这两年，你买到的可能是质量最差的房子

写在前面：你买房了吗？如果没买，今天的文章对你一定有帮助，如果买了，但没交房，那今天的文章对你可能会有心理上的伤害，请酌情阅读。

9月26日，媒体报道，融创一笔40亿的债券（“PR融创01”）将开展第三次展期。这笔2亿元的本金（第一期5%本金）本来在5月15日就该还的，融创拿不出钱，之前已经进行了两次展期，现在又着手开展第三次展期，看来到了约定的日期这笔债融创还是还不上。

融创不是第一家遭遇流动性危机的开发商，更不是最后一家。公开资料显示，截止到8月底，光百强房企中就有34家公开宣布债务违约了，恒大、融创、世贸、龙光、禹州、正荣、富力等悉数在列。

开发商可以毫不费力地宣布债务违约，有的还装死躺平，但影响是极其恶劣的，因为这背后关系着数以万计的楼盘没钱建设，只能停工。对数以千万计的买房人来说，打击不小。所以说，房地产现在是最大的民生问题。

为什么说最大？因为这个问题不切实解决，房地产一时半会很难好转，而房地产现在又是经济增长的最大拖累。

现在大家都不买房，说白了还是交房问题，在影响购房者的信心。大家不信可以问问身边的买房人，他真正关心的是房价降几万，还是贷款利率降了几个点，还是购房有减税降费的优惠政策，都不是，大家最关心的是买房后，房子能不能如期按质交付。

房子不能完成交付，房地产的信心就不可能得到扭转，上面敲定的所有给开发商纾困的政策，其实都很难完完全全执行下去。除非国家全面兜底，把所有的问题楼盘都接盘，垫资开发，完成交付。

这当然不可能。事实上，即使是国家，现在也很难轻而易举化解开发商的资金问题。因为开发商欠的可不仅仅是银行等金融机构的钱，上游沙子水泥钢筋等供应商垫资、施工方工资，以员工、购房者为主购买的公司理财产品，还有土地欠款、各种税费，以及挪用的购房者的首付款等。这可不是一笔小数目。

华创宏观的张瑜团队曾经拆解房企流动性困局，得出结论：纾困房企未来一年的欠款压力约2万亿，分为四个部分，欠居民保交楼的成本折合5400亿，欠金融机构表内本息7500亿，欠供应商3400亿，欠税费3700亿。

再加上这些年，开发商奉行的都是高周转模式，杠杆上加杠杆，债务关系错综复杂。所以，即便是当一个微不足道的债务问题爆发后，更大的雷也会跟着爆，劈里啪啦炸不停，最终把一个个虚富的万亿级的企业，所有的问题都揭露出来。恒大如此、融创亦如此。其它没暴雷的开发商，也好不到哪去。

这一切都源于2021年开始实行的涉房融资“三道红线”政策——本质上是去房地产杠杆，降开发商负债。经过一年多的节衣缩食之后，房企们的生存处境，是变好了，还是更加恶化了？

我说两组数据，大家自行观察：1、通过对比66家房企上半年财报发现，这半年，房企总的计息借款只是增加了70亿，但现金合计少了3506亿；2、对照63家房企去年和今年上半年踩三道红线发现：绿档25家，比2021年底少了4家；黄档13家，比2021年底少了2家；橙档10家，比2021年底多了3家；红档15家，比2021年底，足足多了6家。

另外，下图是说财猫总结的一年内到期债务和现金排名前20的房企。

通过这张图我们可以发现，富力、阳光城、泰禾、蓝光发展、金科、正荣、荣盛等7家房企上榜了短期借款前20的名单，却没能上榜房企持有现金排名前20。这也意味着，这7家房企，短期内面临着不小的偿债压力。

综上，结论一目了然：越降负债，开发商越穷。尤其是最能引发开发商暴雷的现金短债比的情况，比2021年严重多了。66家房企中，有40家现金短债比小于1，而2021年底，这个数字还是16家。

什么是现金短债比，就是手里的现金和一年内到期的债务之比，要想提高现金短债比，要么提高现金收入，要么减少手里的短期债务。

实际上，今年央行、银保监会都曾释放“满足企业合理融资需求”的信号，但是趋利的银行那边还是没动力给开发商放贷款的，这也可以理解，一来银行不是做慈善的，银行现在给开发商发贷款，都是做好风险评估的；二来银行没有救开发商的义务。我们可以一起吃肉，但你有问题了，别想拉着我跟你一起扛。

凡此种种，真正能救开发商的只有一条路：楼市快速回暖，开发商积压的库存换回款，其财务状况便可以迎刃而解。

所以我们看到，今年以来，开发商为了拉动回款，不得不使出了降价促销的杀手锏。第一财经报道，今年前8个月，20强房企中有12家已降价甩货，平均降幅超过10%的有4家，金科降幅第一，超过20%。

另外，今年8月份，70个大中城市中，有37个二手房价格跌回了2020年的水平。27个省会城市房价，有22个下跌，12个至少回到了三四年前。

基于这些事实，有人说，这一次“买房等等客”终于赢了。而且这一次，他们等来的胜利是可以用金钱计算的，一套房子总价较一年前跌10-20万，贷款100万，利息又可以省四五万，如果是以人才引进购房，还可以拿到地方的购房补贴，税费减免等，也能省三四万，这些加在一起，今年买房确实比去年要便宜20万左右。

但买房人真的赢了吗？我看未必。在价格上赢了，但在其他方面，注定是输的。我活了三十岁，悟出了一个终生受用的道理，在中国，买的永远没有卖的精，卖家永远不可能输。

昨天陪朋友去收房，看到的惊心动魄的一幕，不仅让我更加笃信这种想法，更让我由衷感叹，这两年敢买房的都是真勇士——把看到的所有信息组合起来，我们只能得出一个不容驳斥的结论：这两年，你买到的可能是史上质量最差的房子。

解释起来其实就是一句话，开发商没钱、没利润，为了活下去，为了把房子建成交付出去，不得不压缩成本，在买房人身上找补。是的，最终又是买房人独自承担了一切。

首先，这两年开发商确实不赚钱了，利润率低至1%-2%成常态。这种情况下，开发商自然不会用心造房子。时代财经统计显示，今年上半年30强上市房企中，一共只有实现毛利率同比增长。而在去年的统计中，毛利率同比增长的仅有1家，为招商蛇口。

其次，前面我们已经铺垫了很多了，开发商现在资金压力都很大，尤其的很多现金短债比小于1的，现在都是各种找钱。从哪里找？新房限价时代，房价不够，就只好精装来凑。对外宣传的3000元、5000元一平的标准，实际上连三五百块钱都不值。总结起来就是一句话，各种抽利。一边降低建筑成本，一边加快造房卖房，想尽一切办法，把钱花在面子上，至于里子，都不重要。

于是我们就看到，网友们发布的开发商的各种狠活和骚操作，像泡沫填充墙，客厅走下水管道、木屑压制成的门、全屋电路下水管道乱布局不开槽、承重柱严重受损，钢筋裸露且歪曲严重、交房时小区地面还是泥土地、无绿化无公共配套敢直接交房。此外，还有常见的八爪小凉亭、黄土小坡、特制空调、爬墙水管、迷宫车库、奥特曼外墙、花斑围墙、迷你门厅、丁级防盗门等。

我开发商的朋友向我透露，知道开发商现在有多抢进度吗？原本30天的工期，硬是给施工方压缩到15天，否则不结工程款。施工方能怎么办，只能尽快糊弄。而且现场工程师的薪资，一半是底薪，一半是考核，考核工资直接和现场进度挂钩，必须抢工期。

现在的楼市，连开发商自己都看不下去了。绿城管理董事长李军在接受记者采访时，曾直言不讳表示，“这两年房子质量太差，我一直劝同事不要买房。明后年可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期。”

就这，很多能顺利交房的买房人，还必须得对开发商感恩戴德，因为全国仍然有数以万计的楼盘处于停工状态，数百万的人，仍然在苦等交房。这意味着，现在能顺利交房的开发商，其实已经算是资金实力比较强的了，可想而知，未来在国家纾困政策帮助下，那些本该死掉的开发商起死回生后，又能建出何种建筑垃圾。

民生房地产发展到这种境地，不仅是行业的耻辱，更是亿万百姓的悲哀。