#头条创作挑战赛#

这是熊猫贝贝的第1275篇原创文章

2022年进入9月，各地政府经历了前面8个月的几轮救市和尝试，收效普遍不及预期的情况下，一些微妙，但是值得关注的，行政思路和政策管理的方式方法，正在陆续出现。

继内蒙古内蒙古拟将取消“公摊面积”上报住建部，多地土拍文件中写入现房销售以后（专题原创文章：中国房地产经济大变天？两个重大动向信号，该如何理解与解读？）。

中国楼市中又一个省份，全面推出了商品住宅“先验房后收房”的管理标准和相关办法。

这个城市就是山东省：

图片来源：网络

这事儿说大不大，说小也不小，不过没有什么关注度和舆论热度就是了，其实就当绝大多数人还盯着什么调控松绑，利率下调这些宏观大动作的时候，丝毫没有意识到，越来越多的信号和地方政府的动作，都在指向一个同样的方向：

这一轮房地产经济的救市，底层逻辑开始发生了关键的变化。

这篇文章，就将以山东省政府全面推行商品住宅“先验房后收房”事件作为切入点和分析观察的基础，对当前国家对中国房地产经济的真正态度以及管理思路，进行有深度，有态度，有专业，并且有依有据的深入挖掘和分析。

透过表象和动态，看到本质和风向。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

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事件复盘梳理：山东省全面推行商品住宅“先验房后收房”

8月31日，山东省住房城乡建设厅召开关于全面推行“先验房后收房”制度和调整新建住宅工程质量保修期的新闻通气会，对验房收房和新建商品住宅最低保修期限新规进行解读。

随后山东省住房城乡建设厅就印发了《关于全面推行“先验房后收房”制度 推动提升住宅工程交付质量的通知》，明确全省范围内新开工建设的商品住宅，要全面推行“先验房后收房”制度，其他尚未竣工交付的住宅工程，可参照实施。

推行“先验房后收房”制度，是对商品住宅“交付验收”流程的再造和细化规范，提前创造条件让业主全面了解、现场查验房屋质量状况，对于维护购房群众合法权益，提前解决质量问题、化解矛盾纠纷具有重要意义。

《通知》明确，“先验房后收房”制度按照“政府引导、企业主导、业主参与、专业保障”的原则，房地产开发企业对其所售住宅质量负首要责任，对落实“先验房后收房”制度承担策划组织、闭环整改和安全保障责任。

与《通知》一同印发的还有《新建商品住宅“先验房后收房”工作指南》和《新建商品住宅业主查验要点》。《工作指南》中明确，商品住宅销售时，房地产开发企业应将质量信息公示、分户验收、业主查验等有关活动安排和业主权益告知业主。

其中，质量信息公示包括在开工、施工、销售、验收、交付等阶段，要按进度、分批次公示住宅工程质量信息，接受社会监督。住宅工程质量信息可制作成二维码形式，便于业主在销售现场、查验现场通过手机扫码查看。

分户验收分为主体结构竣工和单位工程竣工两个阶段。应逐户、逐间进行记录并存留影像资料，分阶段按户存留不少于5张照片，影像资料应完整、准确、清晰地体现楼号户号、验收时间、验收成员、验收部位、验收方式等信息。发现分户验收记录内容明显不真实、比对性复核结果超过规定限值时，分户验收结论判定为“不符合”。发现存在严重质量问题和影响主要使用功能的、参建责任主体弄虚作假等严重违法违规与失信行为的，责令重新组织分户验收，并实施“提级验收”，由项目建设、施工、监理等单位上一级分管技术质量的负责人参加分户验收或现场驻点督导。

业主查验是指在签订购房合同后、签署房屋验收交付单前，房地产开发企业组织业主对其所购商品住宅进行质量查验。业主查验按照业主自愿的原则，可以邀请或委托他人参与查验。

根据《通知》，“先验房后收房”制度包括但不限于住宅工程质量信息公示、分户验收、业主查验等环节。省住房城乡建设厅相关负责人介绍，鼓励各地各企业创新形式、丰富内容、拓展载体、提高成效，认真总结推广好做法、好案例，充分发挥示范引领作用，力争将“先验房后收房”制度打造成为提升住宅工程质量的典范品牌。

图片来源：央视截屏

事情，就是这么一个事情，事实上，在新的制度全省推开之前，青岛、济南等城市，已经进行了相关试点工作。
“先验房后收房”，这是山东在全省范围内，在商品房预售制度背景下首次推出的制度。推行“先验房后收房”制度，是对商品住宅“交付验收”流程的再造和细化规范，提前创造条件让业主全面了解、现场查验房屋质量状况，对于维护购房群众合法权益，提前解决质量问题、化解矛盾纠纷具有重要的现实意义。今年7月，济南市就已经印发了《济南市新建商品住宅工程先验房后交房活动具体实施要求》，进一步规范建设单位先验房后交房活动组织，同时有效指导广大业主对房屋质量进行查验。

“先验房后收房”时因工程质量专业性、技术性很强，业主不是内行，如何充分利用现场查验机会维护合法权益？对此，在8月31日召开的新闻通气会上，山东省住房和城乡建设厅工程质量安全中心负责人给出了三点提醒：

一看观感质量、二查使用功能、三做记录并监督整改。

有关现场查验环节，在“先验房后收房”相关“工作指南”和“查验要点”中，都做了具体描述。“重要的是，对每次查验所发现的问题，业主要让陪同验房的工作人员逐条记录在册并签字确认，让开发商承诺维修整改期限和标准，到期后在现场核实整改维修情况，所有问题都整改销项后再签字收房。”

用最通俗的语言来解释，就是接下来，在山东省购买商品房，交房过程政府出面，动用行政权力，为业主进行房屋交付前的质量验收以及整改协调工作。

以往业主是弱势群体，政府出面，公信力背书，开发商想要在交付上玩花招，摆姿态，耍手段，恐怕要掂量掂量吧？

对于当前低迷，普遍缺乏信心的楼市而言，毫无疑问，这是一个积极正向的信号和政策表现。

图片来源：头条图库

2

以微见著：从近期出现的一系列楼市相关政策的动向，看到真正的本质所在

2022年8月以来，中国各地楼市的风向和情况，变得有些微妙。

供需两端都有问题，上游房企虽然对外表态嘴里说着市场已经到底，行情要好转，背后却都在悄悄减产、收缩。

特别是民营房企，摆烂，躺平，不作为，把“等靠要”思想发挥得淋漓尽致。

甚至部分房企还玩起了“表演式复工，雇佣临时人员扮演工人施工”来应对国家保交楼的要求。

图片来源：网络

掩耳盗铃的丑态，是真的拿不上台面，

另外一方面，是市场信心和预期面对现实的房价承压情况，叠加各种冲击和影响，原本就疲态显露，7月份的时候，烂尾楼业主抱团停贷的风波，又带来了沉重的一击，给原本就低迷的楼市，又是一盆冷水迎头泼下。

楼市持续运行的信任基石，伤得不轻：花巨款，背重债，还有可能拿不到房，这生意还能做？

基于以上的现实情况，利率再低又如何？调控放开又如何？信心基石的问题不解决，别说治本了，连标都不搭嘎。

问题是肚子饿，需要吃饭，光给水只能对付一下，给再多的水没用，水喝下去了，没有东西吃，还让人烤火，这能行？

房地产经济别说多复杂，最终在楼市完成产品转化，形成闭环，现在楼市这一个环节出了问题，不解决问题，这个房地产经济的系统就不可能运转起来。

肚子饿就要解决肚子饿的问题，什么烤火，灌水无济于事。

大半年时间的试错过程和经验积累，以及持续低迷的楼市回应，也让地方政府不得不去直面真正的问题，那就是楼市最后的信仰：业主买房，最底线的保交楼，保质量上面了。

所以，内蒙古拟取消公摊面积，多地将现房销售写入土拍稳健，再加上山东省最新推出的“先验房，后收房”的政策动作，已经不再是原本有形之手往市场发力的模式，而是将信心的天枰，向真正为房地产经济完成闭环的关键业主群体，进行倾斜。

外行看热闹，内行看门道，越来越多的城市释放出来的政策动向信息，证明这一轮中国房地产经济的救市和托举，正式打响了“信心保卫战”。

经济社会，信心比黄金还贵重的道理和规律，已经不用多说，地方政府开始抓关键去解决问题，消化风险，向可能产生负面影响的矛盾隐患提前动手治理，呵护市场信心基石，这才是中国楼市当前困局解决，真正的积极信号，同时，也说明这一轮救市的逻辑已经变了。

原本是用增长去掩盖问题，而当下是直面问题，本质是完全不一样的。

图片来源：头条图库

3

趋势研判：策略的变化，对应自上至下的思路调整的逻辑变化

作为全国出了名的“公务员认知价值最高”的山东省，这一次针对楼市的政策调整，可能是真的摸到了国家意志的脉门了。

南方地区的政府懂经济，北方地区的政府懂政治，各有千秋，各有特色。

这不是什么不能说的秘密和敏感话题吧？事实如此，实事求是地来看，就是这样的。

不得不说，这一次山东省在楼市策略上的动作，非常有政治智慧。

当然，这也体现了一种自上至下的思路调整，北方地区的政府，灵敏度是真的有优势。

进入2022年下半年，中国楼市情况到底怎么样？

不用看什么野生自媒体一惊一乍，一叶障目的那些内容，看国家态度才靠谱：

• 728政治局会议，关于房地产的描述是：

稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政治工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼，稳民生。

• 824国常会，描述进一步具体：

允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善住房需求。

• 831国常会，给出了具体的救市良方：

支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

一个月三次会议提及房地产，一次比一次具体，一次比一次深入，一次比一次言辞重。

别说体制内了，就是外围普通群众，都能感受到国家意志的态度严厉，很明显，各地方政府，不解决问题是不行的。

一般来说，国家态度，有三个梯度的意思，用到2022年来看，一目了然，

第一个梯度，是追求增长；

第二个梯度，是保持稳健；

第三个梯度，是保住价值。

对应到各个地方和城市的房地产经济问题上，层层递进：

2022年刚开始，各地政府原本打算的是通过房地产经济调控放松，实现政绩，升官发财；

到了年中阶段，调控手段放松带来的收效甚微，也不是很着急，基本面稳住就好，保得住基本收入就好，实际上不排除有比烂的心态开始出现；

进入下半年，气氛就不一样了，再不做点什么，不去解决问题，恐怕职位都有风险了，转移支付的大户城市也没有多少余粮了，政府信用负债国家托底还好说，但是这种拉胯的成绩恐怕不仅仅是前途无亮了，再不上心，拿出点动作来，解决实际问题，恐怕就不是公务员降薪这么简单了。

这就是中国政治经济的逻辑所在：

国家以进为退，严厉态度之下，是实际上的不断降低标准；

地方以退为进，真正开始低头务实，才是有意义的进步，才是国家需要的态度。

国家对房地产经济复苏的期望值在降低，对楼市的低迷和地方财政的现实压力容忍度在增加。

而地方政府躺在土地财政上，利用调控和市场管控的手段，轻松获得财政收入的好日子一去不复返，对于国家态度的揣摩，跟随，配合，就愈发重要了。

所以，当下真正开始针对市场信心下功夫，出政策，用方法的城市，别的方面不好说，但是在自上至下去理解国家意志的态度和思路这个事情上面，绝对是天花板的级别。

崇尚公务员和体制编的山东省，这一次终于体现出了应有的政治理解能力和觉悟反应水平。

从山东省呵护市场和业主这个行动，以微见著，实际上已经折射出了当前全中国房地产经济维度，国家自上至下思路调整的逻辑变化的一个大趋势。

稳楼市，是中国稳经济的关键，当然，也成为了各地政府当下体现自身价值，最重要的核心课题，没有之一。

用增量掩盖问题，国家已经明确不允许；

用政策来调节市场，现实已经回应边际效应衰减明显；

那么，发挥政府职能和信用，稳住楼市信心基石，总能实现吧？如果这都做不好，那么可能就要自行掂量一下了。

思路和逻辑不一样了，玩法和手段，也得跟着与时俱进不是？

图片来源：头条图库

写在最后：

解决问题，直击关键，于情于理，都是积极的信号。

实事求是，客观理性地来看，2022年的当下，并不是一个讨论房地产经济和楼市的好环境。

但是时不我待，房地产经济毕竟拉着中国经济跑了过去这么多年，功过两说，有问题，有依赖，但是对于很多城市和地区而言，也有必然的贡献意义和价值。

越来越多的地方政府，在降门槛、保供给的事儿上面，一点不敢耽误。

这不仅仅是即将到来的大会以前的背水一战，更是关系到无数人的仕途前景，职位价值的关键考验。

地方“有形之手”来到了一个考验时刻。

水平高低，反应如何，能力多大，被放到了太阳下面接受检验。

这是好事，房地产经济是个大的经济系统，有些长期存在的风险，矛盾，还有问题，是一个巴掌拍不响的，只不过在增量时代被缓和和掩盖。

存量环境的当下，种瓜得瓜，种豆得豆，因果循环，原本的问题，也到了该买单的时候了。

所以，将力量集中到问题上面，将政策用在关键上面，好钢用在刀刃上，是难而正确的选择。

至于后续已经开始着手解决问题，维系信心的这些城市如何发展，还有待观察，但是这肯定是一个积极，良好的开始。

万事开头难，开了头，就不难了。

这个开头，很重要，事实上，这才是中国房地产经济这一轮调整以后决定走向的关键信号所在：

在一个举国体制的国家里面，国家的态度和意志，能够决定行业，市场，对应资产的价值和走向，

或许，这样的积极信号，将成为中国房地产经济这一轮周期转换，市场调整的关键转折点。

中国房地产经济的故事，不会那么快结束。

后续如何，值得拭目以待，保持关注。

以上，就是基于山东省全面推行商品住宅“先验房后收房”的事件和动向，进行的专题分析内容，和各位朋友们，进行一个讨论交流和记录分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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