深圳人开始疯狂去杠杆！转贷、提前还贷都来了

我发现，从前最爱加杠杆的人，现在都在想尽办法去杠杆。

通俗来说，大家更愿意攒钱，而不愿意花钱了。

即使是对于希望“以钱生钱”的那部分人，也更倾向于调整自己的负债结构，让低利率债务代替自己的高利率债务。

在楼市的表现是，转贷潮和提前还贷潮的兴起。

这一倾向，在深圳，表现得尤为突出。

深圳的转贷潮兴起

最近我在微博冲浪的时候，除了在吃三字男艺人的大瓜外，也看到了另一条与楼市相关的消息，那就是：深圳人转贷潮在悄悄兴起……

微博发布者是个房地产从业人士，传递的关键内容有几点，我给大家“翻译”一下：

1、深圳担保公司业务火爆，原因是来做“转贷”业务的客户激增

2、客户“转贷”的原因是目前信贷环境宽松，他们都想把高息的贷款转成现在最新的抵押经营贷款

无论是转贷还是提前还贷，其实都基于一个基本逻辑，那就是现在信贷环境宽松，利率低。

我们先来看看转贷后，利率变化情况。

以平安银行为例，目前房抵经营贷的最低利率可以做到3.65%，相比与深圳目前利率降低后首套4.6%，二套4.9%的房贷利率依然是低很多。

以一套500万的房子为例，若是首套房首付三成，剩下350万全部做商贷（利率4.6%），10年还款期限，等额本息的利息总额约为87万元。

若是把350万转为抵押经营贷，等额本息的利息总额约为68万元。

两种贷款方式，利息差值约为19万左右。

当然，抵押经营贷的前提是你有一家公司，通常要求营业执照要满1年。交易中中还会涉及到一些手续费。而且它的期限一般比较短，通常是3年、5年，最长10年这种，月供压力不小。

而且在我国“房住不炒”基调下，是禁止消费贷、经营贷进入楼市的，一旦被抽贷，要求提前还款，那就得不偿失了。

其实，看下来“转贷”不但繁琐，月供压力大，省不了几个钱，而且风险也很大。

从这个方面来说，无论中介吹得有多么天花乱坠，也不建议大家以这种方式转贷。

还有一种是“商转公”，这种情况适用人群就比较有限了，是针对那些前期因为各种原因买房没用公积金的人群，后期想把部分或全部商贷转为公积金贷款的一种做法。

公积金贷款利率只要3.25%，当然比4.6%的商贷利率更香。

不过这个政策，一是只适用于小部分人群，即前期没能使用公积金贷款的人；二是额度也要满足公积金贷款要求，比如深圳公积金贷款额度就是公积金账户余额的14倍；三是目前湾区九城中的广州、佛山、珠海、肇庆四个城市还暂不支持“商转公”。

所以适用性比较小。

无独有偶，与转贷潮同时兴起的还有提前还贷潮。

总结一句，就是有钱提前还贷当然可以，但要看合同里有没有约定要收取相应的手续费。

不管怎么看，“转贷”或“提前还贷”的行为，都体现了人们对未来经济的发展有点信心不足。

其实，这一点在最近乐居新媒体发起的一项调查中也有所体现。

在乐居新媒体发起的“2022深圳秋季购房信心调查”中，1.2万网友参与，仅有25%的网友有购房计划。

而在暂时没有购房意向的网友中，75%的网友的理由是资金条件不充裕，对未来预期不足。

深圳的信心

购房者除了对自己没信心，其实深圳楼市也很难给他们信心。

时至今日，问及现在想要在深圳买房的人，是否对深圳楼市有信心，他们的回答基本都是否定的。

原因有几个。

首先，口罩原因让市场变得更加难以揣测，让购房者买房、看房都增加了一定的难度和门槛。

第二，是深圳调控并未放松，政策仍然有重重限制。二手房指导价只是其中之一，对于非深户5年的社保要求、有贷款记录最低首付5成、离异追溯三年、住宅限售3年……这一系列的限制条件，都让二手房交易难以活跃。

第三，是深圳的量价齐跌。

根据克而瑞的统计报告显示，2022年1-8月累计成交面积同比去年跌了55%。

图片来源：丁组昱评楼市

价格方面，有媒体统计，深圳房价普跌20%以上，甚至出现腰斩楼盘，例如福田八卦岭宿舍。

不过，正如谚语所说，一个悲观的人在机遇中看到困难，而一个乐观的人在困难中看到的是机遇。

最近，已经有多家房企大佬在自家的业绩汇报会上发声，表示房地产行业规模仍然很大，市场已经筑底，信心在恢复，只是过程比较缓慢。

而且政策调控一旦有大动作的放松，深圳的弹性会很大。

所以，有资格买的，资金充足的，看准核心地段买就行了，例如南山、福田和宝安的部分区域。但要注意避开今天仍挂高价的学区房，这样的房子泡沫太大，买入易站岗。

至于没资格的，我跟你说再多，你也暂时买不到，没意义。等等看深圳会不会出新政再说吧。

至于钱不够的，别整经营贷那些歪门邪道了，你玩不过中介，很容易被坑。