央行意外“降息”后LPR下降“板上钉钉”下半年置业黄金期来了

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8月15日，人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。

央行MLF意外缩量降价，被不少分析人士认为房贷利率再降或可期，将一定程度上激发市场的活力，或对房地产市场的预期带来一定提振。

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同时，对于准备入手的购房者来说，房贷利率再降又是一大利好，购房成本降低，正是入手的黄金期。

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政策纾困力度不断加码

各地因城施策稳地产措施仍在进一步发力。继今年7月份超85城发布稳楼市政策后，8月份以来，全国又有多个城市陆续出台相关稳楼市政策，涉及公积金贷款额度、首套房认定标准、预售政策、人才购房补贴等多个方面。

金融层面助推楼市良性发展

8月15日，人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。

中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

来源：中新财经

相较于上期，降息了10个基点。

中期借贷便利MLF，是央行向商业银行、政策性银行释放资金的一种惯用方式，是国家宏观货币调控的重要方法之一。

简单来说，就是央行拿出一笔资金作为标的拍卖，给出一定的利率，商业银行报价，竞标获得后商业银行再用这笔资金以高于政策利率的方式投放到市场。

因此，MLF的中标利率被视作政策利率，它的高低可以左右政策利率，尤其是一年期MLF利率，被视作每个月公布的LPR利率的锚。

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总而言之，本月降息已经是板上钉钉。降息，当然是为了降低贷款的价格，以此释放市场的货币流动性，推动经济增长，保就业、保增长。

然而，按照统计局公布的CPI通胀数据来看，我们基本没有降息的空间，因为7月份CPI同比增长2.7%，创下短期内新高，已经逼近3%的目标线。

来源：国家统计局

一面是经济下行压力犹在，一面是通胀高企。保增长还是保通胀，成了摆在管理层面前的难题。

央行今天官宣降息，意味着决策的天平向保增长倾斜。保增长就是保就业，保民生，这是当前国家的头等大事。

在此前的8月1日，人民银行召开2022年下半年工作会议要求，稳妥化解重点领域风险。防范化解中小银行风险。因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

8月1日当天，为维护银行体系流动性合理充裕，中国人民银行以利率招标方式开展了20亿元逆回购操作，期限为7天，中标利率2.10%。

来源：中新财经

各地因城施策进一步发力

从今年初到现在8月，出于“稳经济”的必要，“稳楼市”一直都在持续，各地出台的楼市新政也花样百出，不过都还是有一个共同点，那就是释放购房需求。

到了8月，改善型购房需求成为了关注重点，这个月的多项楼市新政都指向了对二套房首付比例的大幅松绑。

具体来看，8月12日，济南宣布调整住房公积金贷款政策，二套房首付比例降至40%。

同日，江苏省三城也传出了将对二套房首付比例松绑的消息。其中，南京下调住房贷款首付比例，二套房最低30%；无锡为名下有一套住房且贷款已结清，二套房首付最低30%；苏州则有消息称，二套房贷款方面，如贷款还清则可以施行3成首付，房贷未还清则可以6成首付。北京也选了三个区域局部试点松绑“认房又认贷”。

在苏州和南京传出 " 降首付 " 消息之前，2022 年上半年，苏州和南京已经进行过多轮楼市松绑。

8月9日，连云港市住建局发布《关于进一步促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》（以下简称“通知”），不仅大幅上调了购房人的公积金贷款额度，还明确提出“认贷不认房”，支持企业团购。

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南通市海门区当地在职职工购买首套普通商品住房申请公积金贷款的，贷款额度放宽至原可贷额度的两倍，最高贷款额度不超过40万元/人、80万元/户。

8 月 8 日，廊坊官宣全面取消限购。未来大多数三四线城市可能取消或基本取消限购，二线城市大概率将放松限购政策，一线城市也或许会局部对限购政策有所调整，未来政策松绑将持续。

除连云港、海门、廊坊外，8月份，长春、安庆、云南勐腊县等地也加入了因城施策稳楼市的队伍，围绕公积金贷款额度、人才购房补贴等环节施策，力促市场复苏。

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楼市复苏明显一片向好

今年以来，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。

7月一线城市销售价格环比微涨

8月15日，国家统计局发布2022年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，7月份一线城市商品住宅销售价格环比微涨，二三线城市环比整体呈降势。

整体来看，2022年7月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。一线城市商品住宅销售价格环比微涨，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。

7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。北京、上海的新房价格均环比上涨0.5%，广州环比上涨0.3%，仅深圳环比下降0.2%。

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另外，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。上海领涨，环比上涨0.8%，北京、广州环比涨0.2%、0.1%。

从二线城市来看，新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅均与上月相同。

从数据来看，成都新房价格表现突出，环比上涨1%。杭州、西安、银川的新房价格环比上涨0.7%、0.6%、0.5%。另外成都二手房价格的上涨幅度亦全国最高，环比上涨1.3%，领跑全国。

来源：中国基金报

一线代表性城市市场韧性较强

北京作为一线代表性城市，市场韧性较强。近期北京针对性优化老年家庭购房政策，亦释放积极信号。

来源：中指数据CREIS

7月，北京二手房市场活跃度延续，市场量价环比上升。7月北京疫情形势进一步好转，二手房市场成交活跃度延续，成交量超1.2万套，环比增长超10。

价格方面，7月北京二手住宅价格环比上涨0.34%，涨幅较上月有所扩大。当前，北京二手房市场需求稳步释放，市场保持平稳恢复态势。

来源：中指数据CREIS

受传统销售淡季等因素影响，7月北京新房市场供需双降。供应方面，7月房企取证推盘节奏明显放缓，新建商品住宅供应面积环比降幅超60%。需求方面，7月北京新建商品住宅成交面积环比下降超30%，同比下降约45%。价格方面，7月北京新建住宅价格环比上涨0.27%，涨幅较上月扩大0.21个百分点。

上周部分城市成交量环比上升

上周楼市，部分城市，如广州、宁波、韶关、大连成交量环比上升。

来源：中指数据CREIS

上周，一线城市成交量整体环比下降20.7%。分城市来看，深圳环比降56.1%，广州环比涨11.8%；二三线城市韶关、宁波、大连环比上涨。

图：二三线重点城市成交面积环比涨跌幅

来源：中指数据CREIS

库存总量略有下降

库存总量略有下降，苏州降幅较大。

监测的9个代表城市整体库存环比下降2.56%。库存环比下降的城市中，苏州降25.42%，深圳降1.31%。库存环比上升的城市中，杭州升幅最大，为3.86%。

表：上周重点城市库存水平变化

来源：中指数据CREIS

三、四季度楼市整体向好

今年以来房地产市场政策端频频释放改善信号，尤其是二季度力度进一步加大，各地调控的方式也比较多元，各地接力出台的稳楼市新政进一步助力一二手房市场企稳。

随着政策效果的显现，一线城市房地产市场最具韧性，长期来看房价仍面临一定的上涨压力；二线城市楼市复苏走势分化。部分城市成交同比回正；三四线城市房地产市场继续筑底，部分城市现企稳复苏迹象。在金九银十到来之际，随着房贷利率降低等一系列利好政策的推动，楼市或将会有明显改善，整体向好。

来源：中指研究院、财联社、明源地产研究院、米宅、证券日报、新京报、界面新闻、澎湃新闻、乐居网、房天下、财经网、东方财富网、乐居北京、新京报网、新浪乐居