上海最大地产公司：再度爆雷

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如果问上海最大的地产公司是谁，那肯定是绿地无疑了。

2021年度，绿地集团以661亿美元的收入，排名《财富》世界500强的142位。

恒大集团以735亿美元排名第122位。

碧桂园以671亿美元排名第139位。

万科以607亿美元排名160位。

绿地集团为我国地产行业第4位。

2022年度，绿地集团以845亿美元的收入，排名《财富》世界500强的125位。

跃居地产行业的第一位。

不过，在这两年，地产公司规模越大，速度发展越快，越容易出问题。

毕竟速度和规模都是杠杠撬动的。

去年底的时候，翼哥就隐隐感觉绿地要出问题。

翼哥所住的小区是绿地开发的房子，由于部分车位还没卖掉，开发商进行了一轮大促销。

原本20万的车位，打五折出售。

不过并非真正的五折，而是通过理财返还的形式，即：

你还是交20万元，其中10万买车位，另外10万元购买绿地旗下的理财产品，10年返还。

我查了一下这家理财产品所属公司的情况，官司不断。

所以，翼哥没有买。

当然主要原因是我已经有车位，如果再买车位，办不了产权证。

另外翼哥所在小区旁边有两栋绿地开发的商业，与住宅同时开发的，住宅交付了三年后商业还没有完成开发。

通过这两个事情，我感觉绿地的资金链肯定紧张了。

一、万亿绿地爆雷

2021年度，绿地集团：

营收5448亿元，同比增长19.45%。

净利润94.43亿元，同比下降55.32%。

收入增长了20%，但净利润不足上一年度的一般，从200多亿元降至不足100亿元。

或许这时候，绿地的情况已经不妙了。

截至2021年底，绿地集团：

总资产：1.469万亿元

总债务：1.305万亿元

资产负债率：88.84%

1.3万亿元的债务，近90%的资产负债率，绿地集团的债务已经非常之高了。

2022年5月23日，标普将绿地控股多个信用评级下调，所有评级都被列入负面影响信用观察名单。

标普认为：

由于绿地控股集团融资渠道有限，该公司将需要严重依赖房地产销售、资产处置和在岸银行贷款再融资所产生的现金流，以满足其到期短期债务。标普预计绿地控股集团的销售额在未来12个月内将保持低迷。

资产处置和境内再融资发生任何延迟都可能进一步影响其流动性。

绿地控股集团的流动性在未来12个月内仍将面临压力。

2022年5月27日，绿地发布公告：

拟对“GRNLGR6.75 06/25/22”进行若干修订以及豁免发起同意征集。

内容包括延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%，剩余部分在2023年6月25日偿还。

也就是说，2022年6月25日到期的5亿美元、息票率6.75%的票据宣告爆雷。

难道最强国资系，上海国企也扛不住了？

二、绿地是国企还是民营？

严格的说来，绿地不能完全划入国资企业。

而是属于混合所有制企业。

绿地集团前身为由上海市农委和建委出资创立的上海绿地总公司，主要从事房地产开发项目。

经过1997年的股份制改制之后职工持股会开始持股。

此时，职工持股会股权逐年增加。

到2011年，职工持股会持股比例已经提升至46%。

2013年，绿地集团作为上海市国资委在国有资本混合所有制改制工作中的试点单位，在上海市国资委的主导下，开始进行了混合所有制改革。

不仅引进了战略投资者，由高管层投资成立了上海格林兰投资企业吸收合并职工持股会。

由张玉良等高管控制的上海格林兰成为第一大股东，持股29.09%。

上海国资委旗下的上海地产、中星集团、上海城投分别持股19.99%、7.7%、20.76%。

2015年8月，绿地集团借壳金丰控股正式登陆A股，由张玉良出任董事长。

直至2021年底，持股比例如下。

也就是说，绿地集团的大股东为高管控制下格林兰投资。

不过上海国资企业上海地产、上海城投分别持股25.82%、20.55%，合计持股46.37%。

说绿地是民企也对，毕竟第一大股东格林兰是一帮高管所有。

说绿地是国企更对，两大国企股东联手可以实际控制。

总之，目前绿地认定是无实际控制人。

三、国资股东火线援助

虽然绿地已经没有实际控制人，但第二、第三大股东仍为上海国企。

在6月25日到期的一笔美元债出现展期后，8月8日绿地集团向两大国企股东上海地产、上海城投（均未上市）分别借款15亿元，利率为6%，帮助公司顺利兑付8月10日到期的美元债。

9月28日，绿地发布公告称：

为了保持流动性合理充裕，为保交付、稳民生等工作提供有力支撑，同时进一步促进转型升级，绿地再度向股东上海地产借款14.50亿元，借款期限为一年，借款年利率为6%。

国企股东关键时刻的流动性支持，对绿地缓解危机、稳定军心起到了极大的作用。

四、绿地自救

与其他地产企业不同的是，绿地核心业务来自于地产与基建两大板块。

2021年全年，实现营收5443亿元，其中：

地产合同销售额2902亿元，结转收入2050亿元；

基建产业完成营收3114亿元。

其它板块如：金融产业、酒店旅游产业、康养及科创产业等板块，占比较小。

一方面上海发生疫情，对主要业务在上海的绿地冲击较大。

另一方面，过去几年绿地在基建行业迅速扩张，带来了极大的债务负担。

截至2021年底，绿地的带息负债高达2406亿元。

同时，从融资成本来看，绿地有不断抬升之势，2017-2021年绿地的平均融资成本分别为5.19%、5.40%、5.60%、5.64%和5.70%。

截至2022年9月底，绿地应付票据及应付账款高达3450亿元。

加上今年6月、9月、11月与12月均有境外债到期，2023年和2024年亦分别有12亿美元和9亿美元到期，绿地偿债压力特别大。

由于地产和基建都属于重资产项目，变现速度较慢，在面对债务危机的情况下，绿地开始了自救：

一是卖资产：计划处置2000亿资产。

绿地已经计划3年出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包括自持的商业、办公楼和酒店等。

今年一季度的时候，已经开始卖55个大宗项目，合计132亿元。

二是去库存：加紧销售新房。

房地产业方面，2022年1-9月，绿地实现合同销售面积932.2万平方米，比去年同期减少48.7%；实现合同销售金额989.05亿元，比去年同期减少57.0%。

而基建产业方面，则是力抓回款清收，盘活存量资产，同时稳定融资规模，拓展融资增量。

三是不拿地。

2022年以来，绿地没有拿一块地，这在房地产企业也是非常罕见的。

这也说明了绿地当下之难。

四是抵押股权。

为了筹措资金，绿地第一大股东上海格林兰投资企业将所持94.56%的股票进行了质押，向银行融资。

五、绿地再度爆雷

在股东援助+积极自救的情况下，绿地困难虽然有所缓解，但仍面临着巨大的债务危机。

1-10月份，绿地实现销售额1090亿元，同比减少56.6%。

经营上仍面临着巨大压力。

2022年1-9月份，绿地集团：

营收3057.77亿元，同比减少28.35%；

净利润69.48亿元，同比减少37.77%。

自2022年以来，绿地的账面资金持续下降，到9月底，已比2021年减少了200多亿的资金。

由于销售持续下滑，且流动性一直未能恢复，绿地债券再度爆雷。

10月31日晚间，绿地宣布：

拟对旗下9只美元债、总规模33亿美元，就展期事项发起同意征求，其中2023年6月到期的6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年，展期期间票息不变。

正式官宣：债券再度爆雷！

此次同意征求将在11月22日出结果。

结果如何，我们将拭目以待！