问题能够解决，专款专用，大概率就不会出现烂尾的事件，买也买得放心。

第四、鼓励金融资产管理公司参与

　　我们都知道，银行可以有坏账，但是大笔资金放出去，收不回来，那就不一样了，此次金融16条，鼓励金融资产管理公司参与处置风险项目，在银行的内部管理上，也对房地产企业融资开了口子，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已经尽职的，可予以免责。

今年国内货币政策相对宽松，银行不缺钱，可为什么贷款放不出去呢？特别是针对房企的贷款，最直接的问题是，银行担心，一旦出现了坏账，谁来负责的问题。“不予追责”，多少银行行长看到之后，恐怕会眼前一亮，储备中的项目又可以干起来了。

　　最后，是对现有金融管理政策进行了调整。还记得房地产融资“三条红线”吗？

三条红线是指央行和住房和住建部将于2021年1月1日起限制开发商融资的政策。1、排除预收后的资产负债率不得超过百分之七十；2、净资产负债率不得超过100%；3、现金短债比不小于一。假如三道红线全部击中，房地产商的有息负债就无法再提升；踩中两根，有息负债规模年增长速度不能超过5%；

踩中一条，增长速度不能超过10%，一条未中，不得超过15%。也就是说，三条全中的话，没法融资只能等待资金短缺倒闭，中两条还可以暂时存活，中一条还可以再次融资，可是即使三条也不中，融资规模也只能在15%之内。

新政规定，对于部分因为疫情等原因踩中三条红线的房企，可以延长过渡期，紧箍咒松一松，让房企喘口气，除此之外，新政还提到了要合理支持各个地区“因城施策”，对于购房消费者的权益保护，也有两条具体政策，包括符合条件可以和银行协商延期还贷款，已经出现逾期的贷款，甚至还可以调整。

　　房地产十六条新政同时出台的，还有市场热议的“防疫20条”，几乎同一天出台两大重磅政策，所有信号加在一起，房地产行业最差的时候，可能真正的过去了，现在适不适合买房？国家出手，房住不炒，稳房价，基本以后也不会低到像马云说的房价如葱，还得看个人的经济情况。

喜欢我的内容，关注陈浩，每天分享一点小干货。