#11月财经新势力#

这是熊猫贝贝的第1384篇原创文章：

#外资加码布局中国房地产市场#

2022年，全球资本对于中国的房地产资产领域的态度，出现了非常微妙的转变。

2016年10月4日，彼时的国际投资银行高盛集团发布了一份题为《中国楼市：当好消息变成坏消息时》。

在这份报告中，高盛指出中国楼市火箭蹿升上涨之后，未来泡沫风险正急剧放大，楼市火爆，随之而来的可能是回吐效应造成的滑坡。

报告发布的当时，中国楼市正迎来高峰时刻——全国商品房销售面积15.73亿平方米，商品房销售额11.76万亿元，双双刷新历史纪录。万科、碧桂园、恒大突破3000亿门槛，恒大更是荣登全国房企双冠王。

6年后，剧情翻转。

国内房地产沉入低谷，曾经标杆龙头，品牌头部房企接连躺下，荣登连续几年中国胡润百富榜首的各位地产首富们也归于沉寂，风光不再。

但是曾经看空中国房地产的外资却在此时频频加码布局。效率，动作，来了一个180度大翻转。

据相关统计：

截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等外资企业在国内房地产市场加速布局。同时以贝莱德、高盛为代表的部分外资也积极购入中国房企的债券或股票。

作为国际上估值仍处于低水平中国房市，以外资为代表的“聪明钱”似乎已经嗅到先机，这也成为了一些媒体和砖家口中，对中国房地产未来发展前景已趋乐观的一个重要论据和话题。

事实上，外资近两年加速加码和积极布局中国的房地产市场这件事，可能和市场舆论所关注和认为的，并不一样。

这篇文章，将从本人的本行出发，站在行业内的角度，有依有据，尊重事实，和各位读者朋友有深度，有态度地深入聊一聊，外资加速抄底中国房地产的动作背后，究竟释放了怎样的信号？又该如何进行理性客观，符合实际的解读和认知？

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

近年来，外资逆势抄底中国房地产，什么情况？

2020年以来，对于依靠高杠杆的房企来说债务压力巨大，就连长期托底楼市的城投拿地意愿也在逐渐走低。

但另一边，大量的外资企业正在跑步入场。

外资进入中国国内的资产市场，主要有三个路径：

第一个，是通过国内注册的公司，经过资金审核和国家投资许可以后，直接进行土地购置。

图片来源：CRIC

第二个，是以投资形式，对国内现有的资产和项目，进行收并购动作：

图片来源：CRIC

从一线城市的写字楼，拓展到了商业CBD中心、长租公寓、物流园区、旧城改造等多个领域

通过统计的情况来看，很显然，外资企业更加倾向于抄底大规模的持有型物业项目。

第三个，就比较耐人寻味了，外资还会通过金融市场，抄底国内房企债券和风险房企的股票：

图片来源：CRIC

有依有据，梳理清晰，一目了然。

2022年，在房地产持续遇冷的情况下，外资机构进入房地产市场，成为今年房地产市场比较重要的一大信号。

外资房企善于跨周期经营，规避周期性风险，在市场低迷期积极进入。这是不争的现实。

10月24日，凯德地产（中国）以14.68亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅地块，这是凯德地产近期又一大的动作。在此前的10月17日，凯德商用旗下公司北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司以20.37亿元竞拍北京朝阳区东三环内的博瑞大厦。

在分析看来，凯德在商业资产与住宅地块多个条线“攻城略地”，显现了外资机构逆周期投资的战略眼光。截止目前，凯德地产、黑石、大和房屋、太古地产、新世界集团等一众外资房地产机构加大对中国的投资。

从几个外资投资渠道和模式的现实情况来看，“外资逆势抄底中国房地产”的结论属实。

图片来源：头条图库

2

本质挖掘：外资看好和主动布局的中国房地产，或许和绝大多数主流观点并不是一回事？

经历疫情和俄乌冲突之后，外资主体的不动产投资基金并没有放慢脚步，而是相继设立机会型的投资基金，意图在经济下行以及疫情扰动情况下买入优质资产，为穿越行业周期提供足够的资产保障，也体现出对于机会的把握和对经济周期的深刻理解。

任何的投资都是商业行为，无利不起早是商业世界的底层逻辑，所以，说到底，还是利益驱动的动作而已。

相较于很多野生，非地产领域的自媒体肤浅浮躁认为这是精明外资看好中国房地产走向的观点和结论，实际上，这一轮外资主动布局中国的房地产市场，可能并没有那么简单。

主要有几个方面的特征，值得重视：

1，具有投资资本，长期资金特色的外资，意向投资对象，并不是商品房：

在中国市场，三大类型资产是外资持续关注的标的。

第一类是另类资产，主要包括生命科学相关产业物业以及长租公寓，其中生命科学、数据中心相关的资产是一大看点；

第二类是传统的办公楼和零售物业；

第三类是物流相关资产，疫情之后物流资产保持稳健的租金增长，这也被视为优质资产流动性活跃的标志。

2，从投资城市布局来看，投资更为偏好核心一线和强二线城市。

3，不同于内地房企“规模导向”发展路径，以港资为代表的外资房企注重“租售并举”经营模式，重视持有物业运营。

4，具有投机和热钱特征的外资，更喜欢在金融市场兴风作浪，

在股票市场方面，由于部分出险房企股价震荡，以贝莱德为首的部分境外资本开始了“低吸高抛”的短期运作以套现。

持续下跌的股价也给了外资抄底的好时机。

举个例子，伴随2021年下半年融创的股价震荡加剧：

图片来源：新浪财经

从2021年7月22日开始到2022年3月底融创股票停牌为止，短短几个月，贝莱德在此之间快速进行的短线操作多达16笔

而外资在股票市场上频频对中国上市房企动手，主要还是因为H股的房地产板块股价跌幅十分明显

图片来源：同花顺、CRIC

截至2022年9月底，在H股上市的房地产发展商的算术平均收盘价仅为3.9港元/股，相较于2021年以来最高点的6.68港元/股跌去了42%

“低吸高抛”的短线操作，大号赌徒风格非常明显。

5，从资本运作的角度来看：

看准一家潜力不错的开发商，为其融资，换取股权；再对它重组、包装、推动上市；

然后转手套现，继续寻找下一个目标。

这是长期以来，外资投行在中国房地产市场上得心应手的游戏。

过去几年时间，外资投行已经把富力、世茂、绿城送到了港股，碧桂园、恒大也登陆资本市场。

2021年潘石屹想要甩卖SOHO中国的时候，想要接盘的不也是外资黑石吗？

实际上，这就是成熟投机资本的闭环玩法：拿了我的钱，就被套上能长期吸血的链子。

而在2022年外资大量加码和布局中国房地产，只不过是行业周期和政策环境变化之下“民企一倒下，外资扑上来”的周期戏码而已。

当然，资本玩法，从来没有雪中送炭的说法，对于当下正在承受压力，面对价值回归和政策意志双重考验的商品房市场，大量现金流存在困难的房企和项目，这些极致精明的资本，会抬眼皮看一眼么？

5个本质维度的挖掘，就能看出来，其实当下是外国资本对中国房地产市场进行逆周期抄底炒作，而不是什么看好趋势，关注价值，老老实实的投资行为。

这并不是泼冷水，从现实出发，外来资本要背负和面对的市场以及政策风险，是远远高于本土资本的，没有足够的利益和盈利确定性，在自己的国家吃利息不香吗？

大道至简，直击本质，并不复杂，更不需要贴金赞美，生意就是生意，资本就是资本。

图片来源：头条图库

3

趋势分析：外资抄底，其实只是中国房地产经济转型的一个缩影

一般来说外资企业收并购都更为关注大宗资产，不同于住宅，收购大宗资产往往更看中于长期收益，并且由于中国经济的整体表现依然稳健，大宗资产的长期价值更容易得到保障。

由于当下国内房地产正面临着较大的下行压力，不少房企也会急于出手持有型物业，这也或许正好为外资提供了以抄底方式进入的较好时机。

外资企业收并购、土地收购，比较喜欢商办物流，租赁、产业园，很少参与住宅项目，主要是由外资特征决定。因为外资希望有持续稳定的现金流，外资所收购的标的，要么是收租型物业，要么都是已经投运的物业，有稳定的现金流，或者未来有稳定现金流，住宅项目是开发型物业，售卖后不能提供可持续现金流，不符合外资的投资标的要求。

国内房地产市场下行，外资和港资却加码布局，截然相反的动作的背后深意不容小觑。

穿透表象地去看，2021年以来，中国国内民企落寞，国企央企城投走上舞台，外资港资企业入局，未来房地产行业的竞争格局将更显多元化。

一切经济重大动向的背后，其实都对应着行业和经济领域的结构转型和周期转换。

外资看好中国房地产市场，和商品房逻辑，和房产的资产金融逻辑，并没有关联；

从住宅开发来看，国央企逐步占据主体地位已经成为事实，今年土地市场上基本已都是国资背景房企的天下，无论是被动进入还是主动选择，国央企和城投公司唱主角已经是未来1-3年的趋势。在此背景下，房地产增量开发规模化的脚步有所放慢，同时在开发节奏上也会更偏向稳健型，开发建设中也会更注意环保、低碳、节能以及数字化建设等国家重点引导方向。

行业的活力和创新能力，需要依靠市场力量，也就是说需要依靠民营房企和外资港资企业。

这样三足鼎立，是必然的趋势，当然，也必须经历残酷和现实的资本洗牌和规则适应过程。

很明显，当下外资加码国内房地产，加速布局参与到国内市场，只是中国房地产经济转型的一个缩影。而不是什么趋势风向，更不是值得炒作楼市房价的理由和话题。

说这话可能得罪一些卯足了劲头，想要借势炒作一波预期的利益关联群体，但是这是良心实话。外资眼中的房地产生意，或许和绝大多数中国群体认知里面的，完全不是一回事。这才是人间真实。

图片来源：头条图库

写在最后：

从外资动向，能够给中国的投资领域和市场，带来哪些具有现实意义的启示？

实际上，从中国房地产经济不同维度和不同角色出发，2022年当下这样的外资动向，实际上是具有很多现实的启发意义的。

从房企的角度来看，内地房企及房地产投资机构，特别是经过本轮房地产市场深度调整的洗礼，应积极吸取经验，应更加注重稳健经营，更加聚焦深耕一、二线城市，更加注重存量发展机会。

从投资和资产管理的角度来看，无论是增持优质房企股价，收购处于市场价格低位的物流、写字楼等优质物业资源，还是低溢价就能拿到好地的土地

一个很重要的前提就是，这些外资投资的都是市值低于实际价格的优质资产。

只可能是给中国投资领域和资产配置市场，带来最重要的经验启示。

从市场的角度出发，随着中国地产纾困的持续稳步推进，未来地产复苏后将带来的收益翻升的预期，对应的确定性成为了外资布局的动力，很明确的一个趋势信号：地产在中国仍然是非常重要的资产配置。

但是未来，注定是考验价值眼光，波段操作，以及运营管理能力的时代，而不是简单粗暴的资产价值伴随货币现象的波动炒作。这一点非常重要。

而回归商品房市场的参与群体角度来看，实际上这个外资动向，并没有多少关注的意义和现实的影响，该怎么样，还是怎么样，主线和逻辑并不会发生改变。

外资看好，不代表商品房市场存在的一些风险和问题会有转机，上面分析已经很清晰了，这完全就没有什么关联性可言。

当然，各路利益关联群体的炒作和旁征博引是必然，看清楚本质，也不枉我这篇文章挖掘本质的分析，是不是？

高段位的资本博弈阶段，其实是最好的财商开智，提升认知，观察周期的时机，而不是适合行动的时候。风水轮流转，机会总会来，但是对于绝大多数人来说，在行动以前，做好沉淀，看懂周期，抓住本质，才是最重要的事情。

以上，就是对当下外资加速抄底中国房地产的动态，进行的专题分析和深入解读内容，和各位读者朋友们，进行一个分享和交流。信息爆炸时代，看点有段位，有深度东西，可还行？

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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