疏解40万人，东西城和亦庄的有钱人将会超级多

北京常住人口的“新格局”已经开始形成。

最近北京市统计局公布了《党的十八大以来北京经济社会发展成就系列报告》。

在这个报告中，北京市针对2014年以来北京常住人口和产业的重新布局做了“全面的数据统计”。

【1】

核心区政务功能

主城区首都功能

新城区经济功能

北京城市功能新格局

在2017年出台的新一版北京城市总体规划中，北京的城市格局被确定为“一核一主一副、两轴多点一区”。

这样的城市格局其实就是一种“功能分区”：不同的地区发展不同不同的功能，大家要形成“差异化发展”。

比如“东西城核心区”的功能定位就是“政务功能为主”，六大主城区则是“首都功能为主”，包括文化、外交、科创等功能。

而在副中心和新城板块，则可以发展“经济功能”，包括新建CBD中心，中高端制造业产业区，零售商业中心区等经济功能。

这种差异化“功能区”的定位，必然导致北京的产业和人口要进行重新的“分工和布局”，常住人口向外疏解和扩散是一个不可逆的趋势。

所以在不久的未来，我们就可以看到越来越多的“CBD商务区”会在北京的新城区崛起：比如房山的“长良CBD”，通州的“运河CBD”，顺义的“国展CBD”，每一个新城区都有一个“CBD商务区”。

北京的“经济功能”不是没有了，而是从主城区转移到了新城区，必然会推动北京新城区的房价缓慢上涨。

【2】

东西城常住人口6年疏解40万

北京有钱人最多的区

是东西城和亦庄

根据北京市统计局的数据：2021年东西城核心区的常住人口是181万，要比2014年减少了超过40万人。

也就是说，6年时间北京东西城核心区可能疏解了超过40万人口。

这样的“人口疏解趋势”未来还将持续。

根据北京东西城核心区的“控规”指标：北京核心区最终的常住人口目标可能会在155万人左右，预计还有20-30万人将会陆续离开东西城。

但是“疏解人口”并没有让北京东西城出现“衰退”。

根据北京统计局的数据显示：2021年北京东西城的GDP总值达到了8600亿，占到了整个北京经济总量的21.4%，超过了五分之一。

而且东西城的人均GDP接近50万元/人，排在全北京第一名，第二名是“亦庄经开区”，第三名才是“海淀区”。

也就是说北京最有钱的人，大部分依然集中在“北京东西城”，“亦庄经开区”和“海淀区”，朝阳区仅仅排在第四位。

尤其是亦庄的“异军突起”，是这几年北京的最大亮点。

人口越来越少了，但是人均GDP却越来越高了，这说明北京东西城核心区确实通过“腾笼换鸟”，实现了“高质量增长”。

但是未来随着“央企总部和金融机构外迁雄安”，北京东西城是否还能保持“高GDP水平”，可能还需要再观察。

随着东西城人口的“腾笼换鸟”和“高质量增长”，我们认为对东西城的楼市会有“结构性的影响”：随着人口疏解加速，老破小的房产价值会逐渐折损，而“次新房和品质新房”的房价会逐渐看涨。

简单理解就是：能买老破小的需求已经逐渐外迁，而留下来的需求，几乎都是瞄准了“更加高端的品质改善”。

尤其是在“老城不再拆”的政策背景下，未来东西城老破小的“二手房挂牌量”可能会出现激增，未来的议价空间会更大。

但是对于四环里的“次新和新盘”来说，由于稀缺性日益增强，我们认为还是有持续上升的空间，尤其是“四环里的限价新房”值得入手。

一句话，北京的有钱人其实还是想留在城里，但由于城里的“老破小过多”，能够满足需求的房子太少，从而将再次推动四环里新房的房价。

【3】

主城区将高度分化

产业决定发展前景

根据北京统计局的说法，未来北京城区主要重点转型：文化产业、国际交往中心功能和科创功能。

比如北京有84%的文化公司和企业分布在北京城区，有超过9成的国际组织机构也在北京城区，超过8成的国际跨国地区总部也在主城区。

以前的北京主城区是“什么产业都有”，而未来的产业发展要做深度转型，“文化产业”，“外资外企产业”，“科技科创产业”将会允许在主城区进一步发展。

因为这些产业都属于“首都功能”。

那么，这些“首都功能”的产业主要分布在哪里？

第一，“科创产业”主要分布在海淀中关村和朝阳望京，所以在主城区居住板块中，“大海淀板块”和“泛望京板块”依然是买房投资的重点考虑和选择。

比如海淀永丰板块和大望京的奶西板块，都是“科创产业”辐射下的热门板块。

第二，“外资外企产业”主要分布在国贸CBD、未来的东坝等板块，这些板块从规划上，应该是北京需要重点发展的“首都功能区板块”。

但是由于这些年疫情的冲击，外循环经济受挫，这些所谓的“外资外企板块”其实有所下滑，进展变慢，热度明显下降。

第三，“文化产业”主要分布在东长安街沿线，目前已经布局了大大小小多个文化产业园，北京文化产业已经非常成熟。

这些年随着移动互联网的崛起，“知识付费经济”快速爆发，文化产业也产生了很多“小独角兽企业”。

比如“樊登读书”，“逻辑思维”等文化科技企业，北京的文化产业绝对不可小觑，年收入过亿的企业不在少数。

北京的“文化产业”主要辐射在“大望路板块”，“朝阳公园板块”，“朝青板块”和“常营板块”。

尤其是“朝青板块”和“常营板块”，随着配套的成熟，房价上涨非常明显，“朝青板块”已经8万+，常营也即将“8万+”。

由此可见，北京主城区的产业布局主要集中在“北部”和“东部”，而主城区的南部和西部，其实并没有太多的产业价值。

未来的北京主城区，高度分化了，不能再闭着眼睛随便买了。

【4】

副中心和新城人口暴涨200万

新城中心迎来“大爆发”

如果说东西城是“高质量增长”，主城区是“分化增长”，那么北京新城区就是面临集体“大爆发”。

根据北京市统计局的数据：2021年副中心和平原新城常住人口合计为874.7万人，较2014年增加188万人。

其中，副中心常住人口较2014年增加47.8万人，平原新城常住人口增加140.2万人。

这种人口“疏解趋势”未来还会进一步加速。

甚至北京会在“落户政策”，“购房政策”上加强引导城区人口向外疏解，包括亦庄、昌平、顺义、房山、大兴等在内的新城，将会面临重大发展机遇期。

亦庄经开区目前已经基本成型，是五大新城中发展最快的新城：GDP总量已经超过2500万，人均GDP水平超过海淀和朝阳，常住人口超过60万。

这说明亦庄已经成为北京的“富人区之一”。　

随着产业、人口的转移承载，北京新城区的公共服务水平不断提高，更多的医院、学校都要来了，最典型的就是亦庄经开区。

一个“亦庄独立学籍区”，让亦庄的“学籍优势”直赶东西城海淀。

综上所述，北京的发展新格局正在加速“形成”：东西城已经初步完成“腾笼换鸟”，逐渐实现“高质量增长”。

而北京主城区正在加速“分化”，北京真正的增量发展几乎全部砸在了“新城区”，人口产业的加速疏解，北京新城核心区房价有望进一步提升。

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