#头条创作挑战赛#

这是熊猫贝贝的第1378篇原创文章：

2022年还剩下两个月不到的时间了，在绝大多数普通人和舆论认知环境中，中国的房地产经济和楼市依然在充斥着不确定性的迷雾中挣扎彷徨，找不到明确的方向和趋势。

迷茫和看不清，或许是当下对中国房地产经济和楼市形象最好的形容。

这样的感受，不仅仅是市场参与者群体，就连房地产行业内部，都存在着可能是截然不同的结论。

明天的事情，谁又能说得准呢？

说路径依赖也好，说思维惯性也好，绝大多数人，只能从过往的经历中去寻找规律，来得出一些并不靠谱的结论，来强化自己的认知和观点。

面对当下，理性客观，不带功利心态去分析，没有利益牵扯，站在局外审视，是看清中国房地产经济和楼市最需要的态度。

这篇文章，不谈什么政策态度和风向信号，也不会旁征博引，数据说话，而是站在距离真实市场最近的第一线，结合现实市场中的一些真实心理写照，从一个地产行业从业者的角度，和各位读者朋友聊一聊，未来三年，对于中国房地产经济和楼市的重要阶段性意义和后续的走势预判。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

关于当下中国楼市最核心的问题，其实绝大多数普通都没有抓住关键，看到要害

2022年，全平台舆论，各路自媒体，还有很多有着光鲜亮丽高高在上头衔的所谓砖家叫兽群体，其实对于房地产经济和楼市的关注点，都集中在了三个主要的方向：

要么是成交量和更高纬度的供需关系；

要么是政策态度和对国家意志的揣摩和猜测；

要么就是死死盯着房价的走向，被行情涨跌牵动情绪。

不能说这些关注点没有意义或者方向不对，而是太过脱离真实市场，说白了就是不接地气。

宏观层面的一些判断和关注，实际上是和微观现实市场和环境，是存在滞后性和距离感的。

举个例子，关于拿中国人口出生率下降，老龄化程度加重的理由来研判当下中国楼市的供需，就是再典型不过的书呆子思维和想当然的经验主义。

人口和年龄能不能影响市场？当然能，但是拿未来20年以后才能产生购买力和需求的群体来说当下的市场供需，靠不靠谱，大家一说就明白。

当下有从农村和其他城市到大城市打拼的年轻人和外地人，就没有需求了？

当下的真实的教育，婚姻，追求扎根，安居乐业的需求，一夜之间就成了伪命题了？

有些分析和观点，仙气飘飘，飞得太高，高处风大，当心闪到了腰。

实际上，从接地气和现实出发的角度来看，2022年中国楼市之所以遭遇困局最关键的原因，这一年都快过去了，也没见几个所谓的地产专家或者什么知名媒体能说到点子上。

那就是：

中国绝大多数城市的楼市正失去一个最重要的东西，那就是信任。

在真实的楼市和行业里面，才可以看到，随着开发商的不断爆雷以及市场下行。

购房者的情绪正在被市场裹挟着，往更糟糕的方向滑去。一个因为信心不断流失的恶性循环，才是中国楼市当前最真实的困境所在。

信心缺失，乱象必起，还是那种讲道理都不听得乱：

• 第一种，就是2022年年中阶段，在全国各地骤然爆发的烂尾楼维权风波。

这个事情刚开始的时候，说实话各方面都没有意识到严重性和这个事情会带来的冲击效应，多少有点敷衍和不重视的味道，但是随着事情发酵，如同山火蔓延一般迅速在全国多地开花，直接引起了国家层面的关注和重视，并且及时出手，多个维度协调处理，才让这波冲击消弭于无形之中。

个中过程，不多展开，实事求是地说，问题虽然得到了解决，但是对市场，在信心层面造成的伤害，已经存在。有些伤害，想要愈合，是需要时间的。

• 一种是真的质量有问题。

开发商本质是商人，2020年一路高涨的市场里，限价对开发商利润的限制会让部分开发商想降低成本。所以，2022年的保交楼说法，对于真的购房群体，特别是在2020年进入市场的群体而言，多少有些讽刺的味道：买东西只要能交接就可以了，质量细节什么的，就不要太在意了？

这就是动辄百万，掏空6个钱包，三代人积蓄去购买的商品市场？

• 一种就是房价下跌造成的心理落差。这部分也不少，毕竟，自己一年多前买的房子，突然缩水了上百万，任谁都不会开心，利息还在支付，就已经损失了上百万，业主们的钱大部分都是辛苦钱。如果这样的盘被业主找到一些小的质量问题，都会进行放大，闹总比不闹要好；

• 还有一种，就完全是不信任导致的，例如有些楼盘还在建设中，没有任何问题，但是因为对开发商普遍的不信任，业主希望开发商随时播报进度以及用材品牌等，开发商没有积极回应，就去投诉到住建局；

以买房，交钱后就安心等收房，收房有问题再去交涉。

但是，现在这种信任已经荡然无存。

现在的购房者，因为不信任，从签约之后，购房者就自己担任起监理公司的责任，主动每天监督楼盘的工程进展，看看工地现场有多少人，看施工是否有问题，看不到的部分，也担心开发商偷工减料坑自己，要求定期开放现场给业主参观。

现在的市场，确实很需要开发商给出这样的及时应对，现在的网络传播速度太快了，一旦全城传播，造成的负面影响不仅仅是该品牌的，而是整个市场的信心都被打击。所谓好事不出门，坏事传千里。市场情绪一旦变得糟糕，大家买房的信心也进一步下降。

但是，长期买方市场优势麻醉的时间太长了，对于开发商来说，角色转换，认清现实，及时调整，并不现实，2022年，就连很多品牌开发商处理危机的能力都让人大跌眼镜，更何况地方泥腿子小房企？

楼市缺失信任带来的，直接就是买房信心的流失，没有信心的市场将带着这个行业走向不知道的远方，未来一旦信任完全消失，之后想重建，就会难上加难。

认同这个观点，或者对这个关键分析有共鸣人，才是真正明白为什么说“市场经济，信心比黄金重要”这样的道理。

图片来源：头条图库

2

为什么说未来三年，对中国的房地产经济和楼市，很重要？

三年的判断，其实比较有主观性，但也是有依有据的。

不卖关子，先说三个观点：

第一，中国这一轮楼市的信心修复，需要的周期，就是三年；

第二，三年时间，城市间的房产差距会越来越大，分化造成的价值和趋势差距，产生固化；

第三，不管是维持现状还是产生转机，需要三年以后，才能得到确定性。

简单解释一下：

首先，房地产项目的施工周期，标准大概就是18个月到24个月，叠加项目宣传，政策环境变化，以及市场营销转化，完成一个项目的周期，大概就是2年多3年不到的样子，上面也分析了，2022年中国楼市最大的困境原因就是信心的缺失，所以，当下市场，缺乏信心的参与者群体，是无法快速修复情绪，用真金白银支持市场的。

只能等2022年开始算，三年以后的市场群体到了需求节点，所释放出来的购买力。

其次，把城市分成一线，新一线（二线优势城市），和其他城市三个层次来看，就算国家有均衡发展的战略部署，城市之间房产的价值分化趋势，在未来三年，也无法发生改变。

反而在经济承压，结构调整的阵痛过程中，分化加速，差异加大，才是必然。

最后，从2022年开始算，全球经济世纪博弈实际上已经全面拉开了序幕，而中国经济对内最关键的，就是要保证房产和楼市的稳定，三年目标以稳的周期需求，不过分吧？

中国房地产经济和楼市，真正的命运分水岭，是在三年以后，也就是2025年。

图片来源：头条图库

3

趋势观点：中国房产真正的资产性回归，以及，房产的社会价值属性落地

延续上面的分析，三年以后，中国的房产，房价，还有楼市，会有哪些可能的趋势走向？

这里谈几点独家，个人的分析和观点：

1，房地产税完全取代土地财政，成为地方政府财政收入的主要渠道，这是必然的趋势。

房地产税在未来落地，并且成为稳定常态，没有多少悬念和争执的意义。

2，房地产税不管是业主缴纳，还是房东缴纳，又或者是转移到租赁群体身上，其实最终都是由市场的真实购买力来买单的，实际上谁出这个钱，只要规则环境成熟，并不是关键。

请不要抬杠，想不通可以仔细慢慢想，经济社会，一切成本都有出处的。

3，房地产税最大的意义，有两个，但是终极目标，其实已经非常清晰。

一个是为地方政府创造了可持续，稳定地收入来源，另一方面，谁交这个税，对应的就是房产配套的社会福利和资格享用的权力，那么租售同权，就可以得到全面实施和落地。

未来中国的房产，租售同权是必然趋势。

4，未来房子，金融属性被剥离，但是真正的资产属性会得到回归。

金融属性，在于价差波动和炒作，这个没有以后了。

但是真正资产属性，长期以来在中国楼市都没有得到体现，并不是什么保值增值，实际上价值上的波动也是金融属性，真正的资产属性，是指持有的房子，能够通过经营实现资产性收入，而自己使用，要付出相应的成本。

这样的资产属性回归，是未来中国房产的必然归宿。

有些房子，有需求支撑，未来将成为长期回报资产一直存在；

而有些房子，或者说因为过度建设和投机炒作，脱离需求和基本面，那就完全没有资产属性了，只是报废消费品，就好比买了台车，自己不开，也没人要，只能放着，直到彻底变成废铁。

言简意赅，直击本质，独家研判，不喜勿喷。

图片来源：头条图库

写在最后：

几个没有任何功利和利益牵连的良心观点和建议分享

文章最后，基于当下现实市场情况和趋势，从没有任何功利性和利益关联的角度，谈几点个人，独家的观点和建议，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友们讨论和参考就好：

1，对于普通基层的老百姓群体而言，无论经济环境和价值观如何变化，时代如何进步，房子都是人生必须要去考虑和想办法持有的底层资产。

当然，这是从人生阶段需要出发，而不是什么通过房子发家致富。

骂房价一辈子，恨楼市一辈子，并不能改变人生失败者的本质，说得天花乱坠，头头是道，没有属于自己的房子，和上台唱戏博吆喝有什么区别？

人生如戏，该做什么，不用人教。

2，只买现房，不止于当下，而是所有对房子有需求的群体，最基础的认知。

没有房价上涨的预期，何必去和开发商玩预售的游戏？以前房价还有上涨的空间和可能，现在是没有了，那么去担负期房风险的意义何在？

预售制，迟早是要推出市场舞台的制度，而让期房模式得以实现的“房价永远涨”的根基已经没有了。

不要有任何的侥幸心理，这个观点我从2020年一路过来，像个老妈子一样的重复念叨了一路。

3，依靠价值眼光投资房产，是门好生意，但是和绝大多数对过去房价和楼市存在路径依赖，又不愿意与时俱进思考进步的群体来说，没有多少关系。

4，看懂一个很重要的本质，房产也是有区别的，70年产权的商品房，是国家金融和地方政府信用直接关联的资产类别，所以才有稳房价，稳楼市的要求。

而什么工业，商业，甚至乱七八糟的属性的房产，自求多福，并且随着后续中国房地产市场日益成熟和稳定，做好最坏的打算，这很有必要。

市场经济嘛，自负盈亏，如果没有政策和政府的信用确定性保障，那么就不要指望规则环境能够永远保护。

这个本质有点深度，值得大家仔细体会一下。

大概就说这么多吧，以上，就是基于现实和当下市场，对中国楼市和房产，进行的一次深度思考和研判分析内容，和各位读者朋友们，进行一个分享和交流。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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