从房价、成交、预期的角度来看，下半年该买房还是再等等？

2022的房地产走向如何？是复苏还是继续下行？进入下半年，专家、机构纷纷给出预测。

万科郁亮在6月底的股东大会上提到，短期来看市场已触底，恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。无独有偶，社科院近期发布的房地产蓝皮书指出，预计2022年全国房地产市场将呈现“销售面积增速平稳回落，销售均价小幅上涨”的特点。对于大家都关心的房产价格涨跌问题，预计全年商品房销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。

老实讲，如果实际真如这个结果，那基本是平稳范畴了，对于以买房作为保值增值工具的购房者来说，可能会“食之无味”了，毕竟随便一个低风险的理财也能有2-3个点的收益比例，如果是按揭的房子就更不划算了，因为利率水平在4个点上下，如果以投资为目的的基本是亏了。对于期待房价下降的刚需而言也不希望看到这个情况，少涨也是涨，晚买的话说明成本还是增加了。

当然，报告也说了，这是一个小幅度上涨的行情，而从实际情况看，五六月份的楼市确实有复苏迹象，贝壳研究院数据显示，5月、6月重点50城的成交量环比都在增加，环比增幅分别是14%、25%。照此趋势，楼市能否复苏关键就要看下半年了。

楼市复苏，与下半年每个月都息息相关，无论新房还是二手房，不同的价格水平，购置房屋的信心，愿意买单的人有多少，都是未来风向的体现，而伴随着3个信号的出现，房产走势基本明朗。

1，继续探底，房价下跌城市再增加

据国家统计局7月70城房价数据，新房和二手房价格环比下降城市分别是40个和51个，比上月增加2个和3个。其中，一线商品住宅售价微涨；二线新房售价由上月上涨0.1%转为持平；二手房下降0.2%，；三线新房和二手房均下降0.3%。部分城市相比2020年跌幅超过7%，从高到低是牡丹江-16.5%、哈尔滨-9.8%、安庆-8.6%、太原-7.5%、北海-7.4%、贵阳-7%。这意味着在这些城市买房，100万的房子，两年时间就亏了少则7万多则16万的房款。

之所以楼市会形成买涨不买跌的执念，与房市的发展模式有很大关联。伴随着改革开放，社会进入到高速发展阶段，农村劳动力开始大规模向城市发达区域流动，个体经济活跃，还涌现出一大批商贩、企业家，这些人的钱包鼓起来了，就想要增值保值，除了买房就没有其他方式，毕竟股基债汇都需要理财理念，而房子不同，那时候价格蹭蹭往上涨，一年的价格涨幅随便都能比理财要高。

所以过去买房人多，是因为“羊群效应”，如今跌的时候，谁也不想自己套在高处，随着观望的人增多，房价下跌的城市就再增加了。

2，预期下滑，楼市开始主动消除泡沫风险

这两年，伴随着房住不炒、稳地价房价预期现出效果，比如房地产的土地拍卖机制开始调整为集中供应，并由22座主要城市开始试点，在此之后，热点区域关于“地价推高房价”的预期破灭，溢价率、高价地等情况大大减低。同时，昔日的大规模刺激措施也有所改变，棚改拆迁由旧改替代，设置融资额度上限等，房地产预期从高降低，开始主动消除泡沫风险。

金融措施方面：都说房地产短期趋势看金融，过去房地产发展得这么快，基本是靠金融的支持力度大，不仅房企拿地盖房，还是购房者按揭买房，都给予地产业较大的预期，不过长久下来容易引发风险，所以从2021年开始对房地产也实施融资监管，这一措施让很多高杠杆的房企很是头疼，因为踩中红线的企业融资规模将直线下滑，不得不通过降低负债来减压力。

去库存措施方面：熟悉楼市的朋友都知道，上一轮牛市是通过棚改拆迁，再叠加宽松货币，降低置业成本等辅助措施，才得以去掉大量库存。但现在棚改已经接近饱和，再继续拆只会破坏城市格局，所以如今形成旧改调整老旧住房，引导房企减价让利，银行降低房贷利率的方式进行销售，部分城市相继发放购房优惠券这样温和的方式来达到去库存目的。

3，信心不足，愿意买单的人有多少？

不知道你有没这种感觉，这一年多以来，银行基本没有推出储蓄类的活动，反而贷款类活动陆续推出，结婚的、房贷的等等等等，平日里接到的推销贷款电话也多了，这是为什么？我们可以从央行的金融数据窥知一二。

数据显示，2季度个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长仅6.2%，创下2009年一季度以来的最低增速。环比仅增加了200亿，创近13年新低。不仅愿意贷款买房的人变少了，还有很多人在提前还房贷，但并不是钱不够，上半年人民币存款增加18.82万亿元，其中居民存款增加10.33万亿元，平均每天有571亿元存款涌入银行。这样的背景下，说明钱在空转，在楼市的表现是买房居民减少，观望情绪浓厚。

当然了，如果没有出现局部的延期交付问题，还可能带动普通房产成交复苏，但现在却影响了消费者对新房购置的信心。最终的结果是，好好的复苏势头再一次遭受冲击，熄火了。

下半年该买房还是再等等？

总之，从房价、成交、预期的角度来看，楼市的下行趋势还在蔓延，而刚刚建立起来的复苏迹象也因为买房倾向的改变开始疲软，甚至熄火。或者换个角度来看，仅靠二手房的恢复还不能撑起整个市场，需要新房成交复苏才是回暖的关键，否则房企拿地依然疲软，购房需求依旧萎靡，房地产闭环难以恢复。

更重要的是，这次对购房者的信心打击比较大，恐怕还需要一段时间来恢复，再加上很多城市的房价也在调整，如果不着急的，大可观望一阵，慢慢挑选再说。退一步讲，即便风波未解除，购房者也不能侥幸以为能闭眼买房。

房说君有话说，说实话即便没有大环境的影响，哪怕市场能够复苏，回弹的机会也很有限，用高层的话说，促进市场平稳健康发展，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

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