碧桂园发盈利警告，地产老大位置还能保住吗？

上市公司的公报背后往往藏着一家企业的秘密。

这些秘密，可能是战略调整，可能是城市进退，也可能是架构变化。大到企业的健康，小到员工的遣散，公报里都会有迹可循。

8月18日，碧桂园发布盈利警告。截至2022年6月30日，上半年碧桂园核心净利润约45亿元至50亿元人民币，同比下降大概70%，股东应占净利润在2亿元至10亿元。

1、

判断一家企业怎么样，有两个维度：一是跟过去的自己比，再就是跟身边的对手比。

根据公告，今年上半年，碧桂园实现权益销售额1849亿元，同比下降38.9%；权益销售面积2349万平方米，同比下降31.93%。

很明显，跟去年相比，碧桂园的业绩并不好。

我们再看看排在碧桂园后面的万科和保利。与碧桂园核心净利润大幅下降相对应的是，保利上半年归属上市公司的净利润107亿元，万科上半年的归母净利润相关数据虽然还未公布，但是8月17日，万科公告2021年度拟合计派发现金股息，达到了人民币112亿元。

可见保利和万科并不差钱，利润很好。

这一点在拿地上，也得到了极大的体现。

根据中指院的数据，今年上半年的新增土储排行榜中，保利245亿拿地金额位居第6，万科191亿拿地金额位居第9，而碧桂园上半年的拿地金额仅仅50亿元，排名33位。

无论跟过去的自己比，还是和对手比，碧桂园都疲态尽显。

2、

不只是2022年上半年的利润差，过去两年也不好。

因为要竣工结算和计入营收，才能计算利润率，所以导致2022年上半年，碧桂园净利大降的原因，肯定是2018年、2019年的土地拿贵了或者拿错了，这些土地所在的城市后来行情下滑，售价大降，导致利润同比回落厉害。

事实也是如此，2020年碧桂园归母净利润自2015年后再度出现负增长，同期毛利率下滑4.26个百分点至21.8%。2021年，碧桂园毛利率再度下降4.06个百分点至17.74%，同期净利率降至个位数为7.84%，同比下滑3.85个百分点。

8月18日，碧桂园总裁莫斌在与投资人的交流会上坦言，“目前，行业风险出清的过程仍没有结束，为了保障现金流的平衡，碧桂园在部分区域对尾盘资产和要出清的资产有一些量价平衡的安排，也对毛利构成了较大压力”，也从一个侧面验证了这一事实。

行业不景气，重仓三、四、五线的碧桂园，一定是最大的那个利益受损者。

3、

对于民企而言，在市场下行期，资金和负债永远是最大的问题。

截止到目前，碧桂园三条红线中，仍然是一黄在身，"剔除预收款后的资产负债率"始终未达标，2020年在"三道红线"第一次出台时，碧桂园该指标处于80%的档位，而最新数据显示，该指标已经降低至74%。

8月8日的会上，莫斌对近期碧桂园的现金流和债务问题进行了回应，莫斌表示从现在到明年6月底，只有一笔美元债，大约折合人民币40亿元，境内有6笔债务到期或者达到回售状态，合计约109亿元。

虽然作为运营和财务双稳健的房企，碧桂园并没有大的暴雷风险，但是碧桂园前几年的高速增长一定会放缓，这是企业主动降速的选择。

因为唯有降速，才能生存。

实际上，从去年开始，碧桂园的销售疲态已经显现，2021年年报，全年碧桂园实现权益销售额5580亿元，全国第一，但同比销售增速下降2.22%，也是碧桂园十几年来首次出现销售业绩下滑。

4、

6月下旬，评级机构穆迪突然将碧桂园的债券评级下调至“垃圾级”。

穆迪的公告称，撤销碧桂园“Baa3”的发行人评级，授予其“Ba1”的企业家族评级；同时，穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从“Baa3”下调至“Ba1”；还将碧桂园的评级展望从“审查中”调整为“负面”。

在穆迪的信用等级标准中，从最高的Aaa级到最低的C级，共有21个级别。其中，从Aaa到Baa都是“投资级债券”，但Ba级往后就代表“投机级债券”，反映该公司不能保证将来的良好状况，一旦经济情况发生变化，还本付息能力将削弱，也通常被业内称为“垃圾级”。

在业内看来，过去较长时间的固守三四五线导致碧桂园的利润率低，且受本轮房地产下行周期的冲击严重。

碧桂园应该也意识到了这个问题的严重性。

在2021年的业绩发布会上，碧桂园表示2021年新获取土地中，85%的土储聚焦五大都市圈，特别是长三角，比如2021年6月25日，上海的一场土拍就很有代表性。

在这场历时6天的集中供地中，碧桂园最终以95亿元在上海竞得三宗瞩目地块，与金地、中建位列拿地数量榜第一，这就是后来上海柏悦湾系三子，柏悦前湾、柏悦江湾、柏悦翔湾。

拿地一年之后，今年6月29日至7月14日，柏悦前湾、柏悦翔湾、柏悦江湾先后入市，在短短半个月内实现成交总套数1123套，成交总金额85.7亿元。

除了上海，2021年碧桂园在苏州拿地58亿元位列第三，在整个江苏，碧桂园以336.3亿元夺得江苏省拿地金额冠军，排在招商蛇口、万科、华润的前面。

很显然，碧桂园正在坚定地回归都市圈和一二线，这就是碧桂园应对行业下行周期的最大调整。

5、

对于追求快速开发的碧桂园而言，拥有万亿土储暂时可以支撑2022完成销售第一的保卫战。但是销售额大降，净利润大降，房地产调控以及这几年的行情，给碧桂园造成的影响一定是深远的。

在2022年上半年新增土地上的大降速，极有可能是一个信号，相比较第一，凤厂更在乎安全。

毕竟曾经第一的恒大地产已经无限接近破产的边缘，而喊出了要敢于争第一的融创，也已经暴雷。

相比第一，活着才重要。