首套房贷款利率或破4%？专家称深圳或不符合放宽条件

南都讯 记者 卢亮首套房贷款利率又要降了吗？ 9月29日晚上，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，允许符合条件的城市在今年年底之前“放宽利率下限”。

“因城施策”政策工具再次成为看点。按照通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

南都湾财社记者注意到，这是人民银行、银保监会年内第二次调整住房信贷政策。实际上，早在今年5月15日，人民银行、银保监会调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照9月20日最新一期贷款市场报价利率(LPR)，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。对照5月份政策，这意味着当前国内首套住房商业性个人住房贷款利率下限普遍为4.1%。

从“因城施策”到“定向降息”，该如何解读昨晚的“政策礼包”？首套房贷利率降低，能达到多低？对于大湾区尤其深圳而言，又能否获益？

按照要求，符合6-8月连续三个月新房均价同比+环比都下降的城市，都可以出政策继续下调房贷利率。

“除了少数高级别城市，恐怕大部分地区是符合条件的。”知名财经专家刘晓博认为，央行传递了两个重要信号：这是一个普惠性的利好；其次，楼市太重要了，只要楼市不回暖，利好政策会继续。

对于首套房利率的下调空间，刘晓博进一步分析，估计未来几个月，在不继续降低5年期LPR利率的情况下，符合条件地区的房贷利率可能下降到4%以下。但是，低于3.80%的可能性比较小，除非LPR继续降息。

深圳是否符合条件？南都湾财社记者注意到，有第三方机构统计梳理，目前有超过20个大中城市符合条件，但北上广深都不在列。记者走访注意到，目前深圳首套房贷利率为LPR+30BP=4.6%，二套房贷利率为LPR+60BP=4.9%。

换而言之，深圳执行首套住房商业性个人住房贷款利率比当前的利率下限，要高不少。

“事实上，这一轮降息的红利，管理层主要是想给楼市偏冷的城市。”刘晓博为深圳做了一番“明算账”认为：比如目前在深圳，首套房贷利率仍然维持在4.6%，而且深圳不符合放宽利率下限条件。如果放宽的城市把首套房贷款利率降低到3.8%或者3.9%，那么跟深圳等大城市的利率差距就将达到70到80个基点。按照80个基点差距计算，200万贷款、3成首付、20年贷款时间、等额本息方式，两者的总利息差距将达到20.4万元。

值得注意的是，对于利率调整问题，目前深圳的主要银行暂未明确表态。

在政策推动下，今天A股三大指数集体高开，房地产板块走强。一些地产分析师指出，持续降息是落实“支持住房刚性和改善性需求”的要求，的确可降低购房者置业成本，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。