旭辉非标债务违约，暴雷了？

据某位接近旭辉的人士透露，有一笔某地产集团的私募债即将在月底到期，但是某地产集团的想法是暂不兑付，给投资人谈展期（违约）...

除了这个投向北京的私募债，投资人还投了某地产集团杭州和惠州的私募债，这三笔私募融资，都是以明股实债形式进行了，并没有体现在某地产集团的负债表之内。

根据投资人透露，除了这三个项目，某地产集团还有不少的私募债，大多都在表外。

9月21日，惠誉评级将旭辉控股（集团）有限公司的长期外币和本币发行人违约评级自‘BB’下调至‘BB-’，展望负面。

惠誉同时将旭辉的高级无抵押评级和未偿付票据的评级自‘BB’下调至‘BB-’ 。此次评级下调的主要驱动因素是，旭辉的流动降低且杠杆率上升。

虽然目前公开市场，旭辉暂时没有暴雷违约，但从去年底，就有旭辉员工在公司内部bbs发帖称购买的理财未兑付，据说是12.20到期的员工理财延期兑付了。

其实在这个月的月初，就有资深地产从业人员向我透露说，旭辉最近可能会BL...

其实从旭辉的中报，就能看出，旭辉口袋空空，旭辉有多缺钱，看着最近这些配股、发债的动作，大概也能猜出来.....

旭辉选择延续3亿美元永续债，并将分派率将由原来的5.375%调整为11.581%。

再高的利息，也要啃下去。

中报显示，旭辉上半年净负债整整提升了154.95亿元。净负债率升值至78.5%。在大多数房企都在控负债的时候，旭辉负债却继续上升，无形中又增添了不少压力。

而且，旭辉在手现金仍上年末有467.1亿元。中报的在手现金却大幅减少，旭辉拥有现金及银行结余约为312.44亿元半年过去，在手现金直接减少了150多亿。

而这300多亿的现金，还未剔除受监管的部分，如若按照30%、40%的监管比例来计算，基本上旭辉能灵活使用的现金也就200亿上下。

而这笔钱，才刚好覆盖短期负债。旭辉，确确实实没有太多资金了....

上半年，旭辉控股确认收入297.2亿元，较2021年同期下跌18.3%。

已确认收入总额当中，物业销售及其他物业相关服务收入较去年同期减少22.8%至约263.55亿元。主营业务表现并不理想旭辉实现净利润19.04亿元，同比下跌64.5%

对旭辉稍有观察的人士都应该知道，在地产界，旭辉是出了名的“虚胖”代表，有“合作王”之称。

比如，此前瑞银做空旭辉的报告就认为，旭辉控股面临的主要风险是合作项目多，可能受合作伙伴财务状况恶化的拖累。

其中一个数据让人咂舌——瑞银表示，旭辉控股在2021年半年报中披露的400多个项目中，有80%的项目并非全资拥有。且多数项目未并表（约35-45%的项目未并表）。

报告还指出，旭辉有总计600亿-900亿元人民币的表外债务，大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建设贷款。

由于合作方太多，一些房企暴雷的连锁反应，也在一定程度上波及到了旭辉。这个评级下调，会不会是一个BL信号？

虽然旭辉予以反击了，但确实存在大笔表外负债。

林中此次在业绩会上透露了，2022年中期，旭辉非并表权益后负债为159亿，较2021年年末204.4亿大幅度下降，下降了22%。

意思就是，除了上述提及的表内近200亿的负债以外，旭辉还有100多亿的表外负债待偿还...

现在光指着能灵活使用的200多亿现金，还远远不够覆盖债务规模...

旭辉想靠着销售回款加快现金流动，希望也不大。

上半年，旭辉的销售表现并不如意。截至2022年6月30日止六个月，旭辉录得合同销售金额631.4亿元，按年下跌53.6%。

对比上半年全国商品房销售面积同比下降22%，销售金额同比下降29%，旭辉降幅远超平均水平。

因此，抓紧借钱，成了旭辉唯一的脱困办法。民营企业没有靠山，只有一条命，既要发展还要求安全，也是难为旭辉了。