房价还会下跌吗？还能支撑多久？潘石屹抖出了“底线”

楼市现在变了，从一开始的看衰楼市，到现在看衰楼市。当然，秒懂在2年前就开始看衰楼市，从楼市发展来看，似乎正在应验一些预测。

同样现在不少经济大咖也表示，未来楼市的机会越来越少。比如经济学家，任泽平最近表示，随着人口的减少，城市化的变慢，未来楼市分化会加剧，只有少数城市的楼市才有机会，对此预测，未来之后又10%的开发商能活下来。

对这种说法，秒懂认为，任泽平的意思已经很明显了，那就是楼市目前是供大于求，并且现在还有远远不断的房子入市，如果楼市房价不再上涨，开发商没有了收益，那么未来10年会有大部分的开发商会破产。

从现实来看，目前的楼市已经过了拐点，很多房企现在资金紧张，生存很困难，其中最根本的原因就是楼市没有成交量，缺少资金。

目前已经到了第四季度，从前三季度的楼市表现来看，楼市销量依然低迷。在克而瑞监控的30个城市中，新房成交同比下滑了28%，2022年前10个月的成交量同比下跌了40%。从具体城市来看，大概有6成的城市成交阿玲都在减少，房价上涨上涨的只有少数几个城市，楼市成交全面下滑。

从房企的表现来看，根据申万宏源研报指出，目前房企的销量已经15个月下降，虽然部分时间有所改善，但不同城市和企业之间分化加剧，房企新房销售额同比下降了43.4%，不同房企之间相差很大。

楼市依靠的销量，在销量没有明显增加，房价下滑的环境下，楼市很难维持。目前全国70个城市中，有70%的城市房价下调，90%的城市二手房下跌。

对地产来说，几乎全靠资金来支撑，楼市有了成交量，开发商才会有回款，整个楼市才能正常运转，从拿地、盖房等，拉动各个行业的发展。

当下的楼市低迷，销量一直下降，不少房企销量下降，资金更紧张，以前过惯了好日子，现在苦日子真的难过。现在有不少房子都开始暴雷，比如某创、恒大等，债务出现违约，资金流动性出现问题。外房企到期债券规模与日俱增，据克而瑞资管统计，今年四季度将有200家核心房企境内外债券到期，总规模约1836亿元，其中海外债约649亿元。恒大、富力的债券到期规模超百亿元。

用一句话来总结，房企出镜困难，日子越来越难过，这影响了开发商后续的开发。

比如土地拍卖方面，根据植信投资报告，2022年购地面积为5400万平方面，同比下降了49.7%。现在很多民企开发商已经不再拿地，拍地的主力军是央企、国企和地方城投。

同时，为了挽救地产的销量和资金问题，一些利好政策频频出台。

在10月份，全国103个城市中，首套房利率普遍在4.12%，二套房在4.19%。如果成城市来看，北京、上海、深圳、广州一线城市房贷最高；二线城市最低，首套房普遍在4.08%；至于三四线城市大概是4.11%。

现在房贷利率普遍都在下调，这大大降低了买房人的购房成本，如果根据以往的经验，则会刺激买房人买房，带动楼市的销量和房价回暖。但目前平均4.12%的利率，对楼市影响有限。一方面是楼市未见反弹，一方面房价居高不下，居民说收入还在下降。

根据央行统计的数据显示，2022年qianyue，居民存款增加了5.14万亿，现在即使有实力的中产也不不敢贷款买房，更不要说在目前经济不好的时候，收入减少，更不敢卖房。

换个角度来说，现在的楼市是靠利率、限购、首付这些手段调控的，从实际情况看其实效果很不理想，都楼市的作用很悠闲。

那么楼市如何才能刺激起来，让人们去买房呢？其实很简单，风险小，花钱少。但目前楼市已经开始出现此类的信号：

1、楼市已经开启了复工模式

自从9月22日起，全国各地都在推行“保交楼”政策，根据国家统计局的数据显示，借贷到8月份全国房屋竣工共面积是4833万平方米，同比增加了42.5%。不少城市在这方面下大力气，比如说郑州，和国开行签署了3000亿的贷款，其中1600亿用来棚改，其他的城市一套退出了纾困基金和金融信贷，从中发现，目前保交楼是至关重要。

对楼市来说，想要复工真的需要不少资金注入，这是楼市复工的关键。让楼市复工，一边可以让开发商获得资金，尽快交房，把房子交给购房者，这有利于提振市场信心，并且让老百姓不再担心房子烂尾，看空楼市，提高楼市获利。

2、楼市开始降价模式

根据第一财经的数据显示，当下全国20强的房企中，头部20强房企中，有12家售价出现了下跌，比如中海、保利发展、融创、龙湖、绿地等，其中几家降幅还超过了10%，在降价的房企高达60%。在这11家房企的带动下，楼市降价潮是不可避免的。

对这个问题，潘石屹早就说过，20%是楼市降价的底线，如果超出这个幅度，那么很多房企不会存在。这个说法和融创的孙宏斌一致，孙说过下降30%，房企就不存在了。

通过上述的描述，可以知道，目前楼市依然不再热闹，但对楼市也不能任其发展，毕竟楼市也是经济，必须遵循市场发展规律，并不能都一棒子大四，要让利给经营和买房人，这才是楼市发展的长久之道。