10年之后，楼市的问题可能不再是高房价，而是这3个“新问题”

对于房子给人的第一印象就是财富的象征，特别是在2020年以前，房价持续上涨，房子的流动性也非常地好，那个时候房子可以说就等同于财富。谁家要是有几套房子，可以说就是非常富有的家庭。

在过去的20年我国的房价一路上涨，尽管这两年很多城市的房价有所回落，但房价仍然处于高位。根据中指研究院公布的数据显示，在今年的8月份百城新建商品房平均价格为16203元/平方米，环比下跌0.01%，百城二手房平均价格为15991元/平方米，环比下跌0.13%。由此可见即使在这些城市买一套70平米的小房子也需要百万以上的资金。因此现在的年轻人想要买房，还是需要掏空一家人的钱包和透支未来30年的收入才能勉强买上一套房子。

从上面两组数据我们可以看出，一方面我国的房价仍然处在高位，对于很多人来说买房还是非常困难。另一方面我国的房价确实在不断回落，特别是这两年，我国的房价出现了普跌的趋势。在笔者看来，我国的楼市转折点已经到来，主要原因有以下几点：

首先我国房地产行业经过20年的大发展，已经建设了无数的房子，因此我国已经不缺房子，甚至已经出现资源过剩的情况。根据统计局公布的数据显示，截止到今年的4月份，全国商品房待售面积达到了5.57亿平方米，同比增长了8.4%。而如果加上空置的二手房，我国广义商品房库存量更是高达38.4亿平方米，可以满足1亿多人的住房需求。库存量严重挤压，一方面新房越来越难卖，另一方面二手房挂牌量不断增加。根据相关数据显示，截止到今年的第一季度末，我国二手房挂牌量超过10万套的城市就达到了11个，其中杭州二手房挂牌量更是达到了22万套。

其次就是我国的住房需求正在不断减少。根据央行公布的数据显示，如今我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.86%，户均拥有住房超过1.5套。因此对于大多数城镇家庭来说，随着楼市遇冷，购房观念的改变，不再以投资为目的买房，他们已经不缺房子。另外我国的城镇化率已经达到了64.72%，与国际发达国家的70%已经相差不远，因此我国未来大部分城市外来人口增加的速度必然放缓。再加上这几年我国新生人口出生率持续降低，我国这两年很可能就会进入人口负增长时代，没有人口的支撑，房价也没有了大涨的支撑。

因此一方面很多城市房价不断回落，另一方面随着通货膨胀等原因，高房价问题会慢慢解决。在笔者看来10年后，楼市的问题可能不再是高房价，而是以下三个“新问题”。

第一：高层老化后拆迁旧改问题

随着我国城镇化的推进，城市的建筑也发了翻天覆地的变化，现在城市的建筑形式基本都以高层为主无论是写字楼还是住宅。但随着人们住进高层，高层的缺陷也开始暴露出来，例如容积率高、公摊面积大、出行过于依赖电梯、容易发生高空抛物等等。特别是高层老化后，面临的问题可能会越来越多：首先高层老化后的维修保养比较困难。我们知道，房子老化到一定程度后就要进行旧改，旧改说白了就是进行对房子的维修保养。高层维修是非常复杂而困难的，首先是电梯的老化，维修不仅花费高而且影响业主出行。其次高层各种管道、线路都很复杂，维修起来更是困难，另外高层的外墙维修也非常地危险。

其次高层再进一步老化就要面临拆迁的局面，但高层的拆迁和过去市中心的老破小不同，过去市中心老破小，由于都是低层，开发商拆迁后建成高层，这样有足够的资金补偿给这些低层业主。而未来当高层面临房屋老化时，拆迁将会是一个大问题，首先高层住户非常的多，意见很难同意，拆迁工作非常的难做。其次高层住户的赔偿金额也非常的大，加上现在限高令的原因，未来开发商很难再建比现在更高的楼层，因此开发商的利润根本不够。没有利润可能就没有开发商愿意接手高层的拆迁，这样高层的拆迁可能就会被搁置。

最后高层随着房龄的增大流动性会越来越差，很难再进行转手。因为高层有上面两个缺点，因此高层随着房子年龄的增加是不断贬值的。另一方面随着人们生活质量的提高，未来人们对房子的要求也会越来越高，因此高层可能不再受到人们的欢迎，加上现在房子已经过剩，所以未来高层的转手难度会越来越大。

第二：未来持房成本会越来越高

过去人们之所以热衷于投资炒房，一方面因为房价持续上涨，投资炒房能让财富持续增长率，另一方面就是我国持有房的成本极低，除了每年要交少量的物业费以外，几乎没有其他费用。

但随着这几年楼市遇冷，很多城市未来摆脱房地产行业的制约开始完善税收体系，例如房产税、房东税等等。其中房产税是会呼声最高的，也是放出消息最多的。很多专家都表示，房产税大概率会在“十四五”期间出台，也就是在未来5年内出台。一旦出台房产税，持房成本会大大增加，特别是一些持有大量房产的投资炒房者，持房越多需要缴纳的房产税比例会越高。另外现在很多城市已经开始试点房东税，例如河北省、云南省、湖南省等等。未来房产税可能会普及全国，持有房产的人即使把房子往外出租，租金回报率也会降低，这无疑也增加了持房者的持房成本。

第三：房子的流动性越来越差

我们前文说过，现在无论是新房市场还是二手房市场，住房资源都处在过剩的状态。而我国的住房需求却在不断减少，再加上一些购房者持续持观望态度，造成房子会越来越难卖。而今年以来新房和二手房成交量的持续降低也印证了这一点，所以未来房子的流动性只会越来越差。

其实现实中我们也能观察得到，在20219年以前，我的一个朋友想卖掉自己的房子，挂到二手房市场上，十天半个月就能卖出去，而如今想卖掉房子，挂到市场上一年了还是无人问津。因此随着房价的回落，住房资源的过剩和住房需求的减少，房子的流动性只会越来越差。

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