2022年不买房，5年后房子可以“随便买”？马光远一席话说清楚了

关于2022年不买房，5年后房子可以“随便买”的言论，经济学家马光远在2021年底的一席话中就已经说清楚了。

从1998年开始，中国房价就一直处于飙升状态，原本中国房价平均每平方米2000块已经涨到了每平方米1.1万块，涨幅达5.5倍，在一些热点城市，房价的涨幅更是离谱。不过自从我国去年出台了给楼市降温的政策后，房价就从每平方米1.1万元降到了每平方米9845元，跌幅达到了10.7%，也是近几十年来房地产市场跌幅最猛的一次。

一时之间不少房地产企业都迎来销售的滑铁卢，销量骤减、为了确保资金回笼，有一些房地产商在此期间也搞起了低价促销，这甚至让国家不得不出面推出限跌令，这种局面可谓是前所未有。

直至如今大家仍然感觉房地产市场松绑还遥遥无期，而现在的房产市场上有两种观点较为盛行，一类观点是认为未来房价会继续上涨，现在房子降价也只是暂时性问题。还有一类观点则认为未来房价会下跌，国内房产价格已经连续上涨20年都没有过于明显的调整，这一次大调整后，大量国人将有机会实现买房梦。

2021年10月11日，经济学家马光远在社交平台上公开表示，经历了4年的楼市调控，加上疫情，我国房地产事实上已经真的降温了，冬天再泼冷水，就会被冻住，而房地产调控的目的不是为了把房地产搞趴下。

楼市在国家的调控下，目前市场已经处于一个相对平稳状态。虽然有些城市、有些楼盘还有热点，那也是建立在价格倒挂的基础上，不足以影响整个市场的走势。

但我们同时深知，房价短期平稳易做到，但如果是5年以后呢？懂行人6字说出“实情”。不过，要回答这个问题，先套用一位经济学家对房地产发展趋势的总结：“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。

从大的方面说，就是货币政策，就是看每年新增货币的速度。由于众所周知的原因，货币供应M2增速在去年重回两位数增长，市场上有钱了，所以可以看到，即使受到“风波”冲击，不少人的收入受到影响，但一些城市的房价不跌反涨，房价真正下跌比较多的城市极其稀少。

但同时也应知道，货币宽松不是长久之计。央行从召开2021年下半年工作会议开始时就强调，不搞“大水漫灌”，坚持稳字当头。这个“稳”怎么看呢？通过M2增速数据可以看出，即使经济面临下行压力，2021年全年的M2增长也不过9%，这是一个什么概念？基本上回到了“风波”之前的增速，2022年虽然略有回升，但基本都是稳经济大局的临时举措，而且从央行的表态看，大概率要保持眼下的节奏，波动不会太大。

从调查数据来看，2022年1月到9月，我国商品房总销售面积已有7.8亿平方米，相比下降23.1%。2022年1月到9月，商品房总销售金额是7.6万亿，下降率为28.8%。导致楼市价格低迷，主要有两个原因。

首先，疫情爆发直接影响全球经济，通货膨胀导致物价上涨，人们的生活成本增加。再加上各大企业纷纷在降薪裁员，人们的收入水平直线下跌，购房欲也随之下降。

第二，央行、银保监会等提出“三道红线”，这让很多开放商都出现资金链断裂的情况，之前那样运营模式现在已经不行，高负债是国家明令禁止的。

而且房地产行业已经迎来发展的瓶颈期，人民的住房需求量下降，住房总量出现过剩问题越来越明显。

2022年以来，很多城市都坐不住了，从哈尔滨、郑州，到福州、衢州，再到秦皇岛、苏州、南京，楼市调控政策正面临又一次“大放开”：从最初的哈尔滨含蓄取消限售，到4月1日衢州同时取消限购和限售，楼市调控政策正在冲破之前的“封锁线”。

即便如此，购房者的积极性仍然不高——绝大多数买房人面对不断松绑的楼市，干脆“无动于衷”了。用易宪容的话说，当下“老百姓根本没兴趣买房”了。

根据西南财经大学给出的数据显示，2017年我国城镇住宅空置率已经达到了21.4%，这也就意味着我国的城镇住宅有两成都处于空置状态。

如果这些空置房都流入到楼市的话，就会造成供给大于需求的局面。这样的情况下，住宅就会回归到本身的居住属性。而体现房屋价值的，无疑就是房子本身的品质。因此，只有那些品质较好的住宅，才会受到人们的追捧。这也是为何说，只有20%的住宅才具有投资价值。

我们就可以看出，房地产行业正在逐渐回归理性，而住宅也正在回归居住属性。这样的情况下，那些小城市的住宅和品质一般的住宅，五年后会更容易购买。但对于那些人口不断流入的大城市住宅和品质较好的住宅，五年后想要购买可谓是更加困难。

未来住房品质同样是重要的参考因素，因为随着人们生活水平的提高，人们对于住房品质的要求会越来越高。虽然住房过剩是整体趋势，但是真正的高品质住房永远是稀缺资源，未来可能会越来越值钱；居住品质差的住房大概率是被淘汰的住房，可能会出现大幅贬值。

总而言之，未来5年楼市分化的趋势会更加显著，楼市既不缺少“黄金价”的房子，同样也有很多“白菜价”的房子，购房者可以根据自己的居住需求和经济实力选择最适合自己的房子。