今明两年，房地产要做好过“苦日子”准备？3趋势下答案清晰

过去一二十年什么行业最吃香？可能很多人都会说“房地产”。不仅可以从无数个房地产巨头和富得流油的炒房客上找到答案，此外，公开数据显示，截至2018年末，全国约有6940万人“靠房吃饭”，包括1263.5万地产从业人员、5809万建筑从业人员，以及1680万公职人员，再叠加与房市关系密切的建材、家电、电梯等上下游行业，房地产直接影响的人口不少于8000万。

如果说房地产因为卖地、盖房、销售商品等操作让大家都吃上了饭，那么购房者则是“做饭的人”。在过去这些年，人们倾其所有把自家的“米”都拿出来做饭，米不够的，还去银行借米做饭，然而，当米越来越贵，吃饭的嘴越来越多时，购房者再努力也会心有余而力不足。这绝不是开玩笑，随着行业自身发展和城市化进入下半程，苦日子来了？具体看看。

一，楼市风波成导火索，盖房子的苦日子来了

据克而瑞统计报告，截至2021年底，24个重点监测城市停工延迟交付的问题项目总建筑面积约为2468万平米，占2021商品房交易总面积的10%。值得一提的是，长沙是未交付问题项目最多的城市，有28139个问题项目；郑州是问题项目占全年成交额比例最高的城市，占28%，相当于每10个楼盘就有3个存在烂尾问题。无独有偶，在上半年中消协组织受理的投诉情况中，商品房领域投诉增多，主要包括房屋烂尾产生纠纷、开发商未按期交房、房企利用补充协议等方式规避监管，侵害消费者权益。

楼房交付出现逾期，甚至是烂尾，最受伤的还是购房者，自己出钱交了房款，并给开发商2-3年时间建造房屋，但预售制度却给开发商提供了虚假宣传的机会，挪用购房者的钱滚动开发，还让购房者面临房财两空、住房质量不过关的风险，以至于每年可能有几十万个问题项目和住宅接连出现，这已经不是单纯的商品房买卖纠纷了，而是上升到国家层面的民生问题：一方面为了推进现房出台措施为房企降杠杆，另一方面，千方百计保交楼，给出专项借款支持停工楼盘交付，毕竟卖出去的房子90%都是期房，停工楼盘对整体市场的影响并不小。

二、高杠杆成隐患，购房者和房企都负债累累了

众所周知，房地产这些年发展很快，各路资金都向房地产集中，相关数据统计，A股近50%的上市公司持有大量投资性房产，没有纳入统计的非上市公司就更不用说了。因为无论房企还是个人炒房客的资金来源大多依赖于银行，以此造成高杠杆隐患，一旦还不上债务，可能断供，也可能房子不能按时交付，甚至企业也会连同关门，承担风险的能力将会一降再降。

购房者方面，家庭大部分财富都押在房子上，在广发和西南财大发起金融调查显示，中国的家庭资产配置中房产占比73%，金融资产11.8%，而同期老美的数据分别为34.6%和42.6%。同时2021年底房贷余额达到38.32万亿，有43.4%的城镇家庭都有房贷；

房企方面，2021年末，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，不仅如此，盖房子真的不赚钱了，伴随着对房企实行四档三线管理，如今苦日子来了，企业融资难、负债高的情况被放大，一边要在规定时间内将负债率降至标准，另一边以为通过快速销售能获得回款挽回损失，但销售却越来越难。

三、经济复苏存挑战，大家都不敢花钱了

冠毒3年以来，房地产赖以生存的经济环境正在发生变化，也存在不少变数，上半年GDP增速仅2.5%，超乎预期的下滑，1-8月社零总额累计28.3万亿元，同比增长仅0.5%，对于这样的环境，经济日报在8月30日的文章中提到，经济循环的畅通无阻关键是推动供给侧有效畅通，有效供给能力强就能穿透循环堵点、消除瓶颈制约，创造就业和提供收入，从而形成需求能力。

很显然，如果大家都背着过重的房贷、车贷，收入又锐减的话，哪还有什么经济能力去消费其他商品，带动实体经济发展呢？显然经济放缓之后，房地产虽然不至于滑坡，但肯定不能与往日所比拟。

可以看出，不管是楼市风波、高杠杆还是经济复苏难等问题，都意味着楼市这两年都要做好做苦日子准备。因为就目前来看，经济复苏仍存在不确定性，至少明年才能慢慢恢复，所以在这两年，楼市的发展可能对经济造成“拖后腿”的影响，但不代表就能再启用刺激房地产的手段来促进复苏。在这种情况下，普通人手中有钱怎么办？中央要求“过紧日子”。

在人民日报2022年3月25日的评论文章中提到，中央部门带头过“苦日子”，重点保障刚性支出、急需支出，从严控制一般性支出，强化“三公”经费预算管理，努力降低行政运行成本，要将更多资金用在发展紧要处、民生急需上。根本上说是为了老百姓过“好日子”。

房说君认为，其实在高层要求过紧日子、苦日子的大前提下，我们首要考虑的不是再将钱用于投资买房上，而是要把每笔钱花在刀刃上，做好紧日子苦日子准备，近一年来众所周知的事情仍未消弭，大房企债务压顶、名企裁员减薪，事实证明曾经多么辉煌也不能解决所有的事，建议普通人不仅要做好未来过“苦日子”的准备，切记别做以下2件事。

1、别扩大债务。目前来说，保障收入为第一前提，最好别扩大债务，以免收入锐减无法偿还，再加上通胀来袭，不少生活日用品的价格上涨，人们手中的钱越来越不经用，容易面临入不敷出的风险。

2、别盲目创业。经济萎靡很多行业都不景气，盲目创业的成功率非常小，再加上物价高，创业需要进的商品售价有一定涨幅，容易压缩利润空间，无论是开店还是办厂风险都大。

房说君有话说，这不是危言耸听，在市场下行的情况下，楼市可能真的要做好长期的苦日子准备，接下来支撑我国的经济发展可能不再是房地产，而是能走向世界的高新产业技术。

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