市场趋势：老破小，正在加速下跌

老破小屹立不倒的神话，正在破碎！

未来三到五年，一场巨大的老破小抛售潮，正在来临。

各地的老破小，正在加速被“遗弃”。

来先看一则新闻：

根据机构数据显示，今年上半年，北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线。

是的，成交大幅下跌，老破小没人要了！

成交量的下跌只是开始，价格的下跌，才是老破小被遗弃的底色。

根据北青社区报消息，与去年9月相比，顺义老城区，地铁旁1990年的老小区东兴一区同一套房子从4.3万元/平方米跌至3.6万元/平方米，降了7000多元。

此外，龙府花园等城区8个小区的房价也都下降了，降幅在2000元/平方米至7000元/平方米之间。

其实，量价双跌的情况，对于老破小而言，并不让人意外。

因为我们都明白，越老越值钱的东西，基本不存在，除非是古董。

房子更是如此，随着房龄的增加，或多或少都会贬值。

毕竟，回归到最基本的居住属性，对于老破小而言，无论是户型设计还是硬件设施等都存在老化的情况，都会影响居住舒适度。

拳怕少壮，房怕楼老。

所以，按理说老破小的价格应该会随着楼龄的增加而下降才正常。

但是过去我们看到的情况却是，不少城市的老破小价格依然坚挺，有些甚至逐年上涨。

老话说，事出反常必有妖。

很多城市，特别是一线城市的老破小之所以贵，是因为极度不平衡的供需和*等因素加成！

但如今上面这些情况，正在被打破；老破小的江湖地位，也岌岌可危！

不少城市，正在疯狂抛弃老破小！

老破小的坠落，有些是因为政策的引导，有些则是市场的行情驱使。

先看前者，代表城市是北京。

纵观最近的北京土拍市场就可以发现一个重要现象：

中心城区供地规模出现下降，外围新城的供应明显增多，比如亦庄、顺义、房山、大兴和昌平的供应都在增加。

这意味着，主城区饱和之下，“近郊新城”已经成为了北京房地产下一程的主战场。

而主城区的老破小，危矣！

8月4日，北京发布新政对“中心城区+60岁以上人口+户口迁出”特定人群做出松绑。

具体来看，符合条件的人群只要卖掉“主城区 房子”并且买入所谓的“全龄友好住宅试点项目”可以认房不认贷，最低首套首付35%，二套首付可以做到60%。

这可是一步大棋！

翻译一下，这个政策的出台，将直接刺激人口从“中心城区”向“近郊新城”转移，从而降低“中心城区”人口密度。

为了享受“认房不认贷”优惠、为了更好的居住条件，卖掉中心城区的小户型就是一个不可逆的大趋势。

对中心区老破小，这是一场妥妥的大利空。

政策已经出台，自此老破小的位分，将被褫夺。

手持老破小的各位，慌了吗？

别着急，这还不算完；老破小退场的戏码，也在杭州市场上唱着。

如果说北京的老破小被抛弃是因为政策引导，那么杭州则完全是一场市场的自发现象。

来吧，亮数据：

根据目前公开统计数据，杭州目前的二手房库存已经高达19万套，根据数据，截至目前平台挂牌已经超过9.8万套二手房。

市场遇冷，海量供应，最惨的就是老破小，没有之一。

君不见，市场火热时，大街小巷都是打新、验资和看二手的讨论，甚至连出门买瓶酱油都能收到张户型图。

现在，行情今非昔比，特别是“5.17”新政之后，交付满两年的小区受到直接利好。

越来越多的次新房进入二手市场，老破小竞争力变弱，就进一步贬值。

遇到熟人谁不感慨一句：楼还是那个楼，价却不是那个价咯！

降价只是隐性的现象，更明显的就是成交和带看量。

一些熟悉的中介朋友告诉我：“别说成交了，老破小之类的房子一个月能有一次带看就不容易了。”

目前杭州市面上的老小区成交量相比去年上半年近乎腰斩，价格降幅也很大，在20%-40%不等。

比如西湖区的朝晖小区，现在的成交单价在3.3万-3.6万元/平方米，但去年差不多的房源，成交单价都在4万元/平方米。

一些着急卖的房东，一般会自己先调低5%左右，实际到了面谈时候，普遍还有10%-15%的谈价空间。

很多精心装修过的老破小，也都是两三个月才勉强遇到意向买家，另外挂牌半年甚至一年都没有成交的比比皆是。

想想也是，市场遇冷就是买方市场，次新房都已经挑花了眼，就更不屑去看年老色衰的老破小了。

你看，像不像男女比例失衡的相亲市场？有房有车都先靠边站，还要长得够好看！

杭州和北京只是代表，一线和强二线都尚且如此，另外一些城市的老破小的未来更是可想而知。

无论如何，各地老破小被疯狂抛弃的事实，已经板上钉钉。

有句话怎么说来着：该来的，拦也拦不住。

未来，这种房产的抛售潮的趋势将会愈来愈明显。

过去我们就已经多次提醒过大家，老破小终将被抛弃，而今年，老破小正在加速被抛弃！

因为老破小的价值支撑，正在迅速消散。

这种天坑房产的缺点，正在疯狂暴露。

这里只挑三个最重要的维度讲一讲：

1.坚固的地段论，正在变化；

所谓的老破小，顾名思义，无非就是又老又破又小的房子。

当然这种房子，由于建成年限比较早，通常都在中心区。

如果你手上的老破小连中心区的优势都没有，那么我只能祝你好运了，因为你的这套房子，除了自住真的一无是处。

——赶紧出手解套，要不然再过两年，连神仙都救不了。

但是别忘了，城市的中心是在不断变迁和外溢的。

曾经的城市中心区，放在如今，可能也不再是香饽饽了。

拿深圳来说，曾经的罗湖是绝对的市中心，但是城市的变化就像孩子的成长，一二十年间足以翻天覆地。

城市在发展，中心在变迁。

熙熙攘攘的外来者，也见证了深圳中心从罗湖到福田再到前海和宝中的变迁。

再比如向东和向南发展的广州，城市的中心也在不断变迁之中。

而随着时间的变迁，成长的是城市，变老的是楼龄，潜力板块也在不断迁移。

——那些曾经的中心住宅，早已变成了如今的老破小。

如今再买这样的房子，你可能收不到最大的涨幅和未来的潜力，有的却是电压跳闸、下水道堵塞、蟑螂老鼠出没、以及永远紧张的停车位。

更夸张的是，半夜加班回到家，还能透过隔音不好的楼板听到轰隆隆的麻将声。

原本以为买在市中心是个潜力股，结果却是个处处堵心的烫手山芋，就像一片狗皮膏药，扯不下来又甩不掉。

2.*神话也在消散；

很多老破小之所以还在市场上横行，是因为仗着有优质*，有恃无恐。

而近年来的教育公平之下，*房终于开始动荡。

北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等城市都相继出手打击天价*房。

虽然不能否认，一些*扎堆片区的*房依然会很抢手，但是千万别忽视了上头对教育公平的决心所在。

拥有好*的次新房市场依然充实，但是老破小就另当别论了。

从上半年开始，不少*房受到轮岗以及大*影响，房价已经收敛了一波。

可以预料，未来一旦*改革继续深入，依靠*的老破小，必然禁不住重拳。

3.拆迁博暴击的可能性，正在消失；

另外一些人，买老破小根本不是为了住，而就是奔着拆迁去的。

我劝这些朋友，不要有这种想法。

如今的旧改早已经不能和“拆迁”划上等号了。

2020年7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

已经明文规定：用老旧小区改造代替直接的拆迁，一来避免劳民伤财，二来就是为了控制房价的增长。

划重点：“旧改”是在原有的基础上进行改造，重点改造的是小区的生活配套，而不是推倒重建。

比如加装光纤网络、更换水电线路、加装电梯、配置新的停车场等等....

“嘭——”重锤落下，拆迁博暴击的梦，被砸得稀碎！

懂了吗？买老破小去赌拆迁赔钱，奢望暴富的这条路子行不通了。

经过上面这么一番番的折腾，原先支撑老破小房价的因素，正在一个个被瓦解，未来的老破小的命运，冷冷清清凄凄惨惨......

那么，你手上的老破小还好吗？

如果此刻你要问我老破小的未来是什么？我的回答会很笃定：

——老破小的未来是没有未来！

以上内容一句话概括：老破小，已经失去了最后的尊严！

所以，在购房名额和贷款资格都非常珍贵的时代，千万别随随便便买了老破小，因为未来置换的代价，非常大！

手上有老破小房产的，尽快出清！尽快出清！尽快出清！

最后补充一句：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，如果卖不出去，是因为割的还不够狠。