产业园区对区域经济发展、产业升级的重要性不言而喻，尤其在高科技产业突破创新的当下，各城市区域对产业园区的政策扶持及发展要求也不断提升。因此，近几年不断涌现房地产、产业方，甚至是基金方都开始下场做产业园区建设运营。一时间，产业园区市场迎来跨越式发展。掀开这席华袍，产业园区行业的真实发展状态是怎么样的，头部玩家都在往哪个方向发展，这更值得大家冷静思考。

华袍下的利润“陷阱”

数据为事实说话。产业园区行业的发展变革以及深刻影响，都藏在跳动的数据当中。

近三年来，受经济增速放缓及疫情影响，全国产业地产市场需求持续低位运行，市场成交活跃度整体下降，存量面积大幅提升，整体已逼近170亿平方米。并且很多园区在招商时陷入瓶颈，老园区普遍面临着发展空间不足、要素资源制约、环境承载能力受限等困境，而新进园区大多不懂产业规划，容易盲目招商，且急于求成，营销手段功利性太强，导致招商效果不好。

受此影响，产业地产空置率于各地出现不同程度拉高，行业租金继续下探。据克而瑞CAIC监测显示，2022年一季度，北上广深等一线城市的净吸纳量均呈现同比下降，其中广州降幅最大达67%，上海降幅其次为26%。从空置率来看，北上广深四座城市均值在15%左右。

另据《2022中国产业园区年度报告》数据显示，产业园区的盈利性近5年来也发生较大变化，2021行业净利润为477.24亿元，较上年大幅下降了57.36%。增速放缓，利润锐减，这或许是2021年产业园区数据最直接的反映。

数据来源《2022中国产业园区年度报告》

盈利能力腰斩，是发展阶段的一个信号。除了房地产方下行影响之外，大量竞争者的涌入也会让行业原本的利润率“摊薄”，园区运营商之间的“内卷”竞争也在不断加大赚钱的难度。在激烈竞争之下，产业破局剑指何处，价格、物业、社群？显然都不是。

随着产业园区从增量市场转到存量市场，从卖方市场转到买方市场，多重压力之下，园区运营唯有打破原有思维，从传统开发商向开发、运营和资产管理运营转变，并深耕区域发展、深耕产业运营，不断磨砺自身实力，才能帮助产业园区稳健发展，甚至弯道超车。

这也标志着产业园区正式迈进3.0智慧生态运营服务时代。

行业巨擘的破局之道

在3.0智慧生态运营服务时代下，关于园区应该如何发力，无论是发展受限的，还是业绩坚挺的公司，大家都在找寻自己的答案。其中，行业头部企业也在不断发力，探索多样化的运营模式，以建立属于自己的护城河，释放更多的发展机遇。以深圳湾科技园区为例。

深圳湾科技园区作为世界500强企业深投控在深圳核心区域聚集创新资源、整合产业链条、强化产业培育的重要载体，是中国优秀特色主题产业园，也是深圳高科技产业创新发展的代表性园区，肩负着推动新兴产业发展，助力深圳率先建设高质量现代产业体系的重要使命。面向未来，深圳湾科技园区不断总结深圳湾科技多年园区运营经验，响应深投控“十四五”数字化转型政策，积极利用新技术、新应用，推动园区数字化升级。

为此，深圳湾科技突破传统产业园区运营单一模式，以“数字化+VR园区”为建设目标，不断提升自身数字化链接能力，并以平台化思维构筑起园区商业产业生态，通过嫁接众多生态资源，为园区企业的发展带去全方位、全周期、全链条的资源供给和资源整合能力，促进园区经营从静态向动态、从分散向协同、从人工向智能转变，园区也从资产增值向产业增值、从“做业务”向“做平台”转型，进一步巩固产业生态创新、园区运营创新、标准体系创新的“深圳湾”模式，树立起“安全、绿色、智慧、数字”的产业生态园区新标杆。

另一方面，深圳湾科技还以园区客户（企业及商务人士）需求为原点，以市场洞察为前提，紧抓智慧运营为核心竞争力，通过技术应用、管理变革、组织优化等手段，打造集产业资源系统、专业服务系统、公共服务系统及商务服务系统于一体的园区产业创新生态系统，贯穿园区运营的全生命周期，推动园区实现管理数字化、运营智慧化、服务生态化等三大转变，进一步增强深圳湾科技园区在“增效降本”方面的核心竞争力，同时，持续赋能园区构建开放共享的智慧园区生态圈，集聚着更多创新产业资源，推动区域产业升级。

随着园区智慧生态圈建设不断推进，深圳湾科技园区在各方面的效益日益凸显，具体表现在品牌价值、园区建筑价值、运营效率、运营成本等方面。截至目前，深圳湾科技园区体量已突破366万平方米，并引入了高成长创新型企业超1300家，既包括空客、埃森哲、华为、腾讯等12家世界500强旗下企业，也包括联发科、微众银行等一批行业领军企业，园区入园企业年产值超2500亿元，贡献税收超150亿元。

数字转型背后的助推器

产业生态园区数字化建设，不仅可以提升园区经营管理的效率和效益，同时也有利于构建园区产业创新生态系统，促进园区及其企业共同发展。深圳湾科技发展有限公司党委书记、董事长邱文表示，一流的产业园应具备高品质产业空间、高品质产业资源和高品质产业运营。这就要求产业园区要突破地产模式，在通过信息技术平台，提供线上线下金融、人才、政务、商业等增值服务之外，还能以产业创新生态运营为核心，构建产业资源平台。

事实上，园区产业资源平台的打造离不开数字科技的加持。纵观众多优秀园区数字化建设与发展过程，不难发现，除了依托所在区域的创新优势及自身的产业资源，产业园区还加强了与众多优秀科技企业的产业合作，促进资源互补，创新数字化园区建设新模式，助推园区数字化转型升级。例如，为有序推进深圳湾科技园区从“信息化”向“数字化”和“生态化”转型，深圳湾科技便与华为、明源云等众多企业均开展了深度合作，通过结合园区丰富的业务应用场景，从经营、用户、业务、平台等视角出发，打造出集数智经营、用户门户、业务版块、基础底板等多系统模块于一体的园区运营平台，以此不断夯实深圳湾科技园区数字化基础底座，进一步建立、形成可复制、可推广、可输出的具有深圳湾特色的轻资产输出模式，推动深圳湾科技向专业服务机构转型。

在数字化浪潮的冲击下，以明源云为代表的不动产生态链数字化解决方案服务商，正基于园区的管理、运营、服务等场景，利用数字化手段，帮助园区打造自身内生驱动力，推动其全生命周期管理机制的落地，实现园区资产的保值增值。例如

1.利用明源云智慧园区数智招商解决方案园区可精准分析产业链中存在的上下游关系，更好绘制全方位产业招商图谱，不断加深园区团队的产业了解、把握产业发展方向，做到专业招商。同时，园区可基于企业经营数据、产业发展布局及舆情信息，结合企业所属产业发展趋势、外地相关产业经济引力、园区产业发展实况及政策环境，对企业目前经营状态、产业布局、政策变迁影响、成本压力进行全方位测评，判断企业动迁意向，从而对有动迁意向的企业进行靶向招揽，让招商真正做到从“面”到“点”，精准出击。

2.基于明源云租售一体化解决方案，园区可打破租售业务间数据壁垒，做到园区房屋租赁、销售房源一体化统筹，实现租、售业务及其服务在线化、标准化、规范化的高效管控。同时，园区客户则可以在线VR看房、一键预约、选房落位、支付评价等，大大提升客户体验与满意度，进一步吸引更多产业链企业入驻，提高房源租售效率，加快园区资产流动变现，提速产业集群发展。

3.利用明源云智慧园区智能运营中心（IOC），一方面，因园区资产、产业信息、企业营收税收、服务满意度等经营数据实时在线可视，园区能够及时了解产业整体运行发展情况，同时，还能对外全面直观展示园区数字化建设成果，助力园区招商引资；另一方面，园区业务、地理信息、视频监控等海量数据同屏可视、在线分析，让园区可实时获取园区安防消防、人行车行、环境、能源能耗、设备管理等各维度的综合态势感知和预警信息，推动园区高效决策与应急处理，更好打造安全、高效、绿色的智慧园区。

小 结： 产业园区已经历经了40年的发展历程，从粗犷式发展到精耕细作，从早年的跑马圈地到如今越来越多的园区愿意沉下心来，扎扎实实落实产业。无论园区根据当地的先天条件和手上的资源禀赋发展出怎样的模式，底层的核心能力是不变的基石。尤其在行业艰难，外部环境也艰难的当下，沉下心来修炼内功，乘风破浪，砥砺前行，定能迎来更大的机遇和更广阔的发展空间。