房地产还会好吗？从业者何去何从？

本文从房地产的过去、现在、未来三方面展开叙说。
过去二十年，中国的房地产与城镇化彼此成就，前者有力的推动了后者，后者也成就了前者的辉煌。作为我国第一大行业，房地产对中国经济有三大贡献：
一是每年对经济增长直接和间接贡献20%左右（房地产直接贡献7%，建筑业贡献8%，装修等行业贡献5%）；
二是直接或间接带动就业六七千万人（房地产直接从业1000多万，建筑业从业4000多万，装修等行业从业1000多万）；
三是对地方政府财政收入直接或间接贡献35%-55%（卖地收入和各种税费）。

从这三大贡献来看，说房地产是我国的支柱地位一点也不扩张。但是成也房地产，败也房地产，当地产行业失速，房企不断暴雷，这个过去对经济贡献最大的行业，现在变成对经济拖累最严重的行业，如果持续恶化下去，甚至对经济会产生系统性的风险。从今年上半年GDP增速也可以看到，受制于房地产投资、销售面积、销售金额三大指标的严重下滑，经济增速被下拉大约1.5个百分点，今年GDP增速5.5%的目标几乎不可能完成了。

现在行业是个什么状况呢？

2016年下半年到21年上半年，地产行业度过了五年“黄金”时间，也可以说是“亢奋”的五年，薪资大涨，人员涌入，房价飙升，地王此起彼伏，高周转高杠杆，每家企业、每个从业者、甚至每个老百姓，都仿佛被打了鸡血一样，蛋糕越来越大，泡沫也越来越大（人才泡沫，房价泡沫，地价泡沫，容量泡沫），这五年商品房成交面积几乎超过过去10年的成交面积，成交金额随着房价攀升，更是水涨船高，21年商品房成交金额破18万亿。但是没有一个行业是永远上涨的。

有句老话叫做：欲让其灭亡，先让其疯狂。2022年上半年全国商品房销售面积及金额下降近三成，TOP100房企销售金额普遍下降30-40%左右，预计全年下降40-50%；地产行业从去年下半年整体进入下行通道，在这一年多时间里，有许多头部或腰部房企暴雷，有无数从业人员被裁员、被离职，有数不清的工地停工、烂尾、断贷，短短一年时间，行业发生了天翻地覆的变化，变化之大超出了所有人想象，这个链条上所有参与者都被深深的刺痛，这个痛可能还会持续很久。

问题出在哪了呢？是因为流动性出现危机，所以房企才暴雷？暴雷后才导致客户没信心买房？其实核心还是市场出了问题，过去房企爆发式增长依赖的是高周转高杠杆，但这种发展模式核心前提是销售顺畅，依靠销售回款继续拿地，一旦市场饱和、供大于求，销售就会受阻，从而引起流动性危机，进而波及到融资危机，一旦暴雷，销售更会迅速停滞，最终形成恶性循环。

现在是底部吗？显然不是，过去的发展太激进，严重透支了未来需求，叠加疫情影响，经济每况愈下，老百姓入不敷出，房地产本质上是跟经济绑定在一块，经济向好，收入提升才有可能会买房，三年疫情，老本都吃没了，有的房贷都换不上，二手房抛售，房价下跌，房价预期由正转负，这个时候观望成了首选。

尽管最近一年政府出台了降利率、保交楼等七方面的扶持政策，但对市场而言，作用微乎其微；也说明，政府对行业摆烂的容忍度还是比较高的，还没有到全力去救的时候，即使救市，像四五线严重供求失衡的城市根本救不起来，因为底层逻辑出问题了，盲目去救只会助长泡沫。风险没有出清之前，强力救市应该不会出现。所以未来半年，大概率还会有企业不断暴雷，民营企业应该还有个标志性的事件，如果销售低迷再持续半年，个别央国企也是有危险的，很多国企目前还活着，完全是因为有个“好爸爸”。

行业还会好吗？会好的，这个行业还很年轻，还有很多痛点亟待解决，客户的需求也远未得到满足，少则一年，多则三年，等供求关系再次恢复至合理水平之时，行业或许就真正进入了健康平稳发展，不过再也回不到往日的辉煌了。行业回暖时机，我更倾向于认为经济先回暖，老百姓收入有保障，不需要变卖资产维持生活，这样资产价格稳住后，预期就会慢慢恢复。当然了，风险出清过程中，会有企业继续暴雷出局，也会有大量从业人员离开这个行业，能坚持下来的企业和个人，相信一定还有广阔舞台等待着他们。

作为从业人员，该去还是该留呢？首先行业规模从今年开始会有一个急剧萎缩，未来几年市场规模大概会压缩至10万亿左右，销售面积收缩一半左右，如果以同样的人均产值来衡量，意味着需要一半人逐步离开这个行业，离开后再进来难度也会更大，这是蛋糕规模变小后所带来的必然结果。

行业辉煌不再，利润会逐渐向制造业靠拢，留下未必是好事，离开也未必是坏事。如果是70-85后，行业红利已经吃的够多了，离开留下其实都无所谓了；刚进入行业的年轻人如果被离职换赛道也还来得及；即将毕业的非科班出身大学生还是选一个朝阳行业吧；对于30多岁，能力强，精力旺，公司又信任的年轻人，建议继续留在这个行业。

如果转行，长期来看，最好不要从事行业上下游的工作，因为大河没水小河干，蛋糕变小后，只会卷的越来越厉害，至少未来几年会很难。

消费持续萎靡不振，接下来国家发力的重点是投资，除了公共产品投资外，产业投资和服务业投资是关注的机会，如果有条件有机会的话可以从事信息技术、云技术，节能环保，新能源汽车，人工智能，高端装备制造等战略性新兴产业和现代制造业，如果条件不够，从事消费服务业，商务服务业，生产服务业也是可以的！

最后祝留下来的地产人继续在这个行业发光发热；离开这个行业的人，祝福大家在新的赛道再创辉煌！

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