房地产“寒冬”中，房企靠什么实现盈利？

作者 | 周若涵

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

2022年楼市热度持续下行，从各大房企陆续发布的半年报来看，营收和利润下滑成为主流趋势。不过，其中也有部分头部房企表现相对可以，比如碧桂园（2007.HK）等近年来排名靠前的头部房企，以其底蕴，体现出了“穿越寒冬”的底气与韧性。

如今，多数房企还在低谷徘徊，寒冬之下，部分房企能够实现盈利，在某种程度上“破局”，到底是做对了什么？

行业洗牌，碧桂园破局

8月30日，碧桂园发布2022年中期业绩。整个上半年，碧桂园实现营收1623.6亿元，毛利润约172.1亿元，股东应占核心净利润约49.1亿元。具体来看，碧桂园上半年业务收入主要来自房地产开发。数据显示，碧桂园96.3%的收入来自物业销售，3.7%来自建筑及其他。

当前的情况下，能够取得这一份成绩已经殊为不易。国盛证券研报显示，上半年多数房企业绩负增长，截至8月28日，披露了中期业绩的109家房企，业绩负增长的占65.1%，亏损的占到约22.9%。

某种程度上，这跟行业的发展有所关联。过去一年，地产行业经历了过去30年来罕见的深度调整，行业分析人士指出，当前的市场处于上下半场的转换期，转换期间，会有企业出局，也会有企业抓住机遇借势发展。

房地产行业规模大有见顶之势。从国家统计局日前发布的数据来看，今年1-7月份，全国商品房销售面积7.82亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额7.5万亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

克而瑞数据也呈现出了同样的迹象，上半年，房企销售业绩整体遭遇“滑铁卢”，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。销售额破千亿元的房企仅9家，较去年同期减少10家。

在楼市持续调整、地产缩表的形势下，销售能力成为企业存活的重中之重。

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房子仍然能够卖得出去，并且卖的相对还算可以，就预示着未来仍有无限可能。在8月30日的业绩会上，碧桂园总裁莫斌表示，尽管市场信心恢复的时间长短还有不确定性碧桂园对未来有信心，认为到明年6月份，市场会恢复到健康发展的阶段。为此，碧桂园已经将自身的财务预算时间安排到了明年6月。

现金为王，经营有韧性

如今房企发展，一方面面临销售压力，另一方面，是否具有融资能力，也决定企业在形势不好的大环境下，能否走远。

事实上，房企面临的融资形势并不乐观。中指研究院监测数据显示，2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%。而从年初至今，房地产企业非银融资总额5706.7亿元，同比大幅下降56.5%。在境外市场，上半年房地产美元债券发行量同比下降77.2%。

房企融资持续收紧的形势下，有先见之明的企业已经提早做出准备。碧桂园早在2018年就提出“行稳致远”，开始债务结构优化，加强现金流管理，这也使其能够在这一轮行业深度调整中，保持稳健的财务状况。

也许有感于此，碧桂园总裁莫斌认为，在市场下行和市场筑底的过程中，企业最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债和利润表的平衡，保证公司能够活下去。

目前来看，碧桂园的杠杆水平保持得还不错。截至上半年末，碧桂园总借贷余额2936.8亿元，较年初下降7.6%。净负债率48.1%，已经连续多年保持60%以下，显著低于“三条红线”中“净负债率低于100%”的要求。

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未来亦有不错的增长潜力可挖。截至上半年末，碧桂园合同负债达7319.22亿元。所谓合同负债，可以理解为地产公司已预售但未确认收入的房款，无需现金偿还。房屋交付后即可结转收入，转化为公司现金流。“合同负债”越多，意味着未来潜在的业绩增长更有保障。

马云曾说过一句脍炙人口之言，“今天很残酷，明天更残酷，后天很美好。”而如何度过“今天”和“明天”，需要企业有充足的“弹药储备”，或者说，“现金才是王道”。

从碧桂园来看，截至上半年，可用现金余额达到约1479.8亿元现金短债比约2倍，短期偿债无忧。另外，上半年权益物业销售现金回笼约1702.9亿元，权益回款率92%，已经连续7年回款率保持90%以上，实现经营性现金流净额约53亿元。

在当下更为“稀缺”的融资能力上，据不完全统计，从去年下半年至今，碧桂园在境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及 ABN合计87亿元，是目前为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业。

碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君在中期业绩会上介绍，得益于监管层的支持，今年9月公司会对之前获批的50亿元中票进行首期发行，中债信用增进公司会为碧桂园提供发行15亿中票的全额担保，剩余的如果有合适窗口，预计年内发完。

选择市场能级较高的城市

财务稳健，融资渠道畅通，也就有了持续拿地的底气。上半年，碧桂园分别在广东省佛山、河北省张家口、甘肃省兰州等地新获取9个项目，权益地价约61亿元。

据惠誉统计，今年前7个月百强房企中有70家没有拿地，仍有实力新增土储的民营房企寥寥无几。碧桂园是其中之一。

在碧桂园的新拿地项目中，71%分布于二线城市。这也是碧桂园在一二线城市的持续布局。

一二线城市供需关系更健康，长期来看，“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显。这也成为房企纷纷布局一二线城市的主要原因。

行业分析人士指出，当前人口红利已基本结束，基于供需关系可推断，地产市场的规模不会再野蛮增长。所以，地产新周期，已经从做大蛋糕的增量阶段进入争抢市场的存量阶段。有消费需求的一二线城市场，将成为房地产企业争夺的重点。

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碧桂园常务副总裁程光煜也在业绩会上表示，市场布局主要向人口流入、市场能级较高的方向去调节。

中国房地产市场是全球最大的房地产市场，市场规模10万亿以上。根据贝壳研究院的测算，未来15年，我国住房需求仍有超过200亿平方米的巨量规模，房地产开发仍有较大的市场空间。行业分析人士指出，持续布局一二线城市，在短期内可能看不到明显的业绩增长，但为企业建立起护城河后，市场好时去化更快，市场下行时更安全。

早在2018年，万科就高喊“活下去”，如今对地产企业而言。“活下去”仍然是频频被提及的目标。不管未来市场潜力有多巨大，企业总要活下去才有机会看到“后天”的美好。在这期间，如何稳健经营，平稳度过低谷期，碧桂园这样的头部房企的做法，或许会给行业带来一些思考。

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